网友亲身经历，教你如何成功购买法拍房！不废话，全干货！
【网友亲身经历，教你如何成功购买法拍房！不废话，全干货！】
近期，一位勇敢的网友分享了他成功购买一套法拍房的经历，经过一番折腾，最终顺利完成了过户手续。值得庆幸的是，他以如今的价格买到了与5年前相同的房子，他深信这段折腾是完全值得的！现在，让我们一起来分享他的购房经验，直击要害，不废话，全干货！
购房全过程耗时如下：
竞拍成功至付尾款：共计22天（约16个工作日），因更换银行需重新审批。
尾款支付后：约10个工作日内前往法院签署成交确认书，法官解除查封并提供协助执行通知书。据说，签署确认书后大约十天左右可获得判决书，不过整个流程耗时约40天。
拿到判决书后：前往房管局缴税、抵押和过户，大约再花费7天时间！
整个过程可能有些冗长，但最快情况应该在30天内完成过户！
一、关于法拍房，我的结论：
1. 限购问题：法拍房和普通二手房一样受当地限购政策影响。自2022年1月1日起，《最高法关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》生效，指出受限购政策约束的竞买人无法参与法院组织的司法拍卖房产活动。
2. 是否能贷款：贷款认定和利率与普通二手房一致，但流程略有不同。由于审批时间有限（15个工作日内需付尾款），建议提前进行贷款预审批。一般情况下，二手房先抵押后放款，而法拍房则相反，需有第三方担保机构出具担保函。这会产生额外费用，一般为贷款金额的1%至1.5%（在北京）。
3. 税费问题：与普通二手房交易一致。目前，北京仅需缴纳契税，但仅适用于商品房，其他类型房产需额外缴纳多项税费，需自行核查明确。
4. 过户流程：如今，许多流程已变得简易，无需买家四处奔波。相对于二手房交易，法拍房的过户流程更多一些，但由于无需对方配合，实际过户过程可能更快捷。
5. 关于法拍公司：充分的尽职调查至关重要，甚至可以说是决定性的因素。对于购房方面缺乏经验或信心的人来说，建议寻求法拍公司的协助办理。他们在处理法拍房交易及腾退方面拥有专业知识和经验，能够帮助我们提供全方位的支持和帮助，减少麻烦和精力消耗。
二、法拍房购买及过户流程：
1. 选房阶段：在购买法拍房之前，您需要进行仔细的选房和背景调查，以确定您要参与竞拍的房源。这个阶段需要您投入一些精力，但是它至关重要，可以帮助您做出明智的决策。
在选房阶段，您可以通过以下步骤来进行操作：
- 研究市场：了解当前法拍房市场的情况，包括房价走势、供需情况等。这将有助于您对房源的价值和潜力有一个更准确的判断。
- 筛选房源：根据您的需求和预算，筛选出一些符合条件的法拍房源。可以通过法拍公司网站或拍卖平台等渠道获取相关信息。列如：华成法拍网小程序。
- 背景调查：对选定的房源进行充分的背景调查。了解房源的产权情况、是否涉及纠纷、有无租赁、占用等重要信息。
2. 竞拍阶段：交纳保证金并参与竞拍，竞拍成功后支付尾款（全款由您直接支付，贷款由银行放款），（通常要求在15个工作日内完成，虽有可能协商延期，但不建议冒险）。
3. 法院流程：法院需要解除查封（可能存在多次解封），并向房管局发函要求协助执行过户（具体时间因执行法官而异，可能长短不一，例如我付完尾款后花了45天才拿到裁定书）。
4. 过户阶段：携带裁定书前往房管局进行过户手续（过户需要2个工作日，每个地方政策不一样，北京一般当天下本）。
三、选房时需要考虑的具体因素：
1. 是否已获得产权证书：这关系到能否顺利过户以及是否需要缴纳二次税费。优先选择已获得产权证书的房源，对于没有产权证书的房源，需要考虑二次过户所产生的税费成本。
2. 房屋是否涉及刑事案件：若涉及刑事案件，必须等待结案后才能过户。
3. 是否100%产权：若产权为50%，可能无法过户。
4. 土地性质：确保房产为住宅用地，避免因为土地性质为划拨用地而产生巨额税费。
5. 卖方税费责任：一般情况下由买方承担，少数法院可能会明确说明可以按实际报销。
6. 是否租赁：短期且未预付房租的租赁情况可考虑，但如果是长期（十年以上）且已预付租金的长租情况，需考虑可能存在的恶意租赁问题，建议避免。
7. 卖方是否为个人：若为公司所有，计税方式将不同，可能会有更多税费。
8. 上次交易情况：了解上次交易的价格和方式，若为赠送可能会导致额外的巨额税费。
9. 水电物业欠费情况：考虑到购买成本。
10. 房屋是否空置：如果有人居住，过户后可能无法立即入住。若占房人年龄较大，基本上无法进行强制执行。
11. 实地看房并确定当前市值：综合以上信息，确定是否值得购买以及以何价位购买。
以上内容均来自真实网友的购房经历分享，对于计划购买法拍房的朋友们来说，这些经验可为您提供宝贵的参考！
（注：以上内容仅供参考，具体购房过程和条件可能因地区和个人情况而异，建议在购房前咨询专业人士并仔细核实相关信息。）
