重磅,涉及“两旧一村”改造项目等, 可采用协议方式供地
内容摘要:加快实施城市更新,简化“一般地区”审批流程;制定各区年度更新单元规划实施报告;涉及“两旧一村”改造以及风貌保护的, 可采用协议方式供地;明确城市更新 5 个阶段等。附夏阳街道“城中村”改造范围。
近日,关于印发
《关于加快转变发展方式集中推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见(试行)》
的通知(下文简称“实施意见”)。 该“实施意见”共计24页,分别由指导思想、基本原则、主要内容及两份附件构成,两份附件为《关于上海城市更新高质量发展规划资源工作规程(试行)》和《上海城市更新规划支撑保障架构体系》。 该“实施意见”内容较长,
我们梳理发现有以下亮点:
一、加快城市更新模式转变和发展方式转型
该“实施意见”在“指导思想”章节提到,紧紧围绕建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市目标,以“上海 2035”城市总体规划为统领,
加快转变城市发展方式
,着力提升城市核心功能和核心竞争力。 通过存量盘活、功能强化和布局优化,
加快城市更新模式转变和发展方式转型
。 突出可持续、可操作,
针对城市更新不同类型,创新更新的主体模式和体制机制
,构建市区联合、部门联动、市场参与的城市更新综合集成平台。 在该“实施意见”的“主要内容”章节提到,市区联动、以市为主,建立 全市层面可以统一规划、统筹调配使用的
土地资源池
,以市为主,加强超前储备和综合谋划,经市政府同意后,
专门对口解决城市更新中涉及重点地区、重大战略、历史保护和重要民生工程等突出的更新瓶颈和难题,专池专用
。 特别是
涉及“两旧一村”改造、风貌保护等
,导致前期投入成本过高、难以实施的,按照有关规定,经市政府同意后,
可选择与资源地块捆绑实施统筹开发
。 (“可选择与资源地块捆绑实施统筹开发”,以青浦区为例,其实这一提法已经在实践中,将拿凤溪社区“城中村”改造合作单位中交来说,凤溪社区第一个普通商品房项目(非“城中村”地块)就是由中交作为唯一竞买人底价摘得该项目。
另外,2021年版的《朱家角“城中村”改造方案》中,就是将该镇新镇区2幅住宅用地(I08-01 、I09-01 地块)捆绑,将该两幅地块的开发收益去反哺“城中村”改造,不过今年7月公示的《上海市青浦区朱家角郊野单元村庄规划(2021-2035)》中,这两幅地块已被调整为安置房用地了。)
二、建立“三师”联创工作机制
在“基本原则”章节中还提到,要尊重城市更新规律,
强调专业的人干专业的事
,
充分发挥城市更新责任规划师、责任建筑师和责任评估师等专业技术力量作用
,推动适应城市更新的技术规范标准创新。 在该“实施意见”的“主要内容”章节提到,要建立专业技术团队负责制,坚持高起点规划、高水平设计、高质量建设、高标准管 理,强化专业技术力量保障,发挥全流程统筹支撑作用。通 过前瞻性谋划、专业性策划、合理性评估、陪伴式服务,贯 穿策划、规划、建设、管理、运维的全周期。
三、加快实施城市更新
在该“实施意见”的“主要内容”章节提到,突出规划先行,加强战略谋划和功能策划牵引,加强资源政策支撑和专业技术保障,重塑城市更新高质量发展的机制和流程,以开放式、市场化为动力,
压流程、缩周期
,降成本、增效益。
简化“一般地区”审批流程
,区规划资源部门将城市更新单元规划实施方案成果报经区政府、市规划资源部门同意后,
由市规划资源部门以城乡规划审批专用章代市政府批复
。
重点地区的城市更新单元规划实施方案,上报市政府审批
。 涉及控详规划优化完善的,市、区规划资源部门,依据城市更新单元规划实施方案及城市更新项目建筑设计方案,
同步开展控详规划优化。
优化建设项目规划许可流程
,建设工程设计方案具备相应条件的,其公示、意见征询等相关工作,
可与控详规划优化同步开展
。规划资源部门可凭责任建筑师签字的技术审查意见,
免于规划许可阶段设计成果的技术性审查
。
四、制定各区年度更新单元规划实施报告
在“主要内容”章节还提到,区规划资源部门根据各区年度工作和重点任务要求,在征询市、区相关部门、街镇及社会相关意见后,
形成各区年度更新单元规划实施报告,报区人民政府审核后报市规划资源部门认定
。 年度城市更新单元规划实施报告应
明确年内推进实施的城市更新单元和实施计划方案
,
明确更新单元范围、更新平台确定方式、必要的规划条件等
。 各区规划资源部门应根据年度城市更新单元规划实施报告,建立区城市更新项目库,市规划资源部门汇总形成市城市更新项目库。
五、构建城市更新综合实施平台
各区政府针对年内推进实施的城市更新单元,组建面向市场、开放创新、多方联合的
城市更新综合体,构建城市更新平台
,强化权属归集、合作机制和平台运作模式创新,明确各方权利与责任义务,建立多方参与协商机制。
六、创新城市更新建设用地出让方式
城市更新项目通过收储(收回)再供应方式实施,
其中涉及“两旧一村”改造以及风貌保护的,经市人民政府同意, 可采用协议方式供地。
以青浦区为例,这意味着未来江南新天地和凤溪社区“城中村”改造项目等将可以采用“协议出让”方式供地,不需要经过公开“招拍挂”,这是重大改变。
