青浦朱家角镇“城中村”改造投资顾问服务将于本月启动招采

内容摘要：青浦区朱家角镇“城中村”改造投资顾问服务将于本月启动招采。全面分析朱家角“城中村”改造项目市级认定的时间。

招采截图

近日，朱家角镇“城中村”改造投资顾问服务招采计划公布。

在青浦区朱家角镇人民政府2023年7月至8月政府采购意向中《朱家角镇“城中村”改造项目》赫然在列，计划于今年8月启动该项目的投资顾问服务招标事宜。

该招采需求概括显示，朱家角镇“城中村”改造开展方案认定、投资顾问服务。

预审金额为350万元。

预计招采时间为本月，即8月。

目前，华新凤溪社区、赵巷镇和金泽西岑社区三个镇的“城中村”改造项目投资顾问单位均为“上海投资咨询集团有限公司”，所以朱家角“城中村”改造项目本次招标不出意外的话中标单位也是上述这家市属大国企承揽。

朱家角“城中村”改造地块示意图

那么，一般从“城中村”改造投资顾问服务招标至项目获得市级认定要多久呢？

我们来看一下，青浦区的另外两个“城中村”改造项目。

赵巷镇“城中村”改造项目

赵巷镇年度工作报告截图

2023年1月10日，在赵巷镇第十七届代表大会第二次会议上，该镇书记在年度工作报告中提到了2022年赵巷镇“城中村”改造项目已获市级认定批复（估计最晚在去年12月批复）。

2022年9月22日，赵巷镇“城中村”改造项目第三方咨询服务招采项目中标通知发布，即投资顾问服务。

2022年11月02日，《赵巷镇人民政府、青浦区住房保障和房屋管理局关于申请将赵巷镇318国道沿线地块认定为“城中村”改造项目的请示》公开发布。该“请示”中指出：

2022年6月6日赵巷镇人民政府向区“城中村”改造工作领导小组上报了《上海市青浦区赵巷镇人民政府关于申请将318国道沿线地块认定为“城中村”改造项目的请示》。

2022年7月18日区“城中村”改造工作领导小组召开了将该地块认定为“城中村”改造项目的初步认定会。会议认为赵巷镇318国道沿线地块“城中村”改造项目符合市、区“城中村”改造工作项目认定基本标准和规定要求，按照规定程序上报区政府常务会议审议通过后，报市城市更新和旧区改造工作领导小组办公室认定。

上述资讯传递了如下信息：

1、2022年6月前，赵巷镇“城中村”改造项目方案就已拟定，而第三方咨询服务中标结果是9月公布的，这说明投资顾问公司已提前介入实质性工作。

2、2022年7月赵巷镇“城中村”改造项目初步认定会召开，至最终获得市级认定大约经历了5个月（该周期为极限推测，不排除实际周期快于5个月。）。

华新凤溪社区“城中村”改造项目

青浦区房管局2021年度工作总结截图

2021年9月2日，华新镇凤溪社区“城中村”改造项目获得市政府批准认定。

2021年8月6日，凤溪社区“城中村”项目前期投资顾问服务项目的公开招标公告。

2021年3月2日，《关于上报华新镇凤溪社区新木桥村等地块认定为“城中村”改造项目的请示》公开发布，该请示显示：

2020年12月11日，华新镇政府向区“城中村”改造工作领导小组办公室上报了《华新镇人民政府关于申请将凤溪社区新木桥村等地块认定为城中村改造项目的请示》。

2020年12月29日，青浦区委召开了区委相关专题会议，听取并同意了华新镇凤溪社区新木桥村等地块“城中村”改造项目所汇报的事项。并将华新凤溪社区新木桥村等地块认定为“城中村”改造项目需上报市城市更新和旧区改造工作领导小组办公室的相关报批材料，上报区领导审阅。

上述资讯传递了如下信息：

1、同样，在项目前期投资顾问服务项目招标前，相关单位已实际性介入项目服务。

2、从项目初步认定完成至获得项目市级认定周期大概在9个月。

我们看到，如果以投资顾问服务招标作为节点，至获得市级认定的周期时间，青浦区三个“城中村”改造项目具体如下：

1、赵巷镇“城中村”改造项目：2022年9月22日，该项目第三方咨询服务招采项目中标通知发布，最晚于当年12月获得市级认定批复（具体时间不确定）。最长在3个月左右。

