“狂奔”的房企按下“减速键”

作者：芊芊

进入2021年，房地产市场的形势依然严峻。

“房住不炒、因城施策”政策继续贯彻落实，房地产调控不断加码。继2020年8月“三道红线”政策之后，又陆续实施了房地产贷款集中度管理、重点城市集中供地等措施，叠加热点城市限购、限贷、限价、限售等政策进一步升级，行业环境发生了深刻变化，房企面临重大变革。

2021年上半年，在行业波动的浪潮中，各大房企的生存状态如何？又有哪些新变化？

房地产企业“降档减负”为重中之重

自“三道红线”监管政策发布以来，多家高杠杆房企因资金压力而“爆雷”，降杠杆已成为不少房企的当务之急。

各大房企的中报披露了“三道红线”达标情况。

截至2021年6月30日，万科A扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍；净负债率为20.2%，连续20年低于40%；剔除预收账款的资产负债率为69.7%，综合融资成本为4.27%，同比下降32个基点，财务结构保持稳健。

碧桂园净资产负债率从2020年底的55.6%下降到49.7%，现金短债比达到2.1倍，剔除预收款的资产负债率已由2020年的80%下降至77%。按照预定节奏，碧桂园管理层表示将在2023年中期之前全面达到“三道红线”的要求。

上半年，雅居乐净负债率为45.3%，比2020年末大幅下降15.7个百分点；剔除预收款后的资产负债率达68.4%，较2020年末下降3.5个百分点，“三道红线”全面达标，成功晋级“绿档”。相较于雅居乐管理层曾提出的“预计2021年底前实现由黄转绿”，雅居乐目前的降负债成果超预期。

时代中国杠杆水平逐渐降低，有息负债总额下降至548.98亿元，较2020年底减少66亿元，短期借款下降至108.3亿元。从“三道红线”来看，时代中国的净负债率为68.7%，剔除受监管资金的现金短债比达2.0，剔除预收款后的资产负债率为76.6%，较2020年底下降2个百分点。因剔除预收款后的资产负债率略微超标，时代中国被列入“黄档”。

金辉控股继续保持“零踩线”的绿档范围，满足“三道红线”政策的量化监管要求。截至上半年，金辉控股净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%。

据首席消费官统计，截至8月29日，在已发布中报的上市房企中，包括万科A、金科股份、保利地产、中海地产、远洋地产、龙湖集团、招商蛇口、中国金茂、金辉控股、世茂股份、佳兆业、雅居乐、越秀地产、宝龙地产、华侨城等在内的房企，“三道红线”均控制在绿档范围内。

对于一些还在“降档”中的房企，努力达到“三道红线”指标要求，也将是未来一段时间内要努力的头等大事。

此外，在业绩发布会上，有不少“降档”中的房企均明确提出了未来的降债计划以及“三道红线”计划达标的时间表。

显然，未来一段时间内，降杠杆仍是不少房企的“主攻方向”。

房企开始审慎拿地确保利润空间

随着房地产贷款集中度限制及22个重点城市供地“两集中”等政策相继实施，

各大房企在拿地方面都较为谨慎，甚至部分房企上半年没有拿地。

时代中国上半年只拿了7块地，其中，仅两幅地块支付了全部总土地成本，其余5幅地块，支付的土地成本均未超过30%。上半年，时代中国在拿地上的支出只有2020年的1/5。

禹洲集团在土地市场行动趋向保守。2021年上半年，禹洲集团仅在苏州、郑州及江门拿下了4幅地块，总建筑面积约5.48万平方米，平均楼面价为每平方米7847元，权益地价21.89亿元，总货值111亿元。而在2020年同期，禹洲集团拿下了11宗项目。

在“两集中”土地供应政策之下，中梁控股在土地收购上也保持审慎原则。中报显示，上半年中梁控股新增67个项目，总面积为793.7万平方米，总购地金额为408亿元；投资项目以中小型为主，对应地价小于5亿元的项目占比58%；81%的项目为“非集中供地”获取，平均溢价率在25%以确保未来的合理利润空间。

