房屋竣工前后房产面积测绘差异原因分析指南

预测绘面积是指在房屋建设单位领取商品房预售许可证时，由衡阳市住房保障服务中心认可的具有测绘资质的测绘单位衡阳市规划设计院或衡阳市大雁地理信息有限公司，按照规划核准图纸或设计变更图纸上标注的尺寸，依据房产测量规范的要求对尚未竣工的房屋预先计算的面积，是开发商预售房屋面积的依据，获取预测绘报告后到衡阳市住房保障中心进行公示、备案，再到衡阳市住房和城乡建设局连同申报资料进窗办理预售许可证。

    实测面积是指房屋竣工验收后，建设单位委托具有测绘资质的房屋测绘机构衡阳市大雁地理信息有限公司，依据国家房产测量规范并参考规划图纸、竣工图纸以及预测算数据对房屋进行实地勘测、绘图、计算而得出的面积，是购房人办理房屋所有权证、他项权证、结算物业费用的依据。获取房产实测报告后到衡阳市住房保障中心办理公示、备案、落宗等手续。

换句话说，预测绘面积就是购房人与开发商签署买卖合同时的面积，购房人通常是按照预测算面积支付房款的，而实测面积是权登记面积，即房产证上的面积。要缩小预测算与实测面积的差异，必须先了解其差异的原因，才能避免较大差异的产生，从而减少购房人与开发商之间的矛盾与纠纷。

一、预测算与实测面积的差异分析

在实际测量中，预测算面积与实测面积存在差异是必然的，笔者在天津市房产测量实际工作的基础上，分析总结了以下几个方面的原因并提出了一些建议及解决办法。

1、面积计算规则及归口不统一

目前，房产测绘主要依据的是2000年８月１日实施的《房产测量规范》（GB/17986-2000）和《湖南省建筑工程竣工综合测量和建筑面积计算技术规程》，该规范明确了房屋产权面积的测量要求，是一

个原则性和灵活性相对平衡的规范，符合当时经济发展的需要。

值得一提的是，预算与实测是房产测量中两个不同阶段，可能存在由两家不同单位，要确保预测绘与实测绘面积计算规则和归口一致，（例如下地下室楼梯及风井、水井是否计算到架空层）否则会造成较大面积偏差，但偏差大于3%时，衡阳市资规局验收办不一定能通过。

2、设计变更引起的面积差异

商品房预售面积计算原则上使用报建图，但规划报建图纸往往很粗略，开发商通常会在报批后重新修改设计，使各项功能更明确、 具体。若使用报建图纸进行预测绘，势必造成竣工面积与预售面积差异较大。但如果按照后期修改的设计图纸计算预售面积，虽然与实测面积差异不大，且能有效避免开发商与业主的矛盾，但却无从发现报建与实地的差别，失去了房产测量环节对其的监督作用，同时也会造成开发商肆意更改设计，使其经济效益最大化。所以，对在预售面积测算时最好还是以报建图纸为准，但在委托测绘时委托单位需要提交所

有的变更设计通知单，对于较大变更需要提供规划部门的变更批复。这样可以避免较大差异的发生。

３、施工变更引起的面积差异

施工变更是房屋建筑过程中相当普遍的现象，原则上施工变更须经相关的规划批准方可进行，但目前，开发单位未经规划批准而进行施工变更是较为常见的现象。而房屋预测和实测的测量依据不同，即预测绘依据设计图纸，实测则依据建筑物现状，这就体现了房屋的施工变更对房屋预、实测建筑面积差异的重要性。委托方在提供设计图纸，测绘机构据此预测绘完成并提供房产预测成果报告后，若施工中发生变更，而委托方未及时进行变更测绘，导致房屋建成后的实际状况与预测时所依据的设计图纸不一致，势必会引起房屋的预、实测建筑面积有所差异。

