上海某医疗设备公司因教育规划导致工厂搬迁，委托我公司对拟搬迁涉及的资产及停产停业损失等进行评估。

该公司主要进行医疗器械销售，包括医疗器械技术领域内的技术开发、技术转让、技术咨询、技术服务，技术进出口，货物进出口等。

接到委托后，评估小组即刻赶赴上海，通过对纳入评估范围的房屋及地上附属物等进行实地查勘、市场调查，以及对其所处宏观及微观环境、未来发展前景进行了分析、论证，我们采用市场法及收益法对委估资产进行评估。

主要涉及的评估范围包括：房屋建筑物、构筑物及其附属设施、机器设备搬迁费、员工安置补偿、停产停业损失等。

评估过程

在本次评估工作中，首先对纳入评估范围的资产进行分析，其中有证工业厂房为主要资产。

在评估过程中，因委估厂房有不动产权证，可以进行买卖交易，具备商品属性，选用市场法评估可以公允的反映资产的价值。若选用成本法可能造成资产评估值偏低。本次评估厂房为企业生产自用厂房，无可明确量化的房屋收益，收益法中的收益额不能确定，不能使用收益法评估。

市场比较法是指根据替代原则，将被评估房地产与近期已经发生交易的类似房地产交易实例进行对照比较，通过对交易情况、交易时间、房地产状况等因素进行修正，得出被评估房地产在评估基准日价值的方法。

基本公式为：

P=P’*A*B*C*D

P-委估房地产评估价值

P’-可比交易实例价格

A-交易情况修正系数=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数；

B-交易日期修正系数=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数；

C-区域因素修正系数=委估对象所处区域因素条件指数/可比实例个别因素条件指数；

D-个别因素修正系数=委估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数。

评估师点评

该评估项目的评估难点一方面在于其厂房评估过程中可比交易实例的寻找上，另一方面停产停业损失的补偿标准和计算也是其中一个难点。

此外其设备数量较多，清点核查过程也是一个难点。

该项目具有一定的典型意义，该企业位置位于上海市繁华地段，因此对于相似地段企业拆迁项目具有借鉴参考意义。

内容来源：评估师学习分享