含3所学校，青浦未来新城样板区控规来了，能级没有想象中的高

内容摘要：青浦未来新城样板区控规公示，总面积约116.93公顷。目标打造“青浦新城未来城市样板区——绿色西湾•智慧社区”。其中包括1所九年一贯制学校及2所幼儿园。

未来新城样板区

近日，上海市青浦区青浦新城QPC1-0004（西一）单元控制性详细规划07、09等街坊局部调整、青浦新城QPC1-0005（西二）单元控制性详细规划02、03等街坊局部调整（公众参与草案）公示。

上述区域，板块上隶属于青浦新城的一部，即未来新城样板区；行政区划上归属于朱家角镇新城西单元（QPC10004-5）。

去年6月，《青浦新城未来样板区城市设计》中标结果公布。该合同服务周期为180天，按照时间推算应该是去年底或今年初左右出最终设计成果的。

真是千呼万唤始出来，这次终于控规公示了。

青浦新城三大城市板块

至此，青浦新城“十四五”期间计划重点打造的1+3区域中三大城市板块控规已全部公示或批复。三大重点城市板块：

中央商务区，其控规已于2022年6月批复。

江南新天地（城市更新实践区），也已于2022年6月批复。

未来新城样板区，即本次公示了。

未来新城样板区示意图

我们看到，按照此前招标时候的资料显示，青浦未来新城样板区位于青浦新城的西部，北至规划五浦路，东至青浦大道-淀浦河-华田泾，南至轨道17号线-马家埭村，西至朱昆河-新塘港路-港周路（详见附图）。

其规划总面积约6.8平方公里，分为两个片区，其中集中建设样板区位于青浦大道以西，北至新塘江，西至新开泾江、三分荡，南至三分荡路（规划），面积约1.2平方公里；其余为生态空间样板区，即生态廊道（详见附图）。

上述的“集中建设样板区”便是本次公示的主题，即范围。

本次公示显示，“集中建设样板区”规划范围：东至青浦大道，西至新开泾江、南至三分荡路、北至青顺路-新塘港路（北端现状路名为淀恩路和新塘港路，仅供参考），总面积约116.93公顷。

一、功能定位

本次规划功能定位，以生态功能为基底，以居住功能为主导，适度混合创新产业功能；体现城园共生、活力便捷理念， 目标打造“青浦新城未来城市样板区——绿色西湾•智慧社区”。

二、调整内容

调整内容：主要涉及蓝绿空间、功能布局及道路交通调整等。

调整后总建设用地面积109.57公顷，其中居住用地54.59公顷、公共设施用地5.80公顷、道路及市政设施用地 31.09公顷、绿地18.09公顷。总建筑面积107.16万平方米，其中住宅建筑面积86.12万平方米、公共服务设施建筑面积10.69万平方米、商业商务建筑面积5.80万平方米、教育科研建筑面积4.55万平方米。

公示中并没有罗列具体调整内容，我们比对原青浦新城QPC1-0004单元和青浦新城QPC1-0005单元控规后，发现大致有以下区别：

调整1

调整1:

原09-05地块居住二类住宅组团用地，调整后被拆分为2幅地块，即09-05A、09-05B地块，用地性质均为社区级公共服务设施用地。

调整2

调整2:

原09-07地块（幼儿园）和13-06地块（高中），调整后被整合为了1幅地块，即09-07地块，用地性质为三类住宅组团用地。

另外，原大盈浦路至青顺路后，规划将继续向西过青鼎路、港周路后继续西进。但本次调整后，大盈浦路仅规划至青顺路，成了“断头路”，即09-07地块以东。

调整3：

调整3

原14-01、14-02、14-03、14-10地块社区级公共服务设施用地，调整后变为了14-01地块，用地性质为基础教育设施用地，即九年一贯制学校。

调整4:

调整4

原城市发展备建用地，这次调整后都赋予了正式地块功能，这些功能分别是基础教育设施用地（幼儿园）、居住用地、教育科研设计用地、社区级公共服务设施用地、商业商务混合用地，商业服务业用地、文化用地、变电站和公共绿地等。

三、调整后的功能汇总

基础教育用地：

基础教育用地区位图

本次公示显示，该板块一共规划了3所基础教育设施用地，分别为2所幼儿园和1所九年一贯制学校。而原规划这里为一所幼儿园和一所高中，等于新增了一所幼儿园，并将原高中改成了九年一贯制学校。

居住用地：

居住用地区位图

板块共规划居住用地面积达47.90公顷（数据采集自本次公示资料，我们统计的为单纯居住用地。而公示显示居住用地面积总计为54.59公顷，或许公示包含了居住用地边上的绿化面积，仅供参考。）其由4类、共20幅居住用地组成，共规划了7931套住宅。

