承租集体土地纠纷解决方案
【业务背景】
2009年5月，某乡镇工业区管理服务中心（以下简称服务中心）与某科技公司签订《场地租赁合同》。合同约定，服务中心将拥有处分权的某场地交付给科技公司，保证科技公司正常施工，科技公司于合同签订起10日内一次性付清当年度租金。合同签订后，由于该场地的土地属于集体性质，村民阻挠，科技公司根本无法进行施工，虽然有关部门也出面协调，但最终还是没有结果，合同无法履行。服务中心因担心承担违约责任，拒绝收取租金，最后还以科技公司没有支付租金为借口要求解除租赁合同。由于合同履行不能，法律顾问受科技公司委托，对合同的合法性、有效性进行了法律审查，提出了处理意见，并向合同相对人的相关单位发出了多份函件。
【法律意见之一】
致：某科技公司
时间：2010年4月15日
关于土地租赁问题，我国法律规定，集体土地只有被征用后，才能用于非农建设（宅基地和村办工厂等除外）；在规划区内搞建设，要取得规划许可证等，否则就是非法用地。但现实中，违法用地现象屡见不鲜，如小产权房等。这些现象，如果不发生争议，都没问题，大家相安无事，在目前形势下也不失为解决企业用地的一种好方法。但如果发生争议，就很麻烦，如打官司，这种合同肯定会被判无效。
根据法律，无效合同不存在继续履行问题，也不存在支付违约金问题，即便有这种约定，也是无效的，是得不到法律支持的。但是因合同无效造成的损失，是可以要求赔偿的，赔偿需要有损失证据，如已有的支出凭证等。对该损失的责任分担，要根据各自的过错，由法官自由裁量。具体到土地租赁方面的无效合同，出租方对这种合同的无效应当承担主要责任，具体承担多少责任，最终主要由法官自由裁量。
有鉴于此，贵公司与服务中心签订的土地租赁合同，虽然形式上是正确的，内容也比较齐全，但因该土地尚属村集体性质，所以该合同是无效合同。贵公司如想通过法律途径要求服务中心继续履行合同或支付10万元违约金，将不会得到法律支持。但贵公司要求其赔偿损失，将会部分得到法律支持，至于赔偿部分有多少，法官裁量权较大。
根据以上分析，法律顾问建议：（1）如果该合同确实已无法履行下去或服务中心坚决不履行，贵公司也只能认可。（2）违约金可以商量，如果服务中心同意支付一部分，贵公司也要适可而止，不要非坚持10万元不可。否则谈判破裂，贵公司将一分也得不到。（3）要求服务中心赔偿贵公司损失，服务中心如果不赔或赔偿太低，而贵公司确实无法接受的，贵公司可以通过诉讼方式解决。在协商的过程中，如果有必要，可以发函，这也许对问题的解决能起到一些作用。毕竟服务中心作为政府部门所属单位也不一定愿意把违法事件搞大。此意见，请参考。如有问题，随时垂示。
【法律意见之二】
致：某科技公司
时间：2010年5月6日
关于租赁土地解决方案，现提出如下思路：
鉴于服务中心已经明确表示，愿意承担全部施工工料费，对其他损失双方都还没有亮底，还处于协商阶段，法律顾问建议现在还是先协商为好，律师函暂时不发。理由是：发律师函是把“双刃剑”，有时候在协商无望的情况下，通过律师函，可能会引起对方高度重视，促进协商的进行；但有时候，发律师函可能会造成情绪对立，一旦对方不认可，反倒把自行协商的路子给断了，逼得贵公司只能诉讼，而现在综合本案情况看，诉讼效果不会很好。
所以，发律师函一般是双方协商已经陷于僵局，不得已而为之。现在双方还有商谈的余地，暂时不发为好。至于协商的方式，可以面谈，也可以由公司发书面文件。法律顾问建议是先面谈一次，探探他们对其他损失的口风，然后再考虑发书面文件。商谈的时候，可以委婉地提出签订本合同并造成损失的责任在服务中心。理由是服务中心在合同中承诺对出租的场地享有所有权。这当然表明他们有处分权，但实际情况是，他们没有处分权，所以才造成村民围攻，合同无法履行。当然，服务中心也可能会提出：
（1）合同本身无效，不存在履行的问题；
