中药材等农副产品种植企业在遇到征收拆迁时，应该如何评估补偿呢？会遇到哪些问题呢？为什么在征收期间建议该类型的企业要尽早做评估呢？

今天我们分享一个铁皮石斛种植户的征收拆迁评估案例，其中涉及的评估补偿争议点较多，包括铁皮石斛药材的评估补偿、停产停业损失的评估补偿等，此外还涉及到青苗补偿的认定问题、违建的问题等。

而评估报告则在相关争议中，为该企业获得补偿提供了相应的依据，帮助企业争取到了更多的合理补偿。

案例

2013年一家培育铁皮石斛的公司遇到政府征收，因补偿事宜与当地政府发生了矛盾。

为什么呢？

原来最初的补偿方案中只补偿厂房，并不补偿铁皮石斛和停产停业损失。后来，征收方竟然直接准备将厂房定性为违法建筑。如此下去，可能连厂房补偿都拿不到了。为此双方闹上了法院，那么这家公司的厂房是否是违法建筑呢？铁皮石斛和停产停业损失是否应该补偿呢？

此外，根据相关资料显示，该公司曾在征收期间做了一次评估，评估值950余万元，那么这次评估的评估范围是什么呢？这份评估报告是否可以成为其获得相应补偿的依据呢？这家公司究竟可以获得多少补偿呢？

带着这些问题，我们一起来分析了解这个案例。

一切还要从一场征收开始。

▼30亩租用土地被征收  补偿方案引发矛盾

2013年初，某县政府因实施县城新区建设项目需要，需征用土地，这家小旺公司（由家庭农场发展而来）所租用的30亩土地，正好位于征收范围内。

不久后（同年4月），小旺公司就收到了一份由当地征收指挥部下达的《通知》，主要内容为：工作组已进村全面开展青苗等地面附着物清点工作，要求各企业予以配合，完成企业搬迁及土地清表工作。

为了配合征收工作，小旺公司遣散了除去必要的留守人员之外的其余工人，进入停产状态。

随后，当地也公告了征地方案及征地补偿安置方案，但是该补偿方案却引起了小旺公司的不满。

小旺公司为什么会对补偿方案不满呢？小旺公司究竟可以获得哪些补偿，以及应该获得多少补偿呢？

▼评估值950余万  却不在补偿范围  原有补偿也险泡汤

据了解征收期间，征地工作组对小旺公司厂房内的铁皮石斛种苗进行了清点，经小旺公司签字确认，铁皮石斛种苗数量为65.4万瓶。

期间，小旺公司申请了一次评估，评估公司作出了一份评估报告：铁皮石斛种苗价值9547677万元，每瓶铁皮石斛的利润为6.03元。

仅铁皮石斛种苗的评估值就达到了950余万，而此次征收涉及的补偿可能还远远不止这些。

因此，小旺公司就铁皮石斛种苗及地上附着物的补偿、停产停业损失等问题与县政府多次协商，但是均未达成协议，小旺公司认为安置不合理，不愿签署协议也不肯搬离，双方进入了僵持状态。

令人意外的是，这时小旺公司补偿方案中涉及的农业生产及附属设施却被某行政机关认定为违建，并要求自行拆除。眼见这些补偿款也要泡汤了，小旺公司向法院提起了诉讼，要求撤销违建拆除的决定，最终获得了法院的支持。

随后当地某征收指挥部与小旺公司私下签订了一份拆迁补偿协议。约定补偿小旺公司青苗和地上建筑物（包括自拆费用）共计300余万。

但是针对铁皮石斛的补偿和企业的停产停业损失，征收方认为没有法律依据，不属于政府补偿的范围，要求小旺公司另行通过诉讼程序解决。

那么小旺公司可以获得这部分补偿吗？

评估报告成为补偿依据 补偿获法院支持

针对这批铁皮石斛种苗的补偿，和企业的停产停业损失，小旺公司向法院提起诉讼，因一审二审判决双方都不服，案子来到了最高人民法院。

最终法院认为小旺公司属于经农业部门批准依法在集体土地上从事设施农业的企业，政府征收时，铁皮石斛作为设施农产品，应当予以补偿。 

随后依据评估报告，结合小旺公司亦负有一定减损义务以及市场变动情况，酌情扣减评估价格的40%，判决县政府给付小旺公司铁皮石斛种苗损失9547677-9547677×40%=5728606元。

那么停产停业损失怎么算呢？

最高院认为：由于小旺公司是首次大规模生产铁皮石斛，铁皮石斛生长周期较长，不能提供被征收前三年的利润情况，故本案中停产停业损失将参考前述评估报告的预期利润来计算。

故小旺公司六个月的停产停业损失=停产前第一年可销售种苗数量×每瓶利润÷12月×6月，合计1499284万元。

最终，最高院判决当地县政府支付小旺公司铁皮石斛种苗补偿款5728606元、停产停业损失1499284元，共计7227890元。

至此，小旺公司共获得了1000余万补偿。

总结和分析

▼企业经营的农作物种苗，属于应当补偿的青苗吗？

《物权法》第四十二条规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

《土地管理法》也有规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

那企业经营的农作物种苗，属于应当补偿的青苗吗？

《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》〔国土资发（2014）127号〕第一部分第一点规定，工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地、育种育苗场所属于农业生产设施用地。

小旺公司作为承租集体土地进行农业开发的企业，有经过审批的用地批复和相关生产许可证、经营证，具备铁皮石斛种苗生产经营资格。

参照上述文件的规定，最高院认为，小旺公司属于经农业部门批准依法在集体土地上从事设施农业的企业，政府征收时，铁皮石斛作为设施农产品，应当予以补偿。

▼停产停业损失应当补偿吗？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

国有土地上房屋征收时明确规定了停产停业损失，而集体土地上房屋征收时是否需要补偿停产停业损失则没有明确规定。

但是，《中华人民共和国物权法》第四十二条明确规定了,征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益。

故在征收集体土地上设施农业企业时，为充分合理保护被征收人的合法权益，应参照国有土地上房屋征收规定，将停产停业损失作为直接损失予以补偿。

停产停业损失的补偿数额一般应以企业前三年的平均利润为参考数据来认定，补偿六个月。

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