首开股份君礼著，为什么会跑赢大盘？
提到丰台，总有粉丝问我：猫子，丰台可以跑赢大盘吗？
兄弟，其实你这么问我也一脸懵。
众所周知，丰台是割裂的，不同板块和区域差异很大。
丰台的割裂表现在两个方面，
第一点，以永丰河为界。永定河以东的新盘去化很不错，永定河以西去化就比较慢。
第二点，丰台城市界面差异也很大，有些经过规划、整改，焕然一新，已经是大都市的感觉。
有些还是乡村属性，类似于城乡结合部。
所以，丰台置业，确实是需要看板块的。
如果盘点丰台的优质板块，
那么确实有不少能够跑赢大盘的区域——
丽泽、西局、草桥、首经贸、丰台科技园等。
丽泽、西局、草桥，大家都不陌生，城市界面非常好。
丰台科技园是丰台产业浓度很高的区域，大家也能理解。
为什么首经贸也能跑赢大盘？
大家对他最多的印象是，城市界面有待改善，其实没有亚林西、西局、草桥好。
（出首经贸地铁站就可以看到的西宸广场）
就算生活配套齐全，生活氛围还算不错，但似乎也看不到，可以跑赢大盘的理由呀？
接下来，我们重点聊聊这个话题。
01
首经贸，为什么可以跑赢大盘
之前直播的时候我说过，从2020年开始，北京已经默默走过了一轮小牛市。
为什么说“默默”呢。
因为这轮小牛市是分化的。
北京各个板块并不是完全涨，从2020年-2022年这两年的涨幅看，海淀、朝阳强势板块涨幅20%以上，而远郊弱势板块几乎没什么动静。
我们再看看首经贸板块，他区域内的标杆次新万年花城五期涨幅是什么样的情况。
万年花城五期，2020年1月挂牌均价是75800元，2022年4月挂牌均价是89000元，涨幅17.4%左右。
老实说，这个涨幅，确实是有点让人意外了。
在2020年这一轮小牛市里，首经贸板块的次新，基本表现不错，不仅可以跑赢大盘，甚至对比北城很多优质板块，涨幅也不低。
为什么万年花城可以表现这么亮眼呢？
首先是区位优势，万年花城所在的首经贸板块，偏西南方向，三环和四环之间。
到丽泽商务区，西城金融街，海淀中关村等主要产业商圈非常方便，承接这些区域居住需求外溢。
区域有地铁10号线和房山线换乘站首经贸站，还有丰台站。
在北京地铁2035年规划中，有丽金线，经过首经贸站，直达金融街。
万年花城涨幅这么好，还因为大盘效应。
本身规模够大，知名度高，再加上流动性不错，往往会成为区域内改善的第一选择。
此外最核心的一点原因，那就是首经贸板块的改善次新并不多，可选余地不大。
首经贸板块，1000万-1500万次新改善盘是断档的。
我们参考户型产品、楼龄、物业维护、二手房流通等因素，把首经贸板块二手房划分为六个梯队，具体划分如下：
第一梯队：懋源·钓云台、葛洲坝·中国府、懋源·璟岳
第二梯队：万年花城五期
第三梯队：万年花城四期、万年花城二期、万年花城三期、万年花城一期（排序分先后）
第四梯队：怡海花园、优筑、理想家、三环新城4号院、汇丰家园、枫泽园、鸿业兴园（排序不分先后）
第五梯队：三环新城6号院，三环新城8号院，三环新城7号院、首经贸中街1号院（排序不分先后）
第六梯队：育芳园、金丰园、樊家村、葛村、新村（排序不分先后）
（PS：如果你对这个排序有争议，那就是你对。）
到这里，你就能看出万年花城的独特优势来了。
产品不如万年花城的小区，要么老要么品质不太行。
像三环新城，6号院、8号院、7号院，都是经济适用房。
小区环境一般，楼龄也比较老。（但周边小吃真的多）
怡海花园，现在小区比较老了，塔楼带电梯、板楼不带电梯，有的院落物业维护还可以，户型一般，价格也上不去。
另外比万年花城品质更好的几个豪宅——懋源·钓云台、葛洲坝·中国府、懋源·璟岳。
单价高，面积大，一般改善群体预算是够不到的。
以土豪标配——葛洲坝·中国府为例，全现房，精装修。外立面全石材。
平层189平起，总价2200万，单价约11.6万/平；
还有上、中、下三层叠拼，总价3200万。
价格很高，重点周边环境与产品错配，另外小区混居。
你发现了没？
整体来看，首经贸二手房梯队严重断档。
豪宅有，老小区、保障房也偏多；
但中间段、改善类型的次新商品房很少，买家可选小区不多。
也难怪万年花城这个小区，可以作为京南市场冷热温度计之一，涨幅那么多，也就不奇怪了。
02
南三环依然缺少品质更好的产品
接下来，我们了解下，南三环的代表次新，万年花城产品力如何。
万年花城一共有5期，我们重点看的是2、4、5期。
2、4期最大的优点是周边配套不错，户型的尺度也不错，除了南北不通透，采光比较足。
但也有缺点，比如外立面陈旧、物业维护略差，人车不分流等。
比如2期楼下有个幼儿园，小区内部和外部都有底商，但同时也无法避免人员流动频繁的问题。
另外2期板楼塔楼都有，塔楼密度真的很大。
比如我们踩盘的这套房源，27层大塔楼，2梯8户，早晚高峰电梯肯定是不够用。
户型是126平全南三居两卫，客厅采光很好，但是南北不通透。最小次卧窗户是那种天井窗户，采光一般。
