告别零散的知识点！房屋租赁法律问题全面讲解 合同篇（第4集）【晓天律师】
居住用房租赁关系中最主要的要素有三项，房子、钱、合同。这期我们就来谈谈合同。hello，大家好，这里是小天律师，欢迎收看本期的居住用房租赁关系，第四集合同。本期明文合同其实主要说的是合同解除的问题，签订方面要注意的问题，基本在钱和房子的篇章已经阐述完毕了，第一次看本系列视频的也没有关系，本系列没有先后顺序之分。但想要完整了解的建议还是看完本集后再去看一下前两集。废话不多说，我们开始。
首先是协商解除，经双方协商一致可以解除合同。其实就是一句废话，不写也没关系，约定解除其实也可以视为协商解除的一种，只不过把协商的时间提前到了签订合同的时候，一般是约定一方以一定的代价来换取他的单方解除权，这个在某些情况下还是很有必要的，比如国外读书的子女是否回国工作还没有确定的，都可以提前以这种形式在合同中约定好。情况发生了，双方也不会扯皮，之后是法定解除，这个一般是指不可抗力，一般包含地震，火灾或者这次的疫情。在这种情况下的合同解除双方都不算违约。对于房屋租赁来说，可将房屋拆迁这项单独列出，稳妥的也可以加上不可抗力产生之后一方的通知义务，以及持续多久后可以解除合同，如果有实际损失的话。建议双方各自承担一半，这和目前法院的口径也比较相符，接下来是重头部分。违约解除先要明确的是哪些情况属于违约，房东这边包括未按约定交付房屋多少日以上的，交付房屋不符合合同承诺，严重影响房客使用的房屋。危害房客安全或健康的主要就是这三种。有些合同也会加上房东不承担维修义务，导致房客不能使用房屋多少日以上的。房客这边包括延迟支付租金多少日以上。擅自改变房屋用途的，擅自变动房屋主体结构的，利用房屋从事违法活动的，违反约定转租的，主要是这五种。一般来说，这些都属于较为严重的违约行为，可以将这些情况打包，然后约定一个比较高的违约金。法律上对于违约金的规定是在赔偿了实际损失之后，不能超过损失的30%，其中实际损失包括已造成损失和可预期利益。我来打个比方，给一方已经造成50元的损失。另外，如果没有违约，合同继续履行的情况下。还能得到50元的利益，那实际损失就等于100元，在这种情况下，违约金还能溢出30%，也就是说违约金最高可以约定为130元。当然，实际签订合同的时候肯定不知道损失的情况，约定的高一些也没有问题。等涉及诉讼了，可以依照实际情况少主张一些，约定低了问题也不大，反而也会调整到实际损失的程度。但这种情况下，一般30%的惩罚部分就没有了。另外，在房东违约的情况下，如果房客对房屋有过较大。金额的装修行为，那也可以在合同中将装修金额或装修费用的计算方式写明，双方可以认可一个装修金额，然后按照总租期和剩余租期的比例来约定房东的违约责任。合同履行过程中肯定也会有一些较小的违约行为，基于对等原则，不便将这些小的违约行为约定到大的违约责任里面去。在房屋租赁中，最常见的就是付款义务了，我们可以单独约定一个逾期付款违约金条款，用以制约一方短期的延迟支付行为利率。我的建议是利率日万分之五，换算为年利率大概为18%左右，不宜约定的过高，超过24%，法院不会认可，并且大概率直接调低到同期LPR利率，这样就划不来了。在一方构成违约后，另一方只是得到了单方解除权，想要解除合同，那就还需要行使这项权利。法律中对此的规定就是通知义务了，明确告知对方，因为对方的违约行为，我方将要解除合同，并追究对方的违约责任，只有通知过了对方才算行使了单方解除权，法院才会认可，合同在那个节点解除了，还有一个要提的就是维权费用。建议在合同中写明违约方需要承担守约方的维权费用，房屋租赁关系中，合同不约定的话，法院是不会支持由违约方来承担，守约方律师费等维权费用的。当然在上海律师费约定了也不会全额支持，主要还是看标的的比例，但一般而言，保底3000元，金额特别小的只支持2000元，我也碰到过，也可以在合同中写明双方认可维权费用为多少元，这种情况下。法院依据合同约定全额支持的可能性比较高。房屋租赁关系中主要的四种解除关系，我们都已经讲完了，那我们来看看解除后的收尾工作。这个其实在前两集的视频中也提到过一些了，这次就来总结一下，主要就是四种，房东退钱，房客还房，房东赔钱，房客赔钱。先说房东还钱，可以约定一个逾期付款违约金，再约定一下合同解除后，房东需要在多少日内退钱，时效和措施都有了就可以了，接着是房客还房约定一下。合同解除后，房客需要在多少日内腾空房屋交还钥匙，再约定一下拒绝交还房屋应承担的房屋占用费按日计算。最后是房客赔钱和房东赔钱，约定好双方确认合同违约解除后，一方应于多少日内支付违约金。这边逾期付款违约金可以约定也可以不约定，因为违约金已经额外包含了30%的惩罚部分，所以一般法院支持了违约金后，就不再会支持逾期付款违约金，那万一双方如果没有确认合同违约解除？这种情况下，要不要约定支付违约金的时间？我认为就不必了，连是否违约都没有达成合意的话，请直接去法院诉讼，约定了也没有意义。一方完全可以说，当时我就认为合同没有解除，接着是容易被大部分人忽略的联系方式，许多合同会将联系方式简单的并入合同主体或者放在签署部分。我强烈建议单独列明，内容可以包括邮寄地址、联系人、电话、微信号、电子邮件。只有在发生纠纷后，才会知道这个条款是多么的好，用合同中约定的微信号之间的聊天记录，可以直接作为证据提交，而不需要证明微信所有者的身份。我个人就碰到过好多次，微信所有人还真不是对方本人，在这种情况下，微信聊天记录的证明力将会被大大削弱。另外，记得将这些联系方式的内容，在合同中同时约定为司法送达方式，这样万一涉及诉讼，在一方搞失踪的情况下，可以大大节省时间，最后一点，变更联系方式必须在多少日内通知另一方，这个也要约定明确。最后再谈一下合同本身的签署签署时间，建议写上签字部分建议。签字加按手印，最好双方再按下骑缝印
，如果不按的话，建议在合同的每一页上都签字，记得标页码形式，最好是记多少页共多少页这种形式签字页，如果是单独一页的，在此页首行加上以下无正文字样，合同签署部分上方尽量不要留白，避免一方加上手写内容。有手写补充内容的双方一定要在旁边签字，并在内容上加按手印。我建议能重签就不要加上手写内容，很容易引起纠纷，合同中。划线的地方千万不要留白，不用的地方记得要划掉。额外提一个问题，也是很多人问的居住证的问题。首先，房东是有义务配合房客进行居住证登记的，但实际中不完全是这样，你们懂的。另外，居住证属于行政方面的事务，法院不受理，建议需要办理的小伙伴提前和房东沟通好，在合同中约定一下，并一定要加上违约责任，以违约责任来制约房东配合办理。这种情况下，如果房东不配合，你可以依据合同主张房东的违约责任。这就归法院管了
