一、不动产

（一）不动产登记

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

（二）预告登记

当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

示例：某开发商在取得商品房预售许可证后，对外公开预售，李某购买了预售商品房一套，双方签订了《商品房预售合同》，对房屋价款及支付、房屋交付及产权办理等问题均做了明确约定。预售合同签订后，双方就该笔交易向登记机关申请了预告登记。预告登记后，开发商因内部管理混乱，又将已经出售给李某并办理预售登记的房屋预售给了杨某。在交房时，才发现开发商将房屋“一房二卖”。李某和杨某互不相让，都要求开发商向自己交付房屋，开发商应该向谁交付房屋并办理产权登记？本案中，李某先与开发商签订《商品房预售合同》，且依法办理了预告登记，在预告登记合法有效的情况下，开发商未经预告登记权利人李某同意，无权再处分该不动产，即开发商应向李某交付房屋并给李某办理产权登记，杨某可与开发商另行协商解决或依法追究开发商“一房二卖”的违约责任。预售登记制度在本案中很好地发挥了应有的作用和功能。

二、动产交付

（一）现实交付

交付：即占有的移转。两个要素：转移占有；具有物权变动的意思。

注意：只是转移了占有，没有交付的意思，不构成交付，不发生物权变动。

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

拟制交付（特殊的现实交付方式），如交付汽车钥匙视为交付汽车。

（二）观念交付

1、简易交付

含义：动产已经由对方直接占有，但物权尚未变动。例如，对方基于租赁、借用、保管等原因，占有标的物。处分标的物的合意达成时，视为交付。

示例：张三将电脑出租给李四。在租赁期间，李四表示愿意购买电脑，张三表示同意。此时，买卖合意达成，李四取得已经直接占有的电脑的所有权。

2、指示交付

含义：动产由第三人占有，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

示例：张三打算把出租给李四的汽车卖给王五，张三通过向王五转让张三对李四的租赁物返还请求权，将汽车的所有权转让给王五。

3、占有改定

含义：达成了转移动产所有权的合意，但约定由出让人继续占有该动产。

示例：张三：它是你的了，过几天给你。李四：好的。