《2021年房地产企业开发成本与土地增值税清算实务及难点解析》课程大纲
【课程大纲】
第一节 综合性难点问题
一、纳税人能否放弃普通住宅优惠合并清算？
二、普通住宅标准如何掌握？
三、地下室、车位、车库、储藏间归类方法
四、公寓归类方法
五、清算单位判定方法
六、清算截止日如何确定？
七、总可售面积如何判定？
八、预售许可证满三年如何理解？
九、土地增值税清算退税可否抵顶本项目或者其他项目预缴税款？清算单位内普通住宅退税能否抵顶非普通住宅或者其他商品房补税？
十、各类合作建房土地增值税计算方法
十一、房地产开发企业的企业所得税为定率征收，土地增值税清算是否顺理成章也应核定征收？
十二、房地产开发项目分期开发，前期项目土地增值税清算已核定征收，后期项目如何进行清算？
十三、纳税人在清算过程中以各种理由拒绝提供资料如何处理？
第二节 收入难点问题
一、收入确认基本原则的理解
1.未全额开具发票，清算结转成本面积？
2.清算时尚未进行补退房款(区分营改增前后)如何处理？
3.未签订销售合同，仅收取订金、VIP卡，是否需要全额确认收入？
二、房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税？
三、营改增后土增清算收入确认口径
四、房地产公司转让土地约定由对方负担税款，如何确认土地增值税收入？约定由对方负担税款条
五、房地产企业视同销售收入情形有哪些？相应的纳税义务发生时间和收入核定方法是什么？
六、房地产企业销售违章加盖楼层如何征收土地增值税？
七、房地产企业销售、租赁、出借车位(含机械车位)、车库如何征收土地增值税？
八、房地产企业转让全部股权、部分股权是否需要征收土地增值税？
九、房地产企业整体资产转让如何征收土地增值税？
十、税务机关如何认定房地产的成交价格明显偏低？被拆迁户购房价格比市场一般都较低，是否具有合理性！如何计算平均价格？如何选取合理样本？
第三节 开发成本难点问题
一、购置土地环节支付的"招标、拍卖、挂牌"佣金和购地环节支付的中介公司(个人)介绍费是否可以作为开发成本扣除？
二、房地产企业逾期缴纳土地出让金滞纳金是否可作为开发成本?
三、房地产企业附条件购置土地，如何计算土地成本？房地产企业无偿移交配建的公租房给政府的涉税处理？
四、购置土地环节印花税是否可以作为土地成本？
五、宗地持有土地期间的土地使用税可否作为扣除项目？
六、房地产企业得到的各类财政返还如何处理？
七、营改增前后拆迁补偿费如何取得合法凭据？营改增后，土地征用拆迁补偿费可以从销售额中扣除计算缴纳增值税对土地增值税清算的影响？
八、营改增前后房地产企业就地回迁和异地回迁，如何计算土地成本？
九、房地产企业开发宗地中公共绿化、道路等公共配套设施占地成本如何计算扣除？
十、地下建筑物是否分配土地成本？
十一、营改增后开发成本处理
1.营改增后开发成本增值税进项税额的扣除待遇
2.营改增后建筑成本发票备注栏注意事项，是否所有开发成本票据备注栏需要注明工程项目名称及所在县区
3.电梯及维护成本票据取得注意事项
4.钢结构及断桥铝门窗票据取得注意事项
5.园林绿化及后续养护成本取得注意事项
6.各类开发成本的同期指标可比性方法
7.施工环节水电费的处理方法
8.营改增前后甲供材税收处理方法
9.房地产企业直接从事开发项目组织管理人员的五险一金是否可以开发间接费形式作为土地增值税扣除项目？
10.房地产企业发生的工程监理费、造价审核费、工程保险费可否作为土地增值税扣除项目？
11.房地产企业附赠式赠送方式下的电器和家具是否可以作为开发成本-建筑安装成本？
12.房地产企业缴纳的散装水泥基金、新型墙体材料基金、农民工工资保证金和建筑安装工程劳动保险费如何扣除？
十二、房地产企业公共配套设施的判定标准及实务解析
1.人防车位问题（20年以内出租、建筑设计年限内出租、转让使用权协议、无偿移交人防办后由人防办发放人 防工程平时利用许可证并向地产公司收取租金）
2.会所问题
3.物业管理用房变动问题
4.业主所共有认定方法
商品房销售合同约定、报纸公告、无偿移交业主委员会协议
(五)公共配套各期之间分配问题
一期往后转，后期往前转
第四节 开发费用难点问题
一、房地产企业银行贷款利息，银行委托贷款利息，信托公司贷款，典当行贷款利息，集团公司向银行统借统还利息，个人借款利息，非金融关联企业利息，假按揭贷款利息，老板个人资产向银行抵押借款转交企业使用并负担相应利息，如何计算作为土地增值税清算扣除项目？
1.房地产企业支付的银行咨询顾问费、典当行综合服务费、POS机刷卡费、银行账户维护费如何作为土地增值税扣除项目？其他房地产开发费用的范围包括哪些内容？
2.能够按照转让房地产项目分摊如何理解？
3.金融机构证明如何理解？
4.银行同类同期贷款利率如何理解？
5.企业只有1个项目，只有银行贷款，但是实际利息支出远远小于比例扣除金额，企业能否选择比例扣除？
二、房地产企业支付的银行借款利息如果未用于项目开发是否可以作为土地增值税扣除项目？银行借款利息如果在项目办理完毕竣工决算之后继续发生是否仍可以作为土地增值税扣除项目？
三、房地产企业逾期交房支付业主的违约金是否可以作为土地增值税扣除项目?