（作为项目市级认定重要前置条件之一的片区控规，分别已于2021年6月和2022年初获批。）

2、华新镇凤溪社区“城中村”改造项目：2021年8月6日，该项目前期投资顾问服务项目启动招标；2021年9月2日该项目获得市级认定批复。一个月左右。

（作为项目市级认定重要前置条件之一的片区控规，即《凤溪社区控规》于2020年6月9日批复。）

3、金泽西岑社区“城中村”改造项目：2022年12月5日，该项目前期咨询费项目合同公告；青浦区房管局2022年工作总结中提到了，该项目2022年获批市级认定。这意味着该项目大概率在12月获得市级认定的。一个月内。

（作为项目市级认定重要前置条件之一的片区控规，即《金泽镇西岑单元控规》于2022年9月6日批复。）

我们看到，华新镇和金泽的“城中村”改造项目均在投资顾问服务项目招标后一个月左右就拿到了市级认定，而赵巷镇“城中村”改造项目市级认定批复的实际时间未查实到，但推测最长也就三个月。

那么朱家角“城中村”能像上述三个“城中村”改造项目一样，在完成投资顾问服务项目招标后快速获批市级认定吗？

我们认为这完全取决于朱家角“城中村”片区控规的获批时间。

上述已获批市级认定的三个“城中村”项目有个共同特点，就是它们在投资顾问服务项目招标前相应的“城中村”片区控规都已批复。

而《朱家角“城中村”地块控详规划编制项目》公开招标于今年4月才启动，该合同有效期至2023年11月30日，所以理论上说朱家角“城中村”地块控规最终成果在11月提交（当然，不排除最终成果提前确认并公示）。

另外，后续还需上会批复也需要时间周期。拿金泽镇为例，《金泽镇西岑单元控规》于2022年5月31日公示，但在当年9月6日才获批。这意味着，公示后经历了3个月左右时间才最终控规批复。

当然，每个区域的控规涉及功能定位不同、复杂程度也不尽相同，获批周期上不一定完全一致。但以此作为参考，也让我们感到年内拿到市级认定所面临的挑战性。

目前，朱家角“城中村”地块控规尚未公示（也没有公开阶段性成果节点），更谈不上批复，公开资料也没有看到项目初步认定会议的召开。

按照区级年度计划显示，朱家角“城中村”四季度争取获得市级认定。

而朱家角镇编制的年度目标为10月份获得市级认定批复，12月启动动迁。这就必须要求设计成果至少提前至9月之前完成公示并批复。这都已经8月了，显然朱家角的镇级计划实现可能性不大。

那么，朱家角“城中村”改造目前处于什么阶段呢？

《青浦区"城中村"改造认定流程》示意图

今年7月，我们报道了朱家角“城中村”改造房屋、土地前期调查及测绘项目将于8月启动招采工作。

另外，今年4月，《朱家角“城中村”地块控详规划编制项目》公开招标公告发布。

根据《青浦区"城中村"改造认定流程》显示，上述两项工作均为"城中村"改造认定流程第一阶段内容，也就是说，该项目应该还尚处于最初的起步阶段。

今年7月21日，国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。该项政策不仅为改善民生、在当下历史背景下更是扩大内需的一项重要举措。

相信，随着“城中村”改造“顶层”政策设计的出台。青浦区包括朱家角在内“城中村”改造项目将提速！

（我们认为，按常规控规进度节点，朱家角“城中村”地块控规基本在6月份可以完成概念方案成果，即土地利用规划；而相关部门可以凭借“土地利用规划”为基础，来制定项目方案，也就是说，从土地利用规划成果提交后，控规编制与项目认定工作平行推进，以加快项目认定进程！仅供参考！）

延伸阅读：

重磅！青浦区“城中村”改造第二批三轮共涉及8个街镇17个项目

资料：政府招采

编辑：大青浦房谈