这四类居住用地分别为市属保障性住房用地、安置房用地、居住和商业混合用地和普通商品房用地。

居住用地指标汇总

市属保障性住房用地，北端的07-01地块为市属保障性住房用地。规划保障房套数1162套。

安置房用地，10-01、11-04、11-06地块为安置房地块。其中10-01地块是华为朱家角人才公寓动迁安置基地，该项目是青浦区年度重大项目之一，2020年11月动工，原计划今年6月竣工（不确定实际是否已竣工）。

另外两幅安置地块均于2020年成功出让，目前为待建状态。

上述3幅地块安置房供应套数不低于1426套。

2021年3月，《关于上报朱家角镇横江村、沙家埭村、小江村地块认定为“城中村”改造项目的请示》中上述3幅地块被提及将用于朱家角“城中村”改造安置用地。

今年7月，《青浦区朱家角郊野单元村庄规划（2021-2035）》公示中，11-04、11-06地块将被用于村庄居民点撤并所需的安置房用地。

商住混合用地，板块南端的40-01、48-01地块为居住和商业混合用地，其中三类住宅组团用地占比85%，15%为商业服务用地。规划住宅套数为不低于780套。

普通商品房用地，附图《居住用地区位图》中未标注图标的居住用地，其地块控制性指标一览表中“备注栏”未标注任何用途，而上述市属保障性住房、安置房在对应“备注栏”都有明确标注，故理论上这些地块应该为普通商品房用地，共14幅住宅地块。规划住宅套数下限为4563套。

但，在实施开发中，也不乏原安置房用地最终用于普通商品房的，原普通商品房最终被用于安置房的，所以以上仅为参考，一切请以最终启用前公示为准。

商业商务用地：

商业商务用地

板块仅规划了3幅商业服务业、商务办公用地，用地总面积为18162平方米，商业商务建筑面积5.80万平方米。

其中位于中部的33-05地块，用地面积7944平方米，用地性质为商业、商务混合用地（商业70%，商务30%）。

另外，位于板块南端的2幅为商业服务业用地，即51-04地块，用地面积4304平方米；51-06地块，用地面积5914平方米。

文化用地：

文化用地

整个板块共规划了1幅文化用地，用地面积为5569平方米，为镇级文化活动中心。

教育科研设计用地：

教育科研设计用地

该板块共规划了4幅教育科研设计用地，总用地面积为25258平方米。这4幅地块分别是：33-06、41-03、41-04、42-01地块（详见附图）。

不过我们看到42-01地块，其“地块控制性一览表”中显示的用地性质为教育科研设计用地，但图中填色却不同于其他3幅地块，其颜色却与社区级公共服务设施用地一致。所以这里到底是填色的错误，还是用地性质搞错了，还是其他原因，我们不得而知。这里暂且以教育科研设计用地归类。

社区级公共服务设施用地：

社区级公共服务设施用地

该板块一共规划了4幅社区级公共服务设施用地，规划用地总面积为19966平方米。4幅地块分别为09-05A、09-05B、34-05、43-04地块，功能包括社区文化中心、青少年活动中心、健身馆、运动场地、游泳池、康体中心、社区养老院、卫生服务站等。

其他如公共绿地、变电站等就不一一汇总了。

公示版与示范区国土空间规划版

另外，我们看到这次公示版与2023年2月批复的《长三角生态绿色一体化发展示范区

国土空间总体规划（2021—2035 年）》版也出现了很多变化。减少了很多商业、商务用地，新增了居住用地。

今年初，发布的《2023 年度青浦区文化和旅游局工作要点》中提及的，要积极推动高品质文化设施建设。编制完成青浦区公共文化设施布局规划，在新城未来城市样板区规划建设区图书馆新馆、 文化馆新馆和青浦美术馆。

但，就像我们此前报道分析的一样，这次公示的未来新城样板区“集中建设样板区”中并没有相关规划，唯一的一处文化用地占地面积也仅5569平方米，用途为“镇级文化活动中心”。

总体来说，这次公示的未来新城样板区“集中建设样板区”公建配套能级没有想象中的高度。

上文提到的，未来新城样板区有两个片区构成，这次公示仅针对“集中建设样板区”，而“生态空间样板区”并没有出现在这次公示内容中。

今年1月批复的《青浦新城绿环专项规划》中的“土地使用规划”，基本覆盖了“生态空间样板区”，需要了解的朋友可以参考一下（详细内容请点击《2023 年度青浦区文化和旅游局工作要点》）。

去年10月，未来新城样板区“集中建设样板区”大部分地块已公布征地事项。

大家对未来新城样板区控规有什么看法，欢迎分享你的观点。

本次公示图则：

公示图则

地块控制性指标

资料：青浦区政府网

编辑：大青浦房谈