城市更新项目由物业权利人自主或者物业权利人引入市场主体实施的,
可通过存量补地价方式重新设立建设用地使用权,可依法重新设定土地使用期限
,并可依据项目需要采用长期租赁、先租后让、弹性年期、作价出资(入股)等多元复合方式实施。
允许不适宜单独开发的储备土地,以协议出让方式结合周边城市更新项目一并实施
。探索土地使用过渡期、土地价款分期缴纳等政策。支持国企间采用灵活的资产划转和权益转让方式,实施联合更新和委托更新。 市场主体与物业权利人签订不动产权益转移的相关协议后,可作为实施主体办理用地、建设许可手续,在物业权利人注销不动产登记后,
实施主体申请建设用地使用权首次登记
。
城市更新项目纳入建设用地使用权合同或划拨决定书
的产业投资、功能实现、运营管理、物业持有、节能环保以 及公共要素建设、运营等土地全生命周期管理要求,按照“谁提出、谁负责、谁监管”原则实施共同监管,线上线下联动,纳入上海一张图全息数字时空平台,实现全生命周期闭环管理。
七、城市更新5个阶段
明确城市更新谋划策划、项目计划、实施方案、实施建设、运营管理
5 个阶段
中各关键环节的工作要求。
谋划策划阶段
,
重点解决更新任务的战略研究、总体定位和决策部署。
项目计划阶段
,
明确城市更新任务实施计划安排。
实施方案阶段
,
明确城市更新综合体、开展城市更新单元策划、制定城市更新单元规划实施方案。
实施建设阶段
,
包括形成城市更新项目设计方案、优化完善控详规划、开展资源配置、竣工验收确权登记。
运营管理阶段
,
是指项目竣工完成进入正常运营阶段,实现闭环管理。 上海城市更新规划支撑保障架构体系 毫无疑问,本次上述“实施意见”的推出,在规范“城市更新”改造的同时,
必将进一步推动并加速“城市更新”板块的建设开发步伐
。 青浦区的“城市更新”板块也必将从中受益。 今年9月,青浦区城市更新论坛上展示了该区进展最快的16个城中村改造项目。 青浦区第一轮5个“城中村”项目示意图
第一轮5个“城中村”项目
,分别为徐泾蟠龙、徐泾罗家小区、徐泾老集镇、盈浦街道和重固镇。其中,蟠龙“城中村”地块开发已基本完成;重固镇“城中村”地块当时在开发过程中因发现地下文物而暂缓,不过近期有再次启动的迹象(详情请点击链接查阅)。 第二轮3个已获市级认定项目示意图
第二轮有3个项目已获市级认定
,分别为华新凤溪、金泽西岑和赵巷318国道沿线(点击链接查阅详情)。
第二轮8个待启动“城中村”项目,
其中徐泾一个镇就占据了4个项目
,分别是
徐盈路东侧“城中村”,诸陆西路南侧、盈港东路北侧“城中村”,老集镇二期、前明“城中村”,诸光路沿线“城中村”
。 这里信息需要更新一下,截至目前,
徐盈路东侧“城中村”地块
,徐泾镇诸陆西路南侧、盈港东路北侧“城中村”地块已启动投融资顾问服务项目公开招标,两个“城中村”项目涉及的两个小区,即
振新佳苑和迮庵佳苑
已于今年9月启动了“城中村”改造意愿征询工作,“愿意改造”比例均达到
80%
以上,故已通过征询。另外,官方报道还指出徐泾有新获认定的“城中村”,但具体项目不详。
第二轮待启动8个“城中村”中的剩余4个项目
,即
朱家角“城中村”、香花桥社区“城中村”、华新镇区“城中村”、赵巷二期“城中村”
。 其中,本月3日朱家角镇”城中村”改造项目完成了投资顾问服务招标工作。 本月初官方报道,已启动赵巷二期城中村规划上报工作。 另外,香花桥社区“城中村”和华新镇区“城中村”片区控规调整也都在编制中。 年初,我们还报道了《青浦区住房保障和房屋管理局2022年工作总结和2023年工作计划》中提到的
第二批三轮共涉及8个街镇17个“城中村”项目
。 除了上述城市更新论坛上提到的项目外,还有夏阳街道“城中村”,香花桥街道大盈集镇“城中村”,白鹤镇“城中村”项目。 夏阳街道“城中村”范围示意图
其中,夏阳街道“城中村”范围东至柘泽塘,南至兴业支路(集建区边),西至金地格林郡,北至318国道,
占地约260亩
,其中集体建设用地约139亩,占比53%,国有建设用地约103亩,占比40%,其余为农用地和集体未利用地。 项目改造范围涉及
城南16组农户25户
,
环南新村(集资房)居民60户
,以及宏城开发区及青昆路沿线
企事业单位约30家
。 夏阳街道“城中村”地块规划
根据2022年12月公示的《青浦新城单元规划》,夏阳街道“城中村”地块分别规划了
居住用地、商业商务用地、研发用地和公共绿地等
。对照现状用地功能,该“城中村”范围内基本都将涉及征收。 另外,此前我们还报道了《上海虹桥国际中央商务区国土空间中近期规划》中提到的
徐泾镇19个“城中村”项目
,今年8月,虹桥商务区层面已启动整个商务区“城中村”专项规划招标工作(包括徐泾镇),相关规划正在编制中。 根据《2023年青浦区人民政府目标管理工作任务清单》显示,
年内或将有新增获市级认定的“城中村”项目,
该“任务清单”显示,
徐泾、朱家角镇“城中村”项目计划争取在四季度完成市级认定
(其中,徐泾镇项目应该与上文提到的两个招标关联,是否同时都在年内获批不详)。
(本文解读仅供参考,一切请以官方公示为准!)
资料:青浦区政府网、上海市政府网
编辑:大青浦房谈