万年花城4期相对比2期更新一点。
西侧是北京小学万年花城分校，占用了一部分小区面积，孩子上下学方便很多。
这是4期小区内的绿化。草坪维护一般。
对比2、4期，万年花城5期，小区环境是最好的。
小区外立面比较新，属于真石漆做的砖形，社区环境整洁。
户型格局不错，大多数有落地窗，或者卧室有小飘窗。
室内采光，空间尺度都够用，这点对比市面上很多新房更好。
上文我们提到，1000万-1500万在京西、京南四环内买房，确实比较难，也难怪万年花城一枝独秀了。
但依然有个问题。
在我们踩盘闲聊的过程中，我们发现年轻的粉丝群体，普遍对新房的品质要求更高，那么万年花城五期，是不能够满足他们需求的。
这时候对比二手，新盘的优势就来了——君礼著。
君礼著在丰台站附近，和首经贸只隔着一个地铁站点。
03
君礼著，为什么肯定会跑赢大盘
如果和万年花城五期对标，那么我们认为，君礼著肯定也会跑赢大盘的。
首先是他的市场定位，填补了1000万-1500万的改善需求。
上文我们提到，万年花城涨幅这么高，有一点很重要的原因是西南三环改善供应是断档的。要么豪宅要么老破小，优质的新盘或者次新很少。
君礼著和万年花城五期在市场上的定位很像，但品质更好。
均价10.6万/平，户型在106-165平，总价在1100-1700万，刚好填补了这部分置换需求。未来也会相对比较稀缺。
另外，君礼著的性价比很高。
和中国府、懋源·钓云台11万/平的单价对比，他是倒挂的。
和万年花城五期对比，前者优质房源要挂牌9万，那么品质更好的君礼著销售指导价10.6w/㎡溢价也不高。
还有一点是，今年丰台的几个新盘，得房率都要高，那么套内单价比以往新盘单价更低，性价比更优。
买新房尤其要看溢价。我们很少推荐大家买高溢价的新房。
因为即使产品和区域再好，过多的透支了未来预期，那么买入意义也不大。
最基本的保值增值要有。
举个例子，万年花城五期136平3+1户型PK君礼著的127平户型。
万年花城五期一共15层，一梯两户。
南北通透，南向也是三面宽，客厅落地窗，面宽4米。
餐客厨一体，东边还有个7平的书房。
套内面积101.7平，得房率一般，约73%。
挂牌总价1230万，单价9万，套内单价12.09万/平；
而对比君礼著127平四居，7-8层洋房产品，一梯两户。
单价10.6万/平，总价1346万。
得房率很高，可能在85%以上。
以得房率85%计算，套内107.95平，套内单价约12.47万/平；
大致算了一下这两个户型交易成本，做了一个表格，看起来更清晰一点。
1）君礼著单价比万年花城5期这套房高1.6万左右，溢价率在17%多点，一般新房比二手房高10-25%都属于合理范围。
2）套内面积算下来，差不到3000元，两者价差缩小。
3）如果万年花城五期这套房子满五唯一，买家是二套，买它购房总成本更低一些；
如果买家是首套，显然新房君礼著更划算。
4）再看产品，我们看万年花城几套二手房，多是塔楼两梯三户，两梯六户，两梯八户，居住密度大。
只有中间位置好的小板楼才是一梯两户，好房难求。
而新房君礼著都是一梯两户洋房，两梯两户的小高层，密度低，单栋楼居住密度小，更舒适。
除了127平，君礼著还有其他的主力户型146平、165平，得房率和户型也都很能打。
当然，这里也不是强制大家必须买新房，我们希望大家根据自己的需求多对比，做出选择就好了。
君礼著跑赢大盘还有一个原因，环线优势。
从位置来看，君礼著可能是买入三环为数不多的机会。
2023年丰台计划供地12块，四环内只有万泉寺一宗地块。
这块地指导价11.3万/平，比之前端礼著（11.2万/平）每平米涨了1000元。
而目前丰台四环内的已拍地块，待入市的项目只有君礼著。
当然，这里肯定还会有人疑惑：猫子，你怎么不说君礼著目前的城市界面问题呢？
君礼著所在位置，在丰台火车站附近，距离首经贸，只有一站地铁。
不得不承认，由于历史遗留问题，他的城市界面稍差。
但这是暂时的。
君礼著所处的位置刚好是丰台TOD的规划范围。
我们看到，现状用地分布和控制性详细规划是有很大区别的。
丰台TOD和传统火车站模式不一样。
传统火车站带来出行便利的同时，也会有人员密集且混乱的情况出现。
而丰台TOD是站城一体化的规划。
什么是站城一体化？
简单来说就是将交通场站与城市融合一起规划发展。火车站同时有商业、写字楼等配套。
也就是说，君礼著建成后，周边是商业+写字楼+交通枢纽的综合配套。
对于丰台来说，丰台站城一体化的意义还是蛮大的，一边连接丽泽金融商务区，另一边连接丰台科技园，西南片区这三大功能区连成线、连成片，带动整个西南片区的发展，起到1+1+1大于3的效果。
基于此，君礼著周边道路和城市界面也会提升改善。
比如桥安西路、看丹路、丰台丰帆东路、丰台万华南街都处于规划中。
比起画大饼，这些道路修建都有具体的时间节点，也很容易兑现，对买房人来说，也是一件好事。
内容来源：猫叔聊地产
