上海楼市的列车，想买一等座二等座，是没那么容易的

今年是上海的调控大年，从121新政开始，短短的半年出了不知道多少政策。从121新政开始，上海楼市仿佛被重重的踩了一脚刹车，但是楼市如同高速运行的火车，即使这脚重重的刹车，依然无法阻止火车的在惯性的作用下继续向前形势。

3月和4月小阳春依然如期而至，同时交易量不减反增，像极了2016年3月和4月的行情，接下来的故事大家都知道，2016年5月开始，那波翻倍行情的牛市，直接迎来主升浪，6月达到巅峰。

直到20161130，信贷认房又认贷政策颁布，楼市才彻底冷下来。

只有掐死信贷，楼市才能熄火，8月份三价取低政策，直接限制了贷款额度。首套6成首付，二套8成首付，这样的政策，才彻底把上海楼市这趟列车，停在了站台。

不过，这趟火车上的乘客都是上海的房东，有的房东选择了下车，有的房东选择了继续在这趟火车上，等待着这趟列车，重新启动，然后平稳加速，最后高速运行，重新踩刹车，再到彻底停止。

上海的房东，是中国最聪明的房东，从2003年开始，上海楼市正式开始黄金时代的20年，大家在这20年的时间里，涨涨跌跌，都已经习以为常了。

我们继续说回这趟列车，这趟列车分为一等座、二等座、普通坐席、还有站票，一等座在列车的头部、二等座在列车的前几节、普通坐席和站票分别位于列车的中间和尾部。

一等座和二等座车厢较少，大多数房东不愿意下车，但普通坐席和站票的房东，就不一定了。

还没有上车的客户，条件好的也想做进一等座和二等座。条件不好的客户，只能买普通坐席和站票，而卖掉普通坐席的房东，也想换进一等座或者二等座里。

那么今天我们来说说，一等座和二等座哪里好？

一等座二等座，不是一个特定区域，而是全市主流成熟片区，这些片区无外乎是十分具有潜力的板块，目前处于上升期。或者是一直板块强势的成熟区域。

例如郊区，有松江新城、嘉定新城、青浦新城等五大新城为代表。

例如近郊区，有松江九亭、嘉定南翔、青浦17号线沿线徐泾、周浦康桥、唐镇、顾村，江桥等。

例如市区，例如苏州河以南的大多数区域、闵行大多数片区、浦东外环内的所有板块，北区有瑞虹板块、大宁板块、传统老市区等。

这些是一等座和二等座车厢的入门标准。

接下来，我们就要在细分下，一等座和二等座的细微差异。

首先入门了二等座后，那么二等座的红利，是都可以享受到的，那么就是楼市可以跑赢大市的，同时会有源源不断的未上车的客户和换掉普通坐席和站票的房东会选择重新上车二等座。

而一等座，就没那么容易了。需要你有足够的资源，或者足够强的现金。

而无论是一等座还是二等座，在最严厉的三价取低政策发布后，房价都没有下跌，甚至对于其他的客户来说，一等座和二等座的车厢是极其难进的，一方面是车厢数目较少，同时一等座和二等座的房东，选择下车的极少。

为了方便理解，我们拿周浦对口澧溪学校的板块房源来进行阐述。

首先一等座，一等座就是板块内最好的小区，标杆小区，例如：明天华城和御沁园。这两个小区，无疑是整个对口澧溪学校板块内的绝对标杆一般的存在。明天华城小区环境优美，小区中央是美丽的湖泊。

御沁园小区是港式开发商，在小区的园林绿化上，非常下功夫，小区楼道里的建设非常豪华。

从挂盘价来看，明天华城小区从2021年8月三价取低后，就几乎很少有三房出来。最近最诚意的一套6楼，137平米的户型，售价高达935万，房东到手价，不谈价，爱买不买。对于希望购买明天华城的客户来说，如果这套935万不买，那么下一套可以签字的就是144平米飞机户型的1050万了，房东同样也是很硬气，1050到手价，看房看心情。

另外，御沁园也是同样的情况，小区在售的三房只有两套，两家人像是商量好了一样，950万到手价，不谈。

这就是一等座的房东，如果你能碰见愿意下车的房东，那么他就是你的恩人了。

接下来我们来谈谈二等座。

对于澧溪板块，二等座的小区有繁荣华庭、绿地梧桐这两个兄弟。同一等座的明天华城和御沁园相比，二等座的小区，就明显没有那么豪华了，无论是绿化和外立面，都是比较实用的那种类型。

但是这两个小区，繁荣华庭无论位置和实用性，都要明显优于绿地。绿地户型不如繁荣华庭，交通不如繁荣华庭，同时停车也不如繁荣华庭。

对于二等座来说，在一等座明显坐席不足的情况下，能在二等座也是最好的选择。

其实无论是一等座和二等座，都是上海楼市中的比较优秀的产品了，因为他们都是板块内的标杆小区和次标杆的小区，无论是车厢整体框架（板块）还是车厢里的装修（标杆或次标杆），都是上海楼市这趟列车中前15%的车厢。

而能在这15%车厢里的房东，就是食物链的顶端。一等座的坐席票价，无惧牛熊，依然会继续涨，因为供不应求。二等座席的票价，相对于一等座，虽然没有那么那么强势，但是同样是稀缺抢手资源，稳定上涨那是板上钉钉的事情。

写到最后：希望大家在上海楼市这座高速列车中，能尽量的坐到一等座或者二等座。因为他们永远是最先启动，同时最先达到最快速度，即使在停车的时候，房东的票价依然一票难求。如果您已经在一等座和二等座，那么请珍惜这份儿来之不易的坐席，抓稳扶好，等待列车下一轮的出发。

不过种种迹象表明，上海楼市这趟列车已经重新出发了，至于以后票价多少，我也不知道。（捞米地图）