第11集|楼盘测评：昆明五华区西北新城《义承·金川府》文字解析版

一、项目概况。 1、位置

项目位于五华区黑林铺街道办事处，慧谷路与海源北路交汇处，东侧慧谷路、高新一小海源校区，西侧棋盘山、西三环，北侧春城慧谷，南侧丽阳新城一期。 2、开发商 昆明西山土地房屋开发经营有限公司，隶属浙江义承置业有限公司

成立于2020年，义承置业背后是浙江义乌的商人和企业。

相关联企业中也有不少地产置业公司，都是刚成立不久的新公司，没有实质性的开发经验。 3、地块规划，产品简介 义承·金川府，备案名：金川府小区（原丽阳星城二期A4地块）占地约141亩，总建面约17万方，容积率1.83，绿地率40%。

共1栋幼儿园及36栋6-12多层、小高层住宅，产品为89-123㎡花园洋房、143-232㎡叠墅。 4.销售信息 在售小高层18栋B座、19栋20栋21栋23栋26栋（1T2）89㎡、98㎡、123㎡

叠墅在售4栋8栋10栋11栋13栋，分下叠、中叠、上叠， 下叠（带花园）：162㎡、172㎡、232㎡，中叠：150㎡、162㎡、223㎡，上叠（带露台）：142㎡、155㎡、219㎡，今年年底交房。 二、项目配套 1.交通

距离地铁4号线最近的大河埂站超2公里，极大超过了步行极限。 2教育 学校划片就读，划片武城小学（金川府就是丽阳星城二期）

周边高新一小、市三幼、云铜中学、云铜小学、云师大附小、先锋小学等学校林立。 3.医疗

项目距离延安医院高新分院约500米，距离阜外医院约2.6公里；距离昆医附二院（工人医院）约5公里。 4.商业

周边汇聚首创奥特莱斯商圈、宜家购物中心、西城时代商圈、吾悦广场商圈，昆百大商圈等七大商圈，吃喝玩乐购物都比较方便 5.环境 自然景观：外部自然生态匮乏 周边环境

西北新城2011年开发至今，商业、教育、交通、医疗，都已得到完善，整体城市界面不错。 三、户型分析 洋房 89㎡（分布于18栋B座和19栋）：三室两厅两卫单阳台；

优点：1梯2户，南北通透，得房率约90%-93%，优于市场同面积户型； 缺点：楼栋由多个单元组成，中户户型厨房、主卫、客卫二次采光，采光不足，单阳台，晾晒衣物不便。 105㎡（分布于20栋21栋26栋）：三室两厅两卫单阳台；

优点：户型方正，动静分区，南北通透，客厅大阳台，得房率约95%-96%。 缺点：餐厅使用局促。 123㎡（分布于21栋和23栋）：四室两厅三卫单阳台

优点：四开间朝南，开间大，进深小，日照充足；南北通透，客厅大阳台，得房率约105% 缺点：次卧卫生间为暗卫。 叠墅 下叠（带花园，端户花园大）

160㎡（赠送168㎡）

172㎡（赠送167㎡）卖完了

232㎡（赠送245㎡）都是端头 中叠

150㎡（赠送160㎡）

162㎡（赠送160㎡）卖完了

223㎡（赠送183㎡） 上叠（带露台）

142㎡（赠送142㎡） 

155㎡（赠送142㎡）卖完了

219㎡（赠送180㎡） 四、优劣分析 1.西北新城处于昆明的边缘地带，西侧更是受到山体限制，发展基本到了尽头，未来发展受限。

2.项目紧邻西三环，噪音和尘土污染严重。同时在山脚下，山体的存在影响日照，整体采阳不理想。 3.西北新城2011年开发至今，商业、教育、交通、医疗，都已得到完善。 周边丽阳新城一期、春城慧谷已经交房10年左右，生活方便，烟火气十足！路网成型，自驾方便。但距离地铁4号线大河埂站超2公里，极大超过了步行极限，考虑地铁通勤的朋友谨慎选择。 4.项目最大亮点在于容积率仅1.83、公摊小，是西北新城罕见的低密楼盘。

放眼整个西北新城，在建在售项目中，仅义承·金川府、东原·印江山（叠墅+高层）规划有叠墅产品。

项目打造洋房加叠墅高端业态，打破传统高楼林立的城市格局，居住舒适，在西北新城是头一个，其稀缺性不言而喻。 综合而言，项目整体配套不错，项目产品、品质片区内实属难得。金川府距离市中心不远，30分钟通勤时间。

另外，五华区发展较早，教育资源丰富，项目划片武成小学海源分校，且周边知名学校较多，教育整体还算不错。项目准现房，年底交房，在地产暴雷的席卷下，大家谈“期房”色变，这也是给购房者吃了颗定心丸。但据销售讲，未推售楼栋即将要取竣备，为了保利润，取到竣备以后再推售的楼栋溢价会比较高，性价比有所下降。趋势在这里，看过的朋友尽早决定。

考虑改善居住品质，又要生活方便，想在西北新城置业低密住宅的可重点关注，尽早去看看。

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