（2）贵公司应当在本合同签订之日起10日内一次性付清当年度租金。贵公司已经违约，合同可以或已经终止。对第一个问题，贵公司可以提出：服务中心作为政府下属单位，承诺对土地有处分权；贵公司作为普通百姓，对土地情况并不清楚，责任完全在服务中心。所以服务中心对贵公司的损失应当承担全部责任。对第二个问题，贵公司可以提出，租金没有及时支付，是因为服务中心承诺没有兑现，土地不能使用所致。而且，根据《合同法》，没有及时付租金，也不必然导致合同自然终止，且双方一直还在就如何履行合同进行沟通，也说明合同没有因迟付租金而终止。
对其他损失，法律顾问认为下次面谈，最好能亮一下大概的底数，一直遮遮掩掩也不是办法，迟早总得亮。贵公司可以提的损失包括直接损失和间接损失。直接损失主要指为签订、履行该合同已经发生的实际费用。根据现在了解到的信息，贵公司的直接损失主要有：为签订、履行该合同发生的交通费（油费、车辆损耗费等）、人工费、测量费等。应该大体测算一个数字。
间接损失主要指因签订或不能履行本合同而失去的必然得到的利益。这一数字往往比较大，计算方式也比较多，但计算比较困难，取证也困难。服务中心答应的可能性也不大。如果打官司，风险也比较大。间接损失一般是需要由鉴定机构鉴定个数字，才容易被法院采纳。贵公
司在与服务中心商谈的时候，可以采取如下方式估算：（1）如贵公司昨天提出的思路，以今年施工成本与去年施工成本之间的差额乘以原定建筑面积。贵公司昨天提出今年的工程承包成本为每平方米1300元，但去年的是多少，法律顾问没有查到。（2）在相同地段，今年的征地成本与去年的征地成本之间的差额乘以该合同的租地面积。但征地成本的数字不太好获取，也许土地部门有或专门从事土地价格评估的中介机构有。（3）购买相同地段国有土地价格之间的差额乘以该合同的租地面积等。以上意见，请贵公司参考。如果需要向服务中心发书面文件，法律顾问可以起草，但损失的具体数字需要贵公司提供。
【法律文书之一】
关于尽快履行《场地租赁合同》的函
某镇政府、服务中心：
2009年5月10日，我公司在镇政府的协调下，与服务中心签订了《场地租赁合同》。在合同中，服务中心承诺：自己对出租的场地享有所有权，有义务按合同规定及时（应当是起租日，即2009年5月10日）向我公司交付出租场地；清除出租场地内所有树木和青苗，确保我公司正常施工。
但由于种种原因，服务中心不接收款项，也未能依约及时交付场地，更无法保证我公司正常施工。为此，我公司曾多次书面致函，要求尽快履行合同，并多次要求支付款项，但均没有得到回应。为此，我公司再次敦请两单位，为维护双方的友好合作关系，避免形成更大的损失，请贵两单位尽快妥善交付场地，保证我公司正常施工，同时提供付款方式，以便我公司付款。
特此致函。
科技公司2010年6月6日
【法律文书之二】
律师函
服务中心、管理公司：
本律师作为某科技公司常年法律顾问，受该公司委托，就履行《场地租赁合同》事宜，郑重致函贵两单位如下：2009年5月10日，科技公司与服务中心签订了《场地租赁合同》。服务中心在此合同中承诺：自己对出租的场地享有所有权，有义务按合同规定及时（应当是起租日，即2009年5月10日）向科技公司交付出租场地；清除出租场地内所有树木和青苗，确保科技公司正常施工。合同签订后，服务中心并未能依约及时交付场地，更无法保证科技公司正常施工。2009年年末，管理公司承接了服务中心对该合同的权利义务，但依然没有能履行该合同上述义务。
贵两单位的行为已经构成严重违约，并已经给科技公司造成了重大经济损失，包括但不限于：2009年5月8日某测绘有限公司对租赁土地进行卫星测量的测量费1260元；因迟延建设，今年需增加的建设承包价每平方米200元，计划建设9920平方米，增加建设成本1984000元；为交涉履行合同事宜发生的交通费、人工费18480元；此外还有大量的间接损失等。
