2022年中国物流地产市场格局、投融资情况及未来发展趋势分析[图]

一、概述

物流地产是指物流地产商根据社会发展的需求，在全球范围内选择合适的地点，并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施，再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户，并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动。

通过物流地产这种创新形式，一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担，能够更加专注于企业本身的核心业务；另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益，通过这种形式，物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面。

现代物流地产的特点

资料来源：共研网整理

二、市场格局

目前，我国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面，目前我国物流地产企业呈现三个竞争梯队，第一梯队为市占率在10%以上，其中普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商，在现代仓储领域具有绝对的领先地位，2020年市场份额占比28.5%；第二梯队为市占率在5%-10%之间，代表企业有万纬、宝湾、宇培、丰树，2020年市场份额分别占比8.0%、6.5%、5.7%与5.2%。第三梯队为市占率在2%-5%之间，代表企业有嘉民、安博、平安、易商等。

2020年中国物流地产行业企业市场份额

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行业报告：共研网发布的《2022-2028年中国物流地产市场全景调研与投资前景分析报告》

疫情催生了更多的高标准物流仓储需求，高标仓储的价值也日益显现。但我国仓库类型以传统仓储为主，立体库占比26%，高标仓比重仅为5%-10%，供需缺口巨大。

2016-2020年中国高标仓新增及存量供应情况

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三、投融资情况

伴随着中国经济持续增长和互联网的不断发展，中国电子商务、零售、制造、物流等行业逐渐兴盛,市场对仓储的需求持续上升，中国物流地产市场规模得以保持长期的快速增长，随着中国物流地产市场的高速发展，吸引了一大批投资者的青睐，2021年中国物流地产市场共发生1起投融资事件，投融资金额完成123.5亿元，创近年来历史新高，2022年1-7月中国物流地产市场共发生1起投融资事件，投融资金额完成0.2亿元。

2010-2022年7月中国物流地产市场投融资情况统计

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四、发展中存在的问题与解决策略

目前我国物流地产发展中存在的问题主要有存在违规用地现象；风险防范意识不足；缺少规模发展效应；缺少前期市场调研；国内企业竞争加剧等。

我国物流地产发展中存在的主要问题

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面对目前我国物流地产发展中存在的问题，解决策略主要有：合理确定运作模式；加强市场调研研究；提高管理创新水平；统筹协调出台政策；提升管理水平等。

解决策略

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五、发展趋势

1、物流地产向正规化和规范化发展

我国物流地产市场还处于发展的初期，今后很长一段时间内还会保持供需两旺，市场容量继续增长。分布上逐渐向内陆城市扩展，各企业逐步形成具有一定规模的仓储网络，实现规模经济。各项相配套的法律法规和政策会相继出台和实施。比如从2007年开始工业地产必须通过招拍挂的方式获得，此项政策的出台在短期内可能会对企业拿地造成一定影响，但新政的出台提高了开发工业地产的门槛，市场会迎来洗牌，从长远来看，有利于市场健康有序的发展。在国家区域经济发展规划和政策的指导下，物流地产会逐步良性运转，实现正规化和规范化。

2、物流地产布局向城市周边、内陆拓展

一线城市的土地成本高、土地供应紧张，一些战略性物流中心正围绕在这些城市的周边形成，而这种趋势将随着物流市场的成熟而加速凸现。典型案例包括：位于河北省的廊坊，在北京和天津间的高速公路线上占据战略要点。普洛斯、嘉民、宝湾和唯度投资等开发商纷纷进驻廊坊。由于北京土地供应有限，廊坊为众多服务北京的公司或寻求建立中国北部配送中心的公司提供了发展空间。新的基础设施投资已列入规划，其中就包括北京的第二个机场。昆山正逐渐发展成为上海和苏州之间的重要物流中心，这主要得益于昆山位于连接两城的高速公路和高铁线上。进驻的开发商包括嘉民、普洛斯、维龙、平谦、宝湾和益商等。

在今后的十年中，物流市场活动还将开始向中国的中、西部城市转移。成都将成为最大的内陆物流中心，其物流市场正在经历蓬勃的发展，将迅速晋升为一级物流中心。基于对基础设施建设、商业开放度、经济规模、经济增速和零售商活动的综合分析，物流市场最具增长潜力的城市包括：新兴的一级物流中心：成都、重庆、武汉和沈阳——大型经济中心、坚实的制造业基础以及快速完善的基础设施。新兴的二级物流中心：长沙、郑州、合肥和西安同样拥有高速增长前景，但这些二级物流中心的发展将落后于一级市场。

3、多方合作，实现共赢

物流地产项目开发运营期和回报期长，具有一定的投资风险，而且要求流地产商要建好市场，经营好市场。管理好市场，具有保持物业持续增值的能力。因此开发商在介人物流地产项目之前必须进行充分的市场调研，研究物流行业的运营规律和运营商的需求，以及了解项目潜在的各种风险。这就要求物流地产商与相关中介机构的密切合作，互惠互利。对于对物流领域不熟悉的地产商，很容易造成像当前商业地产一样大量过剩的现象，这就要求地产商和物流商之间建立重要的战略伙伴关系。另外物流地产投资量大，回报周期长的特点，也要求地产商应加强与金融机构的合作。

4、大量增值服务将出现

我国物流地产未来的发展趋势最明显的体现在仓储设施功能的变化上，由储存功能逐渐转向增值服务。目前储存是仓储设施的最主要用途，其次是转运，增值服务、集拼与行业运营。从长远来看物流地产相关增值服务会大量出现。如提供更短的运输时间，将仓储设施和IT技术相结合，提高信息化水平；致力于降低企业库存的服务；另一个重要的增值服务，就是安全，安全被认为是仓储设施迄今为止最为重要的一项额外服务项目。

5、专业化分工将更明显

我国目前国内的物流地产企业整体实力较弱，企业规模过小专业化程度不高。由于专业分工的落后，现在的物流地产很多都是由物流企业自己来做，大部分企业服务能力和品质都不高，甚至很多郊区的农民可以来做物流地产，自己建起仓库，再出租给企业。但随着我国物流地产市场的发展，中介机构、咨询机构会更加专业化；各种增值服务的出现，也会加快物流地产市场专业化分工进程。

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