14号文为什么被视为二轮房改，究竟会改变什么？

第二轮“房改”来了，不久前经过国常会审议并通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，也就是大家口中所说的14号文，即（国发【2023】14号文）。对于“14号文”的理解，大家重点关心的是其中的两个方面：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

回顾我国的商品房历史，可以追溯到1979年。当时国家刚刚确立改革开放，各地积极吸引外资，而第一批外资就来自海外华侨。为了解决华侨回国后的住房问题，上市中华企业公司推出了20套住宅，销售给华侨家属。这成为了一个时代的序幕。第二年的4月份，邓小平提出住房制度改革，从中央层面确定“住房商品化”。为了保证改革的稳步进行，避免动荡，国家在1981年提出了职工购房的“三三制”，即单位职工只需按房价的三分之一就能买下房子。 

然而，“三三制”推行不到十年，到了1990年，国家就取消了该政策，买房必须支付全款。到了1994年，新一轮住房制度改革开始，主要针对已建的公有住房和相关居住产权。在此期间，对后来影响巨大的住房公积金就是在这一轮房改中建立的。接下来就是1998年的房改，这次改革的影响一直持续至今。 

随着房地产市场的变化和需求的变化，房地产业需要转型和发展，因此需要新的房改方案来推动。文中提到的一些新的措施和思路，比如在大城市规划建设保障性住房、推动房地产业转型发展新模式等，都是值得期待的。同时，也需要回顾和借鉴以前的房改经验，从中吸取教训和经验，为新的房改方案提供参考和借鉴。 

本次房改首先是稳固大城市的基本盘。让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。最近几年，由于大城市的房价过高，许多中低收入人群因城中村拆迁而被劝退，逃离北上广深成为热门话题，保障房的建设和供给能给他们带来希望。 

其次保障房一直没太大的进展，但接下来会有变化。保障房是由地方政府建设的，但如果建多了，地方政府的土地怎么卖呢？卖地是地方政府的主要收入来源。这就是为什么之前地方政府不太愿意建设保障房的主要原因。现在，既然地卖不动了，地方政府建设保障房就会更加可行。 

这样的结果是有钱人可以买商品房，没钱的人住保障房。文件中再次强调“让商品住房回归商品属性”，再加上自然资源部建议取消土地集中拍卖中的底价限制以及远郊区容积率1.0的限制，今年房地产市场热门的超大户型豪宅项目热销的例子也在佐证一点：不能阻挡有钱人享受别墅、超大平层，因为有钱人有权利改善自己的住房需求。 

结果就是穷人住保障房，由政府承担；富人买商品房，由市场决定。接下来核心就看执行了。如果政策执行到位，那么对那些手持二手房，特别是持有老破小和刚需盘的人来说，无疑是一次重击。在过去，由于买不起新房或好房子，他们选择了老破小或刚需盘作为过渡，但现在，这一群体完全可以考虑申请保障房。这一措施的实施，将会让那些之前炒房的人陷入困境。