房地产是如何透支居民消费和影响社会创新的

一、房地产市场对居民消费的影响

近年来，中国房地产市场的房价持续上涨，尤其是在一线城市和二线城市，从2015年以来几乎全国的城市都加入了疯涨的浪潮小县城的房价都成倍的涨。根据国家统计局的数据，房价涨的最猛的2016年，当年全国城镇居民人均可支配收入为36396元，而同年全国平均房价已达到每平方米1.1万元。什么概念？一年的可支配收入，只能够买3平米的房子。

高房价导致的居民消费负担加重，主要表现在以下几个方面：

(1) 住房消费支出占比上升。据国家统计局的数据显示，2022年，全国居民人均食品烟酒消费支出7481元，增长4.2%，占人均消费支出的比重为30.5%；人均居住消费支出5882元，增长4.3%，占人均消费支出的比重为24.0%；居住消费，已经成为家庭消费的第二大消费类目。而10年前，也就是2012年，人均居住消费支出仅占家庭总支出的8.9%。这说明居民在购房之后，用于住房消费的支出占到了相当大的比例。这多出来的15个点，就是影响当前居民其他消费的重要原因。

(2) 消费升级受阻。2015年拼多多成立，这一年也是全国房价开始疯涨的元年，拼多多的火爆一定不是让我们消费升级了，而是用事实告诉我们，消费仍然在降级，高房价使得许多年轻一代无法承担购房压力，只能选择与父母同住或者租住房屋。这种现象导致了年轻人在结婚、生育等方面的消费观念发生变化，从而影响到整个社会的消费升级进程。

今年大家会觉得很多人都在出游，出行人员的数据比2019年还好，但是消费金额还不如2019年，这是为什么？因为同样的人出行，2019年之前每次出行敢花1000元，现在可能连600都花不了。

二、房地产市场对社会创新的影响

资本密集型产业主导，科技创新投入不足

房地产市场的高回报吸引了投资者的大量资金流入，形成了资本密集型产业主导的经济模式。这种模式下，社会资源过度集中在资本资产的积累和房地产领域投资上，导致创新型产业发展受限。从2018年贸易战后的这五年，我们才开始重视地产对科技创新的影响问题，这种重视，还是在美国这样的外部压力，卡脖子的压力下才开始重视的。但是即使到了2021年，房地产投资占GDP的比重仍然高达25%，而科技研发投资仅占GDP的2.3%。而科技研发投资这一数据在美国为3%，在日本为3.59%。有人觉得不就是差1%左右吗，相对于中美这样的大国，1%就是1万亿-2万亿人民币。

人才流失问题

由于房地产产业链的发展需要大量工人和相关专业人才，导致其他行业的人才流失。2015—2019年的这五年，房地产吸纳了大量的优秀人才，原因很简单，给的薪酬高。但是房地产本身没有多少的科技创新，其科技创新研发的投入在其收入里面都可以忽略不计。

但是这对其他领域的发展带来挑战，特别是高科技、创新等领域。人才流失问题限制了社会创新的潜力，并阻碍了高技术行业的发展。

影响创新文化和氛围

拿创业来讲，因为创业一般和创新是关联在一起的，2015年国家提“大众创业，万众创新”，但是创业和创新都是需要成本的，如果一个人上有老，下有小，中间供着房贷，你问问他是否敢去创业，是否敢讲创新。创业和创新都是需要成本的，现在房地产透支了这块儿的投入。所以这些只能老老实实的去企业打工，或者挤破头也要进考公、考编、进国企。别谈什么创新，人家要的就是一个稳定。

三、降低存量房利率能不能提升消费？

最后谈一个话题，最近挺火的降低存量房利率，很多人喊着降低存量房利率，提升消费。在我看来，降低存量房利率对拉动消费的影响微乎其微。首先大家要都明白的一个道理，我们敢消费愿意消费，是因为我们有收入、对未来收入的增长有极大的预期。这才是消费的主要心理支撑。这叫开源！

降低房地产存量房利率，一个月少个200块钱，不会增加我们的收入，这个实际上属于节流。在职场的人都知道，拿一个企业来讲，如果这个企业讲节流了，大概率会减少各种不必要的支出、薪酬福利的增长就先不要想了。当然我们不排除有不少人每个月少给银行这200元，自己去馆子里面搓一顿。所以可能会有提升消费的作用，但是确实微乎其微。