公摊吸血鬼，背后的三方利益博弈

公摊这个老大难已经存在25年了，连鼻祖香港都在2013年取消了，为什么咱们就是无法取消了。

大家好，我是谢晖，去年的两会有个政协委员提到了取消公摊，他说道到公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商“信口开河”，而业主毫无申辩权力，但是后面也是没有下文了。公摊和预售大家都非常清楚，都是对我们买房者非常不利的两个潜规则，预售容易导致烂尾，收不到房；公摊则是无形中提高我们的成本，取消预售的话，对开发商的杠杆率会有比较大的影响，但是现在楼市低迷，很多想预售的房子也都慢慢转成现楼出售了，所以预售制度这个已经在无形之中慢慢打破了，但是公摊一直保留着。

之前重庆在2002年发一个条例，第二章第十三条中提到了“商品房销售以套内建筑面积作为计价依据”。在二十年前就有这种创新的勇气，不知道是哪位领导的英明决策，但是经过2011年和2019年的两次修改后，又重新妥协了，两种计价方式，公摊面积始终是有的，只不过一手房按套内面积卖，二手按建筑面积卖，要知道，我们是全世界唯一一个仍然在实行公摊面积制度的国家，为什么到目前为止不能取消公摊呢，后面到底是什么利益在作怪。

阻力的背后必然是牵涉到多方的利益，咱们就从买家、开发商、地方政府几个角度进行剖析一下。

首先是带给买房者心理上的虚荣作用，带有公摊的房子，拿100平来说，单价可以降低2成-3成，而业主会感觉自己花了低的钱买了一个大房子，但是实际上套内可能只有70-75平；就像很多人买了香港60平的房子，内地的人肯定会觉得很小，但人家的60平就抵得上内地的80多平了，所以还是一种营销套路，如果一旦把公摊去掉，房子单价提升，同等条件下，买房人容易产生一种房子太小没面子的感觉，现在结婚至少买个80平三房，你要是买个50平没公摊的房子，说出去估计自己都不太好意思，心理上的虚荣作用，是开发商在过去抓住消费者下定的一种手段。

过去大家其实没那么痛恨公摊，只是随着房价不断提升，开始越来越痛恨公摊这一附加成本，因为国人还是非常好面子的，虽然从90后、00后开始有所改观了，但是本性还需要一段时间才能调整，类似以前大家买车后，如果买完华晨宝马，第一时间4S店会帮你扣掉华晨两个字，买完奔驰C系，恨不得让外人知道自己买的是个E系，类似种种，所以历史遗留下来的这个公摊，在房价水涨船高中矛盾越来越深。

其次，公摊对开发商而言是百利而无一害，首先，公摊有应计入和不应计入之分，像大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯井等都是可以计入公摊的，而作为人防的地下室、机动车库、物业管理用房等都不应计入公摊，像河北一位万和新城的业主买了一套75平的房子，收房后发现套内面积只有40平，公摊面积都达到了46%了，这个占比已经非常非常高了，业主找开发商理论还被怼：你没有买过房子吗？

业主花了每平米2800元买的房子，总价20.7万，看似很便宜，但是除去公摊的话，这套房子真实套内价去到了5175元一平。开发商也解释不清那35平到底花在哪里了，反正套内就给你40平，其他的开发商自己安排就好。好的开发商，老老实实给你计算公摊，有时候还送你一半的阳台面积，让你心里感觉捡了便宜；良心比较坏的开发商也可以把不应计入公摊的地下室计入公摊，甚至直接把人防车位再次卖给业主，那也不是不行的呀，一次公摊，两次收钱，谁不想干这么躺赚的事情呢，再加上后续一辈子的物业、暖气收费，那简直就是天上掉馅饼，不吃白不吃嘛。

不止如此，上面也说到，河北那位业主花了2000多买的房子，实际套内5000多一平，而她买房之前肯定对比过其他小区的，如果大家都是套内价在卖，开发商基本动不了什么手脚，因为大家标准一致，没有其他的附加面积，而购房者也可以直接量出自家房子的套内面积，这个基本做不了什么手脚。如果这个小区直接卖5000一平，40平的房子，我相信这位业主大概率不会选择这个开发商了，大家有统一的标准，购房者才好对比，而当公摊这个拦路虎在的时候，只能是云里雾里的买房了，开发商建房后在公摊中做的手脚，购房者只能吃哑巴亏。

最后，对地方政府而言，取消公摊的话，对土拍的影响不大，但是可能会带来一系列的潜在风险，将来房价在目前这个高位再跳涨20-30%购房者是否能接受、开发商在公共区域的缩水建设、后期公共区域的归属维护、物业费如何规定、过往已经付费过公摊的业主如何计量、是否开通两套体系并行等等一系列问题都需要研究。国外很多国家确实没有公摊，包括香港目前也是，但是香港楼价跳涨和取消公摊有很大关系，而且香港现在物业费基本是内地的十倍左右，把原本属于买房缴纳公摊的费用从新加在未来的管理费中，相当于从一次性收公摊费变成长期高额物业提款机，现在大家物业费基本是1.5-3元左右，如果提高七八倍的物业费，这点又能不能被未来的业主接受，要打个大大的问号？是的，确实还有很多问题需要思考，不可断然决策，这也是公摊迟迟不能取消的重要原因吧。

不过，取消公摊将是大势所趋，任何的阻力都只能是历史长河中的沧海一粟，只是取消之前，大家需要更加详细的了解利弊，没有绝对正确的政策，必然是有利有弊，只是在某一时期要判断是利大于弊还是弊大于利，不过所有的变化都必然会缩水或者增加掉某一方的利益，就看缩水的那方愿不愿意承受，或者是否换一种方式将缩水的部分重新用更加隐秘的方式拿回来，利益的天平只会换一种方式存在，他不会消失，购房者是弱势的，能争取多少算多少吧。