雷石普法|一房二卖，如何认定房屋归属？

基本案情

庄园与柳国伟在2022年9月29日签订涉案房地产买卖契约、收取柳国伟支付的23000元购房定金后，又于2022年10月6日以家人不同意卖房为由向柳国伟提出要求解除涉案合同，并欲退还柳国伟23000元定金，柳国伟不同意解除合同而拒收该款项。

2022年10月10日，庄园又与案外人李跃国签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给案外人李跃国，并收取李跃国部分首付款，且已向李跃国交付涉案房屋。

法院审理

法院认为，柳国伟、庄园签订的房屋买卖合同先于庄园与案外人李跃国签订的房屋买卖合同，但综合两份房屋买卖合同的实际履行情况，涉案房屋买卖合同中，柳国伟仅支付定金23000元，剩余房款并未支付亦未实际占有涉案房屋。

而庄园与李跃国签订的房屋买卖合同中，李跃国已经支付庄园购房款40万元并已办理银行贷款手续且已经办理了房屋买卖合同的网签备案手续，庄园也已经将涉案房屋实际交付李跃国，李跃国已先行占有涉案房屋，该占有的事实状态应受到法律保护。

综合两份房屋买卖合同的实际履行情况，一审法院认为，在李跃国已经先行占有涉案房屋且已支付首付款40万元等情况下，庄园与李跃国签订的房屋买卖合同应优先保护，柳国伟、庄园签订的房屋买卖合同已无法履行，应予解除。

律师观点

“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，由于在签订合同时各方当事人均为真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，往往两份合同都会被认定为合法有效。

此时，就需要通过判断一房二卖的保护顺序来确定房屋归属问题，应结合是否已经办理房屋所有权变更登记手续、是否合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序来进行确定。

相关法条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条:买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》关于一房数卖的合同履行问题 第十五条:审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

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