农村土地租赁合同效力？一般按照有效合同对待，双方须按约定履行

【原告郭某良诉称】：

2017年8月10日，原告与被告签订了《土地租用合同书》，租赁位于上某镇梅某屯东南角土地约20亩。租期为5年，自2017年10月1日起至2022年10月1日止。租金每年26万元整，年付，于每年10月1日前支付。

在租赁期间，如遇政府占地或拆迁，乙方（本案原告）无条件搬走，合同自动解除，所收租金按实际使用月份收取。后因土地尚未平整完毕不具备使用条件，双方一致同意延迟交付土地及支付租金，并以实际交付日起算租金。

随后，原告依据口头约定分两笔支付了一年的租金，共计26万元整。原告对土地进行了平整，花费人民币3万元。接水、电另行支付了人民币6000元。2017年11月，原告开始对外招租。2018年1月1日，原告正式使用土地开始正式经营。

2018年3月25日，被告要求原告停产停业，并要求将租赁土地交还被告。2018年4月10日，上庄镇镇政府张贴通知，要求在2018年4月18日前拆除违法建筑并恢复土地原貌。

4月中旬，被告采取封锁租赁土地大门等措施，造成原告无法正常使用租赁土地，已经构成根本违约，严重侵害了原告的合法权益。交还土地后，原告与被告沟通退还租金事宜。经过原告多次沟通、催要，被告至今仍未返还相应租金。

被告的违约行为已严重侵害了原告的合法利益。

综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，依法向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判决被告返还原告租金人民币195000元整；2、判决被告支付原告平整土地费用人民币30000元整；3、判决被告支付原告违约金人民币78000元整，以上共计303000元整。4、本案诉讼费用由被告承担。望法院判如所请。

【被告郭某会辩称】：

被告郭某会未答辩。

【人民法院查明事实】：

12017年8月10日，郭某会（甲方）与郭某良（乙方）签订了《土地租用合同书》，合同约定：乙方租用甲方位于上某镇梅某屯东北角的土地约20亩；租用期为五年，从2017年10月1日起至2022年10月1日止；租金每年260000元整，年付，租金每年10月1日前乙方交付给甲方。

在租赁期间，如遇政府占地或拆迁，乙方无条件搬走，合同自动解除，所收租金按实际使用月份收取；在租赁期间，如遇不可抗力因素造成的损失，双方互不承担责任。

上述合同签订当日，郭某良的女儿郭某芳向郭某会转账汇款200000元，郭某良提交郭某芳银行账户明细对此予以证明。2019年1月25日，郭某芳再次向郭某会转账汇款60000元，郭某良提交中国工商银行交易凭证对此予以证明。

郭某良提交郭某芳签字的情况说明一份，内容为：“由于郭某良不会使用手机银行，所以让本人代为转账给郭某会，支付合同款项。由于平整土地需要时间，我父亲跟郭某会协商一致延后了合同付款时间，故实际付款时间晚于合同约定的时间。特此说明。”

庭审中，郭某良称因涉案土地没有进行平整，无法达到使用标准，自合同签订后到2018年1月1日期间，其出资3万余元对涉案土地进行平整，但未就其出资平整涉案土地提供充分有效证据予以证明。

郭某良称因其出资平整土地，其与郭某会口头约定同意延迟交付土地及租金，郭某会于2018年1月1日向其交付土地，其主张2018年1月1日其正式使用土地经营废品收购业务，其主张应从2018年1月1日开始起算租期并开始计算租金，但其就上述主张未提交充分有效证据予以证明。

郭某良主张，2018年3月25日郭某会口头要求其停产停业，并要求将租赁土地交还，其主张应以此日期作为双方合同解除时间，但未就该主张提交充分有效证据予以证明。

郭某良主张，2018年4月10日上庄镇镇政府在涉案土地张贴通告，要求在2018年4月18日前拆除违法建筑并恢复土地原貌，其提交通告照片对此予以证明。郭某良主张，2018年4月中旬，郭某会采取强行锁门等措施使其无法正常使用涉案土地，其提交一张锁门时的照片予以证明，但无法说明锁门的具体日期。

郭某良主张，其需要另找土地经营并需要对涉案土地上的物品进行整理，其于2018年5月20日将场地内的相关人员撤离并将物品全部搬离。郭某良分别提交万俊金及王玉谦的《情况说明》复印件，末尾有二人签字，内容为打印，说明其二人是郭某良招租来涉案土地经营废品收购业务

2018年3月20日郭某会过来说这个院子不能继续使用了，每说明原因，4月中旬郭某会带着一群人把院门锁了，导致无法正常经营，5月20日左右租户把货处理并搬走了。郭某良称，其向郭某会交还土地后，其与郭某会沟通退还租金事宜但至今未果。

【法院认为】：

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，郭某会称郭某会于2018年4月中旬强行锁门导致其无法正常经营，但未提交充分有效证据予以证明，根据郭某良提交的上庄镇镇政府于2018年4月10日在涉案土地张贴的通告

上庄镇政府要求在2018年4月18日前拆除违法建筑并恢复土地原貌，在此情况下郭某良已无法再继续使用涉案土地经营废品收购业务，本院结合郭某良称其于2018年5月20日搬离涉案土地的陈述，认定双方租赁合同于2018年5月20日解除。

郭某良主张2018年3月25日郭某会口头要求其停产停业并要求将租赁土地交还，并主张应以此日期作为双方合同解除时间，但未就该主张提交充分有效证据予以证明，本院对此不予认可。郭某良称因其出资平整土地，其与郭某会口头约定同意延迟交付土地及租金

郭某会于2018年1月1日向其交付土地，其主张2018年1月1日其正式使用土地经营废品收购业务，其主张应从2018年1月1日开始起算租期并开始计算租金，但其就上述主张未提交充分有效证据予以证明，本院对其该项主张无法认可。

根据双方租赁合同约定，租赁期限起始日为2017年10月1日，且郭某良已于合同签订日即2017年8月10日向郭某会支付了200000元租金，故在无相反证据证明的情况下，本院认定双方租赁合同的租期起始日应为2017年10月1日。

根据以上分析，郭某良实际使用涉案土地的期限为2017年10月1日至2018年5月20日，根据年租金260000元计算郭某良实际使用涉案土地期间的租金应为166111元，郭某良共计向郭某会支付了租金260000元，其余93889元应由郭某会退还给郭某良。

郭某良要求郭某会退还195000元，超出93889元的部分请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。郭某良要求郭某会支付其平整土地费用30000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。郭某良要求郭某会支付其违约金78000元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。

【判决结果】：

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：

一、郭某会与郭某良于2017年8月10日签订的《土地租用合同书》于2018年5月20日解除；

二、郭某会于本判决生效后七日内退还郭某良租金93889元；

三、驳回郭某良的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5845元（郭某良已预交），由郭某良负担3698元；由郭某会负担2147元，于本判决生效后七日内交纳。

公告费260元（郭某良已预交），由郭某会负担，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。