雅居乐两年前就强调“不拿错地”，2021年上半年，面对“集中供地”的行情，雅居乐拿地更是谨慎。在上半年的第一轮集中供地中，雅居乐几乎没有斩获。对此，雅居乐董事会主席陈卓林表示，集中供地对于投资研判的能力是有挑战的。目前公司的土储已经足够多，因此能抵挡住不拿高价地。

世茂股份也表示，上半年公司积极参与了土拍市场，同时严守投资底线，防止冒进。随着第二批供地陆续到来，公司依然坚持审慎理性的拿地策略。

与此同时，宝龙地产、越秀地产、弘阳地产、金辉控股、中国奥园等多家上市房企也明确提出了审慎拿地的战略原则。

近来，在“两集中”土地供应政策之下，“全年买地预算控制不超过合约销售额的40%”这一政策被频繁提及，为了不触碰到这个“安全阀”，各大房企纷纷表示，下半年将在保证财务稳健的前提下，审慎、理性、务实地拿地。

多元业务赋能、房企开始发力区域深耕

当房地产行业进入下半场，寻找第二增长点已经成为房企“共识”。房企们或在相关行业进行业务布局，或进入新领域寻求更大突破。

2021年上半年，龙湖集团进行了组织架构调整，新设立地产航道，新航道与此前的商业、租赁住房、智慧服务、塘鹅等并列。在“开发+服务”双引擎驱动模式下，推动房地产开发主业和商业、冠寓、智慧服务等业务全面发展。

龙头碧桂园则是在物业服务、酒店、建筑机器人、现代农业等相关产业布局。尤其是，碧桂园持续加大科技研发力度，通过博智林机器人进行智慧施工，打造智能建造体系。截至2021年6月，博智林机器人公司已有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖14个省份超65个项目，累计应用施工超百万平方米。

雅居乐多元化业务发展也取得显著成效。2021年上半年，雅居乐物业管理及其他收入同比分别上升了57.1%及44.5%；多元化业务收入为64.96亿元，对雅居乐整体收入的贡献占比进一步提升至16.8%，同比上升4.2个百分点，成为雅居乐的第二增长曲线。

华润置地多元业务全面发展，协同主业培育发展新增长极。2021年上半年，生态圈要素型业务实现营业额63.6 亿元(含集团内业务)，其中，城市建设与运营业务收入占比94.8%。截至目前，已发展城市建设与运营、城市更新、TOD、长租公寓、产业、康养、影业等业务。

多板块业务协同发展推动房企进一步实现高质量发展，加快构建新发展格局。

此外，随着行业走向成熟，房企也不断发力区域深耕。

禹洲集团聚焦长三角区域。截至6月30日，长三角区域为禹洲集团贡献合约销售金额345.3亿元，占比达65.45%。同时，禹洲集团逐渐将区域深耕能力向其他核心都市圈复制，力图打造多个规模增长极。其中，大湾区成为其中最重要的一块版图。2021年上半年，大湾区为禹洲集团贡献合约销售金额28.92亿元，同比上涨369%。

美的置业重点聚焦长三角和粤港澳大湾区，以及国内核心都市圈、城市群进行深耕，并取得阶段性成效。上半年，美的置业长期深耕的沪苏、浙闽及珠三角区域的销售占比达到69%，同比提升8个百分点。其中，浙闽区域的销售规模增长近2倍，珠三角的销售业绩也接近翻番。

上坤地产上半年聚焦长三角超级区域，推动组织结构变革，沪苏区域合并进一步提高了长三角区域的布局能级。2021年上半年，上坤地产新增土地储备307.8万平方米，其中长三角占比48.5%，城市布局合理健康，进一步扩大了区位布局优势。

从追求“增量”到“增质”，城市深耕将成为未来房企发展的不二法门。

从非理性繁荣到理性稳定，在行业逻辑的变革之下，房企又将以怎样的“面貌”活跃于资本市场？

（本文仅供参考，不构成投资建议，据此操作风险自担）