四、房地产企业委托代销费用是否可以作为土地增值税扣除项目？
五、房地产企业开发费用实际发生额低于扣除项目前两项的10%情形下如何计算土地增值税扣除项目？
六、房地产企业售楼处、样板房装修费用是否可以开发间接费形式作为土地增值税扣除项目？
1.项目宗地范围内的开发产品装修后作为营销设施。
2.租赁的房屋装修后作为营销设施。
3.项目宗地范围内临建作为营销设施。
4.项目宗地范围内的物业管理用房作为营销设施，销售完毕移交前期物业管理。
第五节 税金及附加难点问题
一、房地产企业支付的水利建设基金(防洪保安基金)、地方教育附加是否可以税金形式作为土地增值税扣除项目？
二、8个税金及附加清算实务难点
第六节 加计扣除难点问题
一、非普通住宅、商业地产、工业地产开发可否加计扣除20%？
二、购置在建工程后继续开发，所付对价可否加计算扣除20%?
第七节 清算后再销售问题
一、总局基本规定的瑕疵
二、清算后再销售申报表填报逻辑
三、清算后再销售实战举例
第八节 转让旧房土地增值税
一、新房和旧房的划分标准是什么？房地产企业先租后售开发产品销售收入是否参与该小区整体土地增值税清算？
二、纳税人转让旧房，计算征收土地增值税的方法都有哪些？
三、纳税人转让旧房核实征收方法下，评估方法采用的是市场价值法、收益法还是重置成本法？评估的对象是房地一同评估，还是仅就房屋建造成本评估？购房时缴纳的契税是否可以作为扣除项目？销售时支付的评估费用是否可以作为扣除项目？
四、纳税人每年发票加计扣除方法下，营改增前后加计扣除的依据区别，具体加计计算方法是什么？
第九节 杨文国老师土地增值税清算实务案例解析
结束前：互动交流与问题解答
【课程优势】
1、通过讲解企业财务报表分析与财务诊断的各种方法，深度分析企业财务状况，把握企业的优势和劣势，对公司的财务危机防范于未然；
2、运用真实案例证明传统的财务报表分析方法存在的缺陷，以及对企业经营决策的误判，并从全新的视角提出财务报表分析的新思维与新方法，给人耳目一新的感觉。
【课程背景】
土地增值税的清算势在必行！今年将是重头戏！！！
近期国家税务总局将对土地增值税清算再出公告，土地增值税清算风暴来袭！作为房地产开发企业在2018年您做好战斗准备了吗？
在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及到收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。
税总发[2013]67号文要求税务机关抓好清算这一关键环节，对近几年积压未清算的项目进行全面清理。
按照广东省地方税务局税收征管工作安排，从去年下半年开始对全省范围内房地产开发行业的完工项目进行大规模的清算工作。本次清算规模之大、力度之强、战线之长、手段之先进、投入人力之多前所未有，除了投入清算的人员数量是历年来最多的以外，很多地区都引用了“清算软件”。从前期已经完成的清算项目来看，存在问题的项目众多，补交税款的数额巨大，绝大部分企业和项目，都因纳税人对国家政策把握不清和操作失误不同程度的存在问题。
为了帮助大家尽快熟悉税收政策，把握清算方法，降低清算风险，我们再一次组织土地增值税业务培训。本次培训为“广东省土地增值税清算专场”，将紧密结合：国发〔1993〕138号、财法字〔1995〕6号、财会字〔1995〕15号、国税函发〔1995〕110号、财税字〔1995〕48号、国税函〔1999〕112号、国税函〔2000〕687号、财税〔2006〕21号、财税〔2006〕21号、国税发〔2007〕132号、国税发〔2009〕91号、国税函〔2010〕220号、国税发〔2010〕53号、财会〔2016〕22号、国家税务总局2016第70号公告，以及“广东省地方税务局在营改增前后出台的土地增值税最新政策”进行详细讲解与剖析。
本次课程全部采用真实的案例——真实的情景再现、真实的处理结果，全部案例都来源于全国各地税收执法实践。希望通过本次培训，能够与大家一道共同提高对税收政策的理解能力和清算工作的实操能力，让大家的清算水平再上一个新台阶。
本讲座依据现行的国家与广东省的土地增值税法规，全方位解读土地增值税的政策，介绍土地增值税的申报业务流程和税务稽查涉税法律风险的防范措施，分析和研究土地增值税的优惠政策及纳税筹划技巧，指导和交流土地增值税日常申报业务和清算工作的经验，以期达到彻底化解土地增值税税务稽查涉税法律风险之目的。
