片区开发收入有哪些？如何计算产出？

一般来说，片区开发项目都需要融资解决资金难题，能赚钱才能融到资，本文就来讲讲如何计算片区开发的产出。

片区开发产出包括直接和间接两方面。直接收入主要指土地出让金及使用者付费。间接收入主要指片区内带来的各种税收，如以及开发的建安税、增值税，招商引资企业带来的所得税，吸引人口带来的消费税等。间接收入与开发成败密切。不确定性高且产出时间长。一般在衡量片区开发的产出以及给项目进行融资时都不计算间接收入。

那么，我们重点来讲讲直接收入。直接收入中占比最高的是土地出让收入，等于亩均地价乘以土地面积，面积横容易测出，但是地价是用现在的地价吗？如果近期没有出让土地怎么办？土地是分批出让的几百亿投资后价格肯定会上涨，涨多少呢？

计算未来土地出让价格，第一种方法是区域市场对标法，即跟周围已经开发的地区进行对比，结合区位和成熟度来匡算。此方法可参考是数据很多，而且差异又较大，难免会不知道参考那个数据。比如，某靠近市中心的项目，该区域地价10000元/㎡，同样距离但偏离市中心的地方只有5000元/㎡，那么该片区开发起来后会因为刚开发而不足5000元/㎡还是因更靠近主城高于10000元/㎡？

这个时候，就需要用到第二个方法趋势平推法。缩小范围，统计该片区内或者相邻区域的地价走势，计算增长率进行推算。比如，该区域之前开发了一部分，地价在一年半内由2300元/㎡增长至5030元/㎡年均增长80%，那么可以推算项目期前三年地价每年增长50%，后两年适当放缓，基准地价就是7500元/㎡，滞后的地价可以推测出来。最后，还要用市场反推验证推测的趋势，即用目前片区内或者周边的房价来反算楼面地价。目前该区域内最高的房价为17500元/㎡，根据经验计算式【住宅楼面地价=（同类住宅售价-10000）/1.5+3000】。

根据上述三种方法，就可以较为精准的计算出土地价格，并根据趋势推测出增长趋势。

算好了土地后，产出第二大部分就是片区内项目的使用者付费。一般来说，土地一级开发及基础设施和公建配套项目等。根据项目类型不同可以按人数*人均付费面积*租金个数*价格等方式来计算。

先计算出基期收入，即按现行收费标准来计算首年收入，然后按每年固定增长率，一般约等于通货膨胀率来推算运营期间内每年的收入。

综上所述，将土地出让和使用者付费相加就能得到片区开发的直接收入了。