准烂尾楼业主起诉银行，强制停贷后无惧征信被拉黑

人生最害怕的是看不到希望，哀莫大于心死，如果买房烂尾了，心里肯定是非常憋屈的，如果一直拖着无法交付还得还着贷款的话，那就更加憋屈了，看着半成品的房子，住又不能住，烂又没完全烂，那就是半吊的样子，可以称为准烂尾楼了，要是以前，可能很多人就忍下去了，贷款照样供着，但是现在呢，房价在下跌，利率当时又高企，所有的潜在风险都由购房人承担了，所有的好处和利润都给开发商和银行赚去了，天下有这么好的事情？那现在，终于有业主站出来呐喊了，她选择了强制停贷、她也选择起诉了银行，而在此之前，她的征信已经被拉黑了，她会上诉成功吗，她会改变不合理的预售和贷款制度吗，今天咱们好好聊聊。

大家好，我是谢晖。南宁一位叫王琦的女业主终于迎来法院的开庭了，下面咱就称王女士，事情是这样的，在四年前，她的妈妈购买了广西南宁蓝光雍锦澜湾的一套商品房，同时，跟农行南宁分行签订了《个人购房担保借款合同》，王女士是担保人，其母为主贷人，贷款金额57.5万元，期限30年。一切看起来都是那么美好，按照原本的剧情发展，应该是开发商好好建楼、然后等待美好交付、最后就是拎包入住了。但是事与愿违，按照原本合同规定，房子应于2021年12月31日前交付。而那年的11月，开发商发布了交房时间顺延的告知函。

直到今天，王女士家的房子仍未完成施工。而在延迟交付期间，王女士和妈妈一直坚持还贷，直到2022年4月，在依然看不到任何希望的情况下，决定强制停贷，而三个月后，她妈妈发现自己上了征信黑名单，但比起“每个月花几千元买一个征信”，王女士和妈妈都觉得“停贷”值得，她说了一句话，老百姓是为一口饭而活，不是为征信。那很多人肯定纳闷了，王女士是用什么理由去起诉银行的呢，那么多烂尾楼怎么没见谁去起诉吗，很多人心里觉得买到烂尾楼了只能自己认栽，怪自己眼光不好，别无他法了。

而王女士起诉农行的理由是银行违规放贷，要求在交房之前，银行停贷停息，不增加任何额外费用。因为银行没有把预售贷款资金打入监管账户中，而是划入了开发商的另一个账户，她认为，农业银行南宁分行违规放贷，也没有履行对开发商挪用账户资金的监管义务，应该为工程项目烂尾、房子延期交付承担责任。而银行这边的律师说银行将贷款支付至非监管账户，与房屋能否按期交付，不具有直接因果关系，房屋不能如期交付责任也并不在银行，大家觉得银行在理吗？而庭审从上午9点半开始，历时2小时，法院未当庭宣判。而这个楼盘不止王女士一个人起诉了，还有2期200多户业也提起了诉讼，但法院未予立案。她是这个楼盘业主起诉银行中，第一个开庭的。其他业主都在等着王女士打个样，以便后续继续起诉了。

其实在过去这种业主因为烂尾而停止还贷去告银行的几乎很少有能成功的，当然也有个案成功的，在2017年惠州一位业主因为烂尾楼起诉银行成功，法院支持了业主提出的在房子达到交付条件之前停止还贷的诉求。但是这次南宁的案例还是有一些不同的，惠州的那个楼盘是真的烂尾了，而现在南宁的这个不属于完全烂尾的状态，南宁市“平稳基金”已经与开发商签订了托管协议，所以银行方面可以找到打败业主的破绽和漏洞，惠州那个成功的案例很难进行普及化。

大家都知道楼花来源于香港，当时还是1953年，是允许购房者以“先交订金、分期付款”的方式，来买房的一种房屋销售制度。而香港很早之前也出过烂尾楼，在1960年，位于香港大角咀的富贵大厦因为建筑费用超支停工，成为香港首宗“烂尾楼”。最后，众多业主又多掏了30%的钱，填补了窟窿，才将问题解决。 而后续，香港给预售楼花制打上了补丁，预售金监管主体不是银行，而是律师行。而且有开发商作假造成了烂尾楼，香港也给买房者留下了两个退出窗口，一个是到交楼时间，开发商还没完工，买房者有权在到期后的28天内取消交易，开发商要退还购房款和利息；另一个是在超出预定交房时间6个月后，仍没有交楼，买房者可以随时取消交易，拿回购房款和利息。

而咱们内地为啥经常出现烂尾楼呢，最主要原因是购房的监管资金被违规挪用，不知去向。咱们内地的监管账户，是立在开发商名下的，虽然说购房款是由银行和房管局共同监管。但是，开发商、银行和地方政府三方存在着深度的利益关联，监管效果势必会大打折扣，只要银行睁一只眼闭一只眼地“被动配合”，开发商就能把钱转走。因为开发商拿到钱了，可以拿钱去拍地，这是地方喜欢的；拍了地做了新项目，又可以找银行继续贷款，这是银行喜欢的。

各方为了自身的利益最大化，将所有的风险都转移到懵逼的业主身上，业主看着半成品的样板房，就早早的付了全款，在往后的日子里还要天天盼着这家开发商蓬勃发展，不能出一点问题。如果市场行情好的时候，开发商有利润赚，烂尾的可能性就小很多，而如果楼市下行，价格下跌或者需求减少的话，房企拿着1块钱的成本，做着100块甚至1000块钱的生意，杠杆足够大，有一些风吹草动，很可能顷刻间就会出现暴雷或者土崩瓦解，参考恒大的2.5万亿债务，这是其他行业永远不可能贷出来的钱。

而这一轮的楼市就出现了很多烂尾楼，所以保交楼也是一直在推进的事情，因为涉及的影响太大了，因为所有的一切都给了风险能力承担最弱的购房者了，他们成了最大的背锅侠，而很多买房者还变成了自我内疚的检讨者，怪自己眼光不好、怪自己没提前预判这个开发商的暴雷、怪自己没听家人的劝告等等，其实，这跟你的眼光完全没关系，这是畸形的预售制度下的产物，开发商也很难抵的住提前拿监管资金的诱惑，毕竟，多用一天也多一天利息了，如果既当球员又当裁判员，人性的弱点中，很难不去监守自盗。

所以只有从根本上改变预售制度以及大大增加违法成本，才能给购房者以信心和安心，不然，大家都不敢再买期房了，所以，我也强烈建议，贷款应该要在交房的时候去办理才合理，绝对不能把风险推给老百姓，开发商和银行的软着陆很重要，但是老百姓的硬着陆才是最可怕的，一个人的征信被拉黑了没事，但是如果一千万甚至一亿人的征信被拉黑了，那就不是人的问题了，肯定是征信自己的问题了。