云南土地承租使用权价格评估

国有土地租赁指的是国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁，由承租人取得承租土地使用权，按照有关规定支付土地租金及完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同的约定，还可以转租、转让或抵押，但是必须依法登记。承租人在租期内有优先受让权，还可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土地使用权。涉及到承租土地使用权的各种经济活动，特别是在转让、抵押、出资等，需要对其进行估价。

承租土地使用权评估最主要的是以下两个方面，承租土地使用权租金的评估和承租土地使用权价格的评估。因此，估价的基本思路，最为重要的就是求取承租期内土地纯收益扣除合同土地租金后的余额的现值，相对应的估价方法为收益法；其次，当承租人在承租土地之前已支付有关土地费用时，就可以从成本途径进行估价；再次，因为承租土地可补交使用权出让金转变成出让土地，可以以出让后地价减去应补交的出让金作为承租土地使用权的价格。

这里还需要强调的是，承租土地使用权价格的评估方法，除开规定的采用市场比较法和收益还原法外，还可以采用成本法、假设开发法、基准地价系数修正法、剩余法等等。需要注意的是，在评估承租土地使用权价格时，要注意运用多种方法进行估价，使估价结果互相验证，在对估价结果的差异综合分析的基础上，科学、合理地确定最终价格。

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