气氛烘托到位了，房价要涨了吗？

昨夜，住建部部长倪虹就“建筑业高质量发展和房地产市场平稳健康发展”与企业进行深入交流。最值得注意的有一段话：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

这自然被市场解读成楼市超级大利好，“涨”声再次响起！

理由有三：

首先，可以促进房地产市场的流动性，使更多的中低收入群体能够参与其中。对于希望改善住房的家庭来说，卖掉名下房产就可以按照首套房的标准购房，增加市场房产的流通。

其次，可以降低购房者的贷款压力，让购房者更容易支付贷款本息。尤其对于改善型的购房者有好处，因为只要卖了名下的房产，就可以按照首套房的标准买房贷款了。

最后，可以推动楼市的发展，促进经济的健康稳定发展。购房人为了改善住房条件也会将现有住房出手，增加市场流通。

在有效激发市场需求这一层面，这些政策非常有效，房价能否顺势上涨，我们则还需要考虑几个问题：

第一个问题，还有多少供给和需求？

截止2023年6月末，厦门房地产市场库存规模约为304.49万平，环比增加4%。去化周期方面，进入2023年，市场活跃度先扬后抑，随着库存量的上升以及去化速度的放缓，本月新房出清周期上升至14.76个月。

供应量有所上升，但市场观望情绪较浓，成交量环比下行。从价格变化来看，新房价格指数连续两个月上涨，同比涨幅连续三个月回升；二手房市场热度持续下滑，成交价格指数连续四个月下跌。

2020年至2023年6月厦门新建商品住宅库存及去化周期情况

岛内主要以改善为主，湖里区，截至2023年上半年，存量住宅项目共40个，存量住宅总用地面积是107.13公顷，主要集中在湖里区东部。思明区，截至2023年上半年，存量住宅项目共17个，存量住宅总用地面积是79.68公顷，思明区西部商品房项目仅有湖滨四里，其余为安置房/安商房项目或集中在思明区东部。

岛外主要以刚需为主，同安区，存量住宅项目38个，存量住宅总用地面积是164.90公顷，总用地面积最多，目前连续两次土拍流拍，去化压力最大。翔安区，存量住宅项目30个，存量住宅总用地面积是97.69公顷，商品房库存较多。集美区，存量住宅项目30个，存量住宅总用地面积是102.57公顷，商品房项目存量不多，更多为保障房等项目。海沧区，存量住宅项目26个，存量住宅总用地面积是79.16公顷，主要是集中在马銮湾一带的商品房和保障房。

第二个问题，企业/个人债务化解了吗？

恒大地产“意外”公布2.4万亿的债务，对于房地产行业来说，此类问题不会是个案，有很多房企在负债方面、盈利方面也有很大的问题。而且很多问题的化解，在最近三年内都无法有效出清。

而恒大汽车负债总额超1800亿元，停牌近16个月后复牌跌近70%，债权人（投资者）权益直接亏损70%。

由于股票关联的高净值人群更多，所以化解上市公司债务问题相对更简单更直接，暴跌70%也只会影响到投资股票的这些有钱人，影响范围很有限。

然而，房地产关联的家庭更多更复杂，我们根据2007年美国房产所有者杠杆率调查数据来看，越穷的家庭债务越大、房屋资产占总资产越多、对房价波动也最敏感。

这里还不包括买到烂尾楼的家庭。

从恒大地产公布的财报里可以了解到，恒大烂尾楼数量大约有162万套，至多有162万家庭受影响。

所以，房企债务（银行债务）与家庭债务的化解就没办法直接而有效，从日本和美国房地产泡沫化解债务的经验来看，美国用了5年时间，日本用了10多年。

美国化债的5年期间，房价是一路走跌，直到2012年才开始逐渐恢复，过程很复杂，这里就不做展开，我们只需要知道，这个是美国模式，打破重来，房价跌的很彻底，之后重回涨势。

日本化债的10年期间，房价经过3-4年的下跌后，进入了长达5-6年的盘整，1997年亚洲金融危机之后，再次下跌。过程同样很复杂，这个是日本模式，也是国内重点学习和研究的模式，结果是下跌后盘整很长时间。我国有自己的特色，房价走势会有所不同，盘整的时间可能更长（参考股市十年3200点）。

现在房地产从业者都在烘托气氛了，大家觉得房价下半年会涨吗？

参考来源：

中国基金报《昨天半夜，楼市出大利好了》

中指研究院 《2023上半年厦门房地产企业销售业绩TOP10》

北京商报《2.4万亿 中国恒大债务困局何解》

澎湃新闻《停牌近16个月后恒大汽车复牌跌近70%》

海通宏观《日本消化地产泡沫：为何用了10年》

阿蒂夫·迈恩《债居时代：房贷如何影响经济》

钱研社张殚《日本房价崩盘启示录》

乐居《美国房价启示录（一）》

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