近日东方华融与京哲律师事务所达成战略合作协议，京哲律师事务所为东方华融（北京）拍卖有限公司常年法律顾问单位，为东方华融在法拍房产及不良资产处置等业务领域提供法律咨询、风险分析与警示等相关服务，增强东方华融客户财产安全保障力度。

京哲律师事务所

北京市京哲律师事务所创设于2003年，经过近20年的专业积累，在纠纷处置、方案设计、时间成本、经济成本、风险控制等各方面有丰富实操经验和专业水准。业务逐渐发展为公司法律事务、民事争议调解与诉讼、刑事辩护与风险防范、商事争端与仲裁、行政法律事务、公益法律服务中心、房地产与建筑工程、金融证券与私募基金、涉外投融资与国际贸易、知识产权、医药健康、环境保护与矿产资源开发、政府法律事务、民刑交叉业务、劳动与人力资源、婚姻家庭与财富传承、债务重组与特殊资产处置、娱乐与传媒、项目投资与并购19个业务部门，涵盖基本法律服务领域。

律师提示l法拍房风险与规避

近些年来随着国家司法建设逐步完善，法拍房逐渐步入人们视野，不少人抱着“捡漏”心里，希望从法拍市场买到低于市场价的房产。法拍房虽然是司法部门执行的拍卖活动，但是也存在相关的未知风险。法拍房最大的三个风险中两个与“执行”相关：

一、法拍房执行难、交付难：

　　如果原房主恶意利用法律空白中“买卖不破租赁”的条约，在资产抵押前就将房屋租赁，则购房人即使完成房屋过户也必须执行原有租赁条款，直至租赁合约结束。

　　同时，如该法拍房内现居住着老人（或法拍后突然住进老人），又是老人的唯一住房，且老人与原房主是直系关系，则会面临只能通过民事诉讼协商解决的窘境。

　　这是法拍房最大的风险，买了却住不进去。

　　二、潜在的高昂税费：

　　购买法拍房与购买二手房一样会产生税费，其中最高的情况为“经济适用房”， 此类房屋的税费高达房屋原值差价的70%。

　　这是法拍房第二大风险，在法拍房购买人中，也确实存在拍下房屋后，因为过户时税费过高而悔拍违约的案例。

　　3、过户问题

　　如果执行法院和房产不是一个地区，因为地区政策不同、法律理解不同、协助机关不同等，那么过户会非常麻烦，不是专业人士很难处理好。

　　因此购房人聘一家有实力、有专业法律支持的助拍公司对法拍房屋先行尽职调查，避开“雷区”，是很有必要的。毕竟一线城市的法拍房成交价格比起市价还是有一定价差空间的。　

华融法拍能为您做什么？

　　1.调查委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。

　　2.调查所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

　　3.调查法拍房的房主涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。

4.调查法拍房原房主可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况。部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。

5.关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。华融能协助清退房屋，保障房产交付。

6．竞买手续办理、竞拍现场指导、后期手续办理、产权过户登记、房屋交付、金融服务等全程协助。

帮客户需做足功课避开“雷”区，保障资金安全，捡到“漏”，是华融法拍核心价值。