政策能否奏效？十大房企看后市

“金九银十”到来之际，房地产支持政策密集出台。

9月1日，北京上海相继官宣“认房不认贷”，至此“认房不认贷”政策在北上广深四大一线城市悉数落地。而此前一日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布两则通知，明确按照市场化、法治化原则，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率，引导个人住房贷款实际首付比例和利率下行。

正值房地产上市公司2023半年报收官节点，典型房企对市场未来走向怎么看？国家支持政策能否奏效？飞瞰财金根据各大房企财报和管理层的公开表态做了一番梳理，包括典型央国企、典型民企和典型出险房企。

首先来看典型央企——

保利：改善性需求将成下阶段主要支撑

保利$保利发展(SH600048)$在半年报中指出，展望下半年，国内外宏观经济形势复杂严峻，我国居民收入预期下降、购买力不足，对地产支持政策的观望情绪浓厚；同时，对房屋按期交付、品质保证、价格稳定的信心不足，客户购房需求疲弱；而二手房市场供应持续增加，对新房市场成交进一步形成压制，房地产市场的供求关系已发生重大变化。

我国房地产市场已进入高质量发展的品质时代，新形势下行业从全面发展向结构性机会转变：市场有效边界在收缩，住房需求也从“有住房”转向“住好房”转变，居民的改善性需求将成为行业下阶段的主要支撑，未来新房销售仍有望保持10万亿以上的市场规模。同时购房需求向居住属性回归，购房者对房企的产品品质、品牌信用、服务水平将提出更高要求，企业间的竞争格局也更加激烈。未来具备全面开发能力、产品创新能力、综合服务能力的房企将拥有更大的发展机遇。

华润置地：城市化进入减速发展阶段

华润置地总裁吴秉琪分析，预计下半年商品房供应规模处于低位，市场存在同比下降的可能性。从城市端来看，产业人口基本面较好的城市，有望随着产业和就业的恢复而复苏。当前我国人口经济和城镇化率的增速都处在一个下降的状态。整个城市化发展进入了减速发展阶段，城镇人口的人均居住面积已经超过40平方米/每人，处于全球主要国家中的较高水平。整个行业将进入相对稳定的住房水平改善阶段。这会进入新的发展模式和阶段。

中国金茂：房地产已逐步回归消费属性

中国金茂认为，下半年外部环境更趋复杂严峻，国内经济内生动力还不强、需求仍然不足，房地产及上下游行业将继续在恢复和扩大消费中发挥积极作用。

中国金茂总裁陶天海在业绩会上表示，接下来会主动增加一些精品持有项目，今后在重要战略城市运营方面增加一些核心城市综合体获取，尤其是既适合优质持有，又能够附带部分高毛利开发的综合体项目。

中国金茂董事长张增根则强调，房地产已经逐步回归消费属性，行业进入发展新阶段，“中国金茂整体持续稳健发展，积极响应国家要求，以‘城市运营商’为战略定位，推动‘双轮两翼’升级，逐渐形成的差异化竞争优势。我们对金茂未来持续发展保持坚定信心。”

接着是强势地方国企——

越秀地产：政策加持，行业筑底，市场分化

越秀地产董事长林昭远认为，从政策端来看，市场肯定会足够宽松，如刚出台的“认房不认贷”等，也相信政府有很多工具箱政策在准备拿出来用，因为中央已经定调，要确保房地产市场的平稳健康发展。

“从行业角度，目前确实在寻求筑底信息。市场需求应该会出现比较大的分化，个别城市的分化也比较严重，好城市、好地段销售总体还是比较正常。概括下来，政策会加持，行业在筑底，市场还在分化。”

对于下半年的市场表现，林昭远则称，既相信、也预判政府会围绕“因城施策”、持续宽松的政策来促进房地产良性恢复和健康发展。

建发股份：行业集中度不断提升

建发股份在半年报中称，房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，政策调控的不确定性进一步加剧了行业竞争风险。未来房地产行业集中度不断提升，行业发展格局进一步分化，强者恒强的局面进一步强化，房地产市场的竞争将更加激烈。

公司将继续做好房地产项目布局，深耕现有重点区域，稳步进入潜力城市。同时，公司将持续研发特色产品，强化品牌特色，因地制宜打造重点布局城市的标杆项目，发挥“房地产+”等房地产相关商业服务价值，加强差异化竞争优势，促进公司做大做强，力争早日进入第一梯队阵营。

再来看看未出险头部民企——

万科：预计今年新开工回到2006年水平

8月31日的业绩发布会上，万科$万科A(SZ000002)$董事会主席郁亮认为，目前市场仍处在胶着状态，由于地产销售低迷已经持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，因此容易做出过度反应，“我们的判断是目前市场显然跌过头了。”

他分享了一组行业数据——2021、2022年全国商品住宅新开工面积分别下降11%和40%，今年1-7月继续下降25%。“按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为6.6亿平方米，将回到2006年的规模。”郁亮说。

郁亮认为，当前政策已经在发力，希望这些出台的政策能尽快落实到位，推动市场恢复到健康合理的水平，同时也期待存量盘活等方面的具体措施能够尽快出台。相信在各方努力下，随着经济态势持续平稳改善，随着人们对未来预期的稳定，行业迟早会回到一个健康合理的水平。

龙湖集团：消费者信心需一定时间恢复

对于下半年楼市走势的判断，龙湖集团高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠表示：“中央政治局、住建部表态对房地产行业的支持，大力支持刚性和改善性住房需求，相信市场有一波行情，公司将抓住窗口期，加快去化。从长期来看，我们依然看好房地产市场健康稳定的发展，当前消费者的信心需要一定时间恢复。”

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示，龙湖不再依靠负债规模的增加，去驱动资产规模的增加和销售的增长，将更加看重运营及服务航道的利润占比。

美的置业：行业规模增长放缓

对于房地产行业的发展趋势和公司应对策略，美的置业董事会主席郝恒乐在8月30日的业绩会上表示，未来行业规模增长是放缓的态势和趋势。

目前的房地产市场正逐步从规模化数量发展转向精细化质量发展，其“消费”属性体现得越来越突出，对美好生活的向往，追求更高品质的居住生活，成为驱动房地产市场持续发展的强大动力。

最后是头部出险房企——

碧桂园：始终对中国经济充满信心

碧桂园$碧桂园(HK|02007)$称，在市场深度承压的时候，不能被巨大的困难吓倒。公司始终对中国经济充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归到平稳健康发展。

未来集团将继续尽最大努力保障现金流的安全，加大力度盘活沉淀资产，持续精简组织架构并严格控制费用支出，积极考虑采取各种债务管理措施化解阶段性流动性压力。

融创中国：对市场恢复时间保持充分耐心

融创称，展望未来，政府已经在采取更加积极有力的政策支持经济和房地产行业的回稳，本集团将坚定信心，同时也对市场的恢复时间保持充分的耐心，在各方的帮助和支持下，稳步推进各项工作，有序解决各种问题，克服困难，逐步恢复正常经营。