为维护双方的友好合作关系，避免形成更大的损失，本律师现郑重致函贵两单位：请在一个月内妥善交付场地，保证科技公司正常施工；如果贵两单位能够在此时限内履行该义务，科技公司可以不考虑已有的损失；否则，本律师将不排除根据科技公司的进一步授权，追究贵两单位法律责任的可能性。届时，贵两单位必将承担更为严重的法律后果，包括但不限于继续履行合同，交付场地，保证正常施工；赔偿已经造成的全部损失等。
特此致函
法律顾问
2010年6月13日
【法律文书之三】
继续履行合同通知书
服务中心：
贵中心《解除合同通知书》收悉。但该通知至少有如下违法之处：
一、贵中心发出的《解除合同通知书》，没有任何事实依据
根据我公司与贵中心于2009年5月10日签订的《场地租赁合同》，贵中心承诺：贵中心对出租的场地享有所有权，有义务按合同规定及时（应当是起租日，即2009年5月10日）向我公司交付出租场地，清除出租场地内所有树木和青苗，确保我公司正常施工；我公司于本合同签订之日起十日内一次性付清当年度租金。
合同签订后，我公司曾多次要求贵中心交付场地，提供收款银行账户，以便我公司支付当年度租金。但贵中心一直未能依约及时交付场地，更无法保证我公司正常施工，也不接收租金。2009年年末，贵中心称，将《场地租赁合同》转让给某管理公司，管理公司于2009年11月16日曾同意我公司开工。2009年11月24日我公司开工建设围墙，但开工不到一小时即受阻停工。2010年3月18日，在镇政府的协调、配合下，我公司再次开工，当晚院墙围挡圈好。但2010年3月19日上午9点村民再次拆墙，使开工问题再次落空。对租金问题，管理公司也不接收。之后，镇政府有关领导对履行该合同做了大量的工作，但开工问题至今没有得到解决。
为此，我公司曾委托律师向贵中心、管理公司发律师函，督促履行合同，但至今没有音信。
由此可见，造成《场地租赁合同》不能全面适当履行的根本原因在于：（1）贵中心未能交付场地，未能确保我公司正常施工；（2）贵中心不提供收款银行账户，拒不接收款项。因此，贵中心所谓的解除合同通知，没有任何事实依据。
二、贵中心发出的《解除合同通知书》违反法律规定
《合同法》第94条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可以解除合同。如上所述，《场地租赁合同》不能履行的根本原因是贵中心不能交付场地、拒不接收款项造成的。这自然也就不存在我公司迟延履行主要债务，以及贵中心催告在合理期限内履行的问题。因此，贵中心的《解除合同通知书》不具备法定条件，是违法的、无效的。
总之，由于贵中心的严重违约，造成合同迟迟不能得到履行，已给我公司造成近200万元的直接和间接损失。贵中心解除合同并不具备法定条件。为此，我公司再次敦请贵中心：尽快全面适当履行合同，交付场地，确保我公司正常施工，并提供银行账户，以便我公司支付租金。
否则，我公司将不得不根据事态的发展，对贵中心及相关单位采取必要的法律及其他措施。届时，贵中心及相关单位必将承担更为严重的政治、经济、法律等后果。
特此通知
科技公司
2010年7月5日
【手记】
随着城市规模的扩张，企业的外迁，城乡结合部的土地也成为稀缺资源。有的村镇为了发展经济，往往成立一个管理性公司，圈占部分土地，并以开发区、工业园等名义招商引资、出租场地、建设厂房。但按照法律，这种行为是违法的、无效的，一旦有关部门查处或发生争议，必然给出租方和承租方造成损失。
本案就属于这种情况。由于村民的反对，租赁合同无法履行，导致出租方和承租方发生争议，并造成损失。某科技公司虽然心有不甘，但经过多次交涉，最终还是无法履行合同。考虑到合同的无效性，双方最后不得不经过协商，以各自承担一部分损失了事。