总结起来，由于施工发生变更，从而引起房屋的预、实测建筑面积有所差异的主要因素有以下几种：

１）建筑物的总长度和宽度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。

２）建筑物的外墙体的厚度增大或减小，从而引起整幢的建筑面积增大或减小。

３）房屋的使用功能发生改变，如成套住宅、商业服务的使用功能变更为整幢或部分楼层使用的设备用房，从而导致各房屋或部分楼层的房屋的建筑面积的增大。反之， 若设备用房变更为成套住宅， 那么共用建筑面积相应减小，会导致各房屋的建筑面积减小。

４）设备用房的尺寸或分摊范围发生变化，会引起各房屋的建筑面积的变化。

５）幢的垂直交通和水平交通的面积增大或减小，则各房屋的分摊面积会增大或减小，导致各房屋的建筑面积也随之变化。

６）房屋的套内建筑面积发生变化，从而引起预、实测房屋建筑面积有差异。例如预算时图纸显示为飘窗，不计面积，实测时飘窗变为落地窗，则计算全面积；预算时为不封闭阳台，计算一半面积，实测时改为封闭阳台，则计算全部面积等；预算时为露台，不计套内建筑面积，实测时却发现在上方加建了永久性上盖，应按阳台计算一半建筑面积。以上几种情况对套内建筑面积的影响都是很大的。

７）幢的总层数发生变化，如增加一层或减少一层，都会引起各房屋建筑面积的差异，特别是增加或减少的楼层中，若包含供本幢使用的设备房时，各房屋的建筑面积变化尤为明显，若其中包含的由本幢共同分摊的共用面积越大， 所引起的房屋的预、 实测建筑面积差异越大。

解决上述问题，必须加强对施工单位的管理，要求他们尽量按照设计图纸施工，对于施工中发生变更，建设单位应及时进行变更测绘， 最好在办理房屋预售证之前。如果已经办理了预售证，开发商应将施工变更中修改的具体部位、大小，特别是由此产生的共用面积差异引起的分摊面积的变化以及对购房人所买房屋面积的影响及时告知房屋买受人，购房者有选择退房或不退的权利，这样既保护了购房人的合法权利，又维护了社会的安定，减少了由于共用部位变化引起的矛盾和纠纷。

4、施工误差及测量误差引起的面积差异

在实际建造时由于施工原因，墙体厚度有可能达不到或者超出了原来设计的厚度。实测时，测量人员要对房屋的外墙尺寸以及各功能区的分隔尺寸进行复核，如果达不到或超出原设计厚度，均以实际测量厚度为准。这样就会对房屋的建筑面积产生影响。对于施工误差和测量误差造成的面积差异，就需要我们施工单位能够严格按照图纸施工，把握好工程质量，同时也需要我们测量单位提高测绘人员的作业水平和测量精度。

5、测绘人员计算错误导致的面积差异

由于现在的房屋格局设计新颖、复杂，增大了房产测绘的难度， 稍有不慎就会出现不同程度的错误，这种错误经常发生在预测的时候，实测因为有预测的对比以及现场比对，比较容易发现错误。在此结合实际工作中容易发生的错误列举如下：

１）楼梯的分摊去向有误。经常会出现二层以上使用的楼梯分摊给了一层，或者是分摊给了未使用的楼层。

２）预测时因参照电子图，导致房屋尺寸与报建图纸以及设计变更不符。测量人员通常是按照电子图来绘制图元并计算面积的，但往往有些委托方提供的电子版平面图与纸质的不符，如果不细心核对两者的差异，必然会导致错误。

３）复式住宅、别墅的阳台漏画。有些图纸上标注的露台，但屋顶上却有楼板盖住，其实际功能为阳台，容易漏看。

上述错误，如果在预测时未被发现，势必会产生较严重的后果。 因此测绘单位必须要增强工作人员的责任心、严谨细致的工作态度， 同时要制定严密的作业流程，加大质检力度，开发商也要安排专人紧盯，做到提升测绘成果质量。

二、总结

总之，预测和实测成果的面积差异是难免的，但了解了差异的原因对避免较大差异的产生会有很大帮助。同时，为了更好地维护广大消费者的合法权益，作为开发商不仅要从现行的测绘产品质量管理办法、建筑面积计算标准及方法上下工夫，还要加强测绘成果监管，提高测绘成果质量，以诚信公正的态度从事房产面积测绘管理工作。