稳守净利率——保利地产2020年年报点评

保利今晚发布了年报，和1月发布的年报预告并无二致，净利润增长3.54%，每股分红0.73元，分红率由去年的34.89%降到了今年的30.17%，现价股息率正好是5.00%，很多人看到后觉得保利分红暴雷了，其实除了去年将分红率提高到34.89%以外，保利之前四年的分红率一直在30%左右，只是由俭入奢易，由奢入俭难，从感官上来说分红相比去年降低可能会让大家不太好受。

利润表

而随年报同步发布的《2021-2023年股东回报规划》中写到未来三年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于25%，所以大家也要做好未来三年分红率进一步降低的准备。

至于降低分红率的原因，我觉得比较直观的原因就是保利近几年加速了扩张力度，2020年开足马力大举拿地，全年合计拿地2,353亿元，同比2019年增长51%，这也同时导致了2020年全年的经营现金流同比减少了240亿元，另外据克而瑞的统计，今年一季度保利新增土地货值总金额也在所有房企中排名第一，我们从中可以看到，在其他一些高杠杆房企近两年努力降低负债率，回归绿档的同时，保利目前正利用自己之前较低的杠杆率逆势扩张。

所以降低分红率这件事，小七认为对追求稳定收息的地产股投资人来说偏利空，但如果保利能高效地利用这部分净资产，稳健拿地，努力抢占市场份额，从长期来看也不是件坏事，至少从最近一年多的土地市场来看，保利确实表现得非常活跃。

说完大家最关心的分红，再来说说保利利润表中的两大亮点，第一点是保利的资产减值损失竟然是负的8.49亿，可能是由于之前预计亏损的某些楼盘在2020年房价上涨后重新计算可变现净值不再亏损，所以就在2020年冲回了一部分以前年度计提的存货减值准备。

第二点是保利2020年的归母净利润率不但没有下降，反而还有小幅上升，由2019年的11.85%上升到了11.91%，也就是没有像其他房企那样出现增收不增利的情况。这主要是因为合作项目增多并逐步进入结转期，全年实现投资收益61.41亿元，同比大幅增长65.91%，同时，税金及附加的减少有效对冲了毛利下滑的影响。

房地产开发业务数据

再来看看保利年报中披露的一些房地产专项数据，关于保利2020年的销售端表现，我之前已经单独写过《万科保利金地2020年销售业绩简评》了，今天就不多说了。

拿地方面，保利在2020年拿地金额高达2,353亿元，其中38个核心城市拓展金额占比达83%，同比提升4%，新增货量中住宅类占比约85%，最终使得拿地的平均楼面地价提升至7,388元/平方米，但是，拓展溢价率仅为13%，低于行业平均溢价率水平，尤其在2020年下半年土地市场趋于理性时，集中发力获取资源，三四季度拓展金额占全年总投入的65%，为未来的经营发展提供资源保障。和金地一样，由于拿地单价逐步上升，可以预见未来几年保利的销售单价也应该会开始加速上涨。

另外从年报中可以看到，保利在2020年完成竣工面积3,986万平，同比增长33.76%，但结算面积仅同比增长了17.17%，由于竣工和结算之间会有两到三个月的时间差，所以小七预计今年一季度保利的结算面积应该会大幅上升。

总的来说，从这份年报中可以看到保利很强的进取心，未来我们需要密切跟踪保利的拿地和销售去化情况，降低分红率短期偏利空，如果你追求更高的股息率，目前金地相比保利可能更胜一筹，未来小七也可能会根据行情和业绩变化在保万金三只地产股中进行一些动态调仓，保利的买卖点详见更新后的《21只持仓股的买卖点》