地方经济结构、 区域竞争与工业用地价格的形成逻辑 【汪晖 浙江大学教授】

地方经济结构、区域竞争与工业用地价格的形成逻辑

1、研究背景和研究问题

·中国极低的工业用地价格，平均地价的1/8，住宅用地的1/13；作为对比，纽约的供应业用地价格是普通住宅用地的1/3（具有中国特色政治经济学原因）

·招商引资引进的产业缺乏区位特质性，因此工业用地形成全国性的买方市场（日本企业投资办厂，去了广苏杭，三地政府以低低价竞争，提供税收减免、管制放松、劳工利益牺牲等等）

·房地产等区位特质性强，因袭商住用地方面形成了众多的卖方市场

·因此，地方政府一方面通过协议已出让等方式以低价等亏本方式出让功能工业用地，另一方面通过“招拍挂”等竞争性较高的方式高价出让商住用地（2017国土资源部规定工业用地必须挂牌出让，规定基准定价，但地方政府仍然是贴着基准地价定向出让的，仍然没有真正的竞争）

·“工业用地出让是赔钱的买卖”

·如何解释工业用地的空间差异？温州和苏州经济发展和房价相似，但功能工业用地价格相差甚大

政府的大企业偏好，要求一定规模的企业

·底线竞争理论的不足：低价工业用地的产生无法完全用该理论解释，也需要从城市经济理论（城市经济对外地企业的依赖程度）出发解释

·外来投资在城市经济中比重大（而非本地民营经济）~城市政府留住和吸引外资的动力更强~制定更大的优惠政策~更倾向于利用低价工业用地进行招商引资

非外资驱动型城市有较弱的招商引资动机，有可能通过本地的市场竞争来抬高地价

地方政府在实际上，通过量身定做招投标条件让本地企业拿地（除非是非常著名重要企业）

2、理论分析和研究假说

假说：在其他条件相同的情况下，外部资本依赖型城市比非外部资本依赖性城市的公布工业用地价格更低

因果关系：外部资本依赖型城市需要不断吸引并留住外部资本以维持其经济增长，而为了让自己在区域竞争中更有吸引力，地方政府需要指定更为优惠的招商引资政策，而低价工业用地往往是极其重要的政策工具之一

3、研究方法与数据

·定量分析——核心解释变量：外商直接投资额占城市固定投资的比重 因变量：工业土地价格对数值 利用线性回归

·定性分析——过程追踪法

苏州上市公司的税率显著低于温州，工业用地低价显著低于温州，补贴高于温州

在2007年以前，土地出让先于村集体协商，土地管理部门走一个土地征收、协议出让的程序

07年以后，政府统一征收，统一挂牌，往往价格低得多

该政策在民营经济不发达的地区提高了低价，在民营经济发达的地区则反之

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