目标烂尾“清零”！云南、河南、广东行动了，划出时间表
大家好，我是蓝白。
2022年，一场针对烂尾楼的攻坚战，正在全国徐徐展开。
先来看看不同地方的做法，比如云南、河南、广东和西安。
前几天，昆明日报报道，全省开了住建会议，会上说今年重点要治理烂尾楼，还直接划定了时间表。
3月底之前，大理、迪庆、普洱先清零；
6月底前，全省烂尾楼都要做到基本清零。
咱不说别的，自从前年大量在建楼盘停工的报道发酵，云南的行动力确实强，证明引起了足够的重视。
我看了一下各地交出的成绩单，相当惊艳。
昆明烂尾项目有112个，去年化解了68个，剩余的44个，今年要完成。
文山246个历史遗留问题的项目，已经整治完成203个；16个烂尾楼项目，复工了11个。
曲靖19个项目，盘活复工12个，剩下的项目“破产重整”，正通过司法程序整改。
大理排查了54个烂尾项目，已经化解了49个，化解率达到了90%以上。
丽江化解率稍微低一点，但也达到了66%左右。
现在2月底了，离“烂尾清零”，还剩4个月，拭目以待。
河南这边，郑州去年底，在不到半个月的时间里，连开了两次问题楼盘化解的工作会，明确提出：
用金融、司法、破产清盘的模式，一楼一策、一案一策，明确化解目标和节点。
两次会议的规格和内容，都差不多，但是在当地的通报里，第二次开会的时候，增加了“攻坚”这两个字。
看来难度还是挺大的，但决心必须有。
过去这些年，郑州全市，问题楼盘数量有100多个，涉法涉诉、无证内购、开发商资金断裂，是主要原因。
我记得郑州有个烂尾楼，业主等7年了也收不到房，住进没有门，没有电甚至没有水，连毛坯都算不上的屋子里，下班回家打着手电筒爬楼梯。
有一位妈妈带着8岁女儿住进去，丈夫在房子烂尾这几年也去世了，还要打零工还房贷、凑学费，每天晚上睡觉，还要在枕头下面一把水果刀，怕遇到坏人和野狗，看得我特别心酸。
希望这位妈妈，今年能等来真正属于自己的房子。
除了郑州，还有洛阳，2月上旬说：设立政府监管专户，府院联动，确保5月底前，化解10个项目，11月底前，50个停工楼盘补齐手续，恢复正常施工。年底前，161个问题楼盘，全部化解处置到位。
5月、11月、年底，这就是洛阳给出的时间表，非常细致。
对了，还有一个南阳，在网上挺出名的，限于精力，蓝白没有找当地的进度，知道的朋友，可以在评论区聊聊。
再把目光投向广东。
为什么要说广东呢？
因为那家违约的龙头房企总部，就在广东。
前段时间，广东开了全省住建会议，又把那句话重点重复了一遍：“坚决有力处置个别房企项目逾期交付风险”。
跟云南、河南小开发商乌七八糟的情况不同，巨型房企是在售的期房，是在建楼盘的停工，一旦处理不慎，会造成行业性的流动性危机。
尤其是业主，辛辛苦苦攒钱买的房，五证齐全还烂尾，哪个家庭都受不了这样的冲击。
还是那句话：保交楼，就是保民生。
很理解业主焦虑的心情，但说实话，这个事还是挺棘手的，许老板前几天说，复工的基础，是近800亿的销售未回款、近900亿的保交楼楼栋中的可售货值，问题是现在谁还买啊，这位还不愿意贱卖资产。
还好，在工作组进驻后，债务重组与拆分已经在进行，今年保交房的目标是60万套，7000万平米，也就是有一半的项目都能交付，耐心等待。
最后，把目光转向西安。
西安、郑州、昆明，这几个地方，都是前几年房价飙升的二线省会典型，尤其是西安，前几年拼命“抢人”，全国率先提出无门槛落户，叠加国中城市，高校资源，高新产业入驻，房价一路飞涨几十个月，都不带停的。
就是在这个过程里，房地产过热，乱象丛生。
当地人大官网在2019年4月份曾发了一篇文章，《集中解决我市烂尾楼的建议》，说城改项目有大量问题楼盘滋生，还有一组非官方的数据，因为数字有点让人惊讶，应该是每个城市统计口径不同，要不然数字差异不会这么大。
我想了想，还是不提了，大家可以按图索骥，自己找找。
现在，西安正以前所未有的决心，刮骨疗伤。
去年，西安开了处置城中村棚改遗留问题的推进会，按照“一个项目一个专班”的原则，以2021年8月、2023年12月作为时间节点，限时解决问题。
很明显，河南、广东、云南、西安的行动，最典型的共性，是“时间表”。
大部分问题楼盘，都要在2022年解决。
说实话，房地产高速发展20多年了，以往，还从来没见过，全国范围内，从南到北，从东到西，几乎所有省市，都以整齐划一的步调，来解决烂尾楼这个顽疾。
现在，我们的房地产年销售额已经18万亿，年销售面积已经18亿平米，城市扩张太快了，应该稍做停留，给那些受到创伤的人们，多一些眷顾。
当然，解决烂尾楼，最根本的办法，还是现房销售。
预售制和公摊面积，是上世纪学香港的“卖楼花”。
第一，以前都是按栋卖的，可大家都买不起，有能人就想了好办法，把整个小区，整栋楼分拆，分户来卖，大家一起均摊楼梯、电梯、外墙这些面积。
第二，把楼宇当成商品，开始印说明书，推销楼花，只要先交一笔不太大的定金，就可以预购一个单元，等楼宇建成后补足余款，便可拥有自己的物业，大大减轻了买楼的经济压力。
一个解决了整栋分拆的问题，一个解决了没钱买房的问题。
既天才又取巧的想法，既是房地产扩张的原动力，也是面积不透明、动辄烂尾的始作俑者。
正因为引进了期房“楼花”的销售模式，开发无序、高杠杆、高周转、高负债，成为房价快速抬升，房屋质量下滑、乃至楼盘烂尾的关键因素。
现在，部分地区已经试水现房销售了，改变正在发生。
2018年7月的广东江门，2020年3月的海南，都已确定，新出让土地建设的商品房，实行现房销售。
至于其他地方，还需要时间。
毕竟，现在表面上1年十几万亿的体量，都是徒有其表，开发商的融资杠杆已经到了10倍乃至几十倍的地步，真要让这些房开公司卖现房，对自有资金的要求极高，土地和住宅的供应量肯定会缩水，从而引发供需失衡。
只能一步一步来，从试点开始，慢慢推广。
所以，没实行现房销售的地区，现在的方向，是逐步转向更严格的预售条件，更规范的预售资金监管。
2月上旬，住建部也出台了全国性的商品房预售资金办法，要求预售资金必须全程监管。
跟以前不一样的是，分为一般监管额度和重点监管额度。
重点监管额度的比例，由市县一级的住建部门，根据工程造价合同等核定。
也就是说，预售资金监管，权限放到了地市和县城，按工程造价的合同总额，而不是简单的工程节点，来确定额度，最大程度保障购房者的权益。
给我们的房地产市场多一点耐心，相信调控的智慧。
问题楼盘的化解，“所见即所得”的现房模式，只是时间早晚的问题。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。
