京东与万科的会师！做空间的生意，京东物流土地储备已经秒杀房企

国美老板黄光裕出狱了，京东老板刘强东马上就要有第 4 家上市公司了。国美

的房地产业务，早已黯然失色；京东的，正在风生水起。

 

京东做的是最高级的房地产

 

京东也做房地产？马上就要上市的京东物流，是名副其实的「大地主」。

 

前两天（2 月 16 日），京东物流正式向港交所递交招股书。招股书说，他们在全国自建了 800 多个仓库（截至 2020 年 9 月 30 日，数量还在快速增加中）。一个仓库，大则五六百亩，小则几十亩；你大概算一下，怎么也得十几万亩土地。土地储备超过任何一家地产商。

 

京东把这些土地全部用在物流上，没去开发所谓的房地产；但反过来说，京东做的恰恰是最高级的房地产：靠「场景」赚钱，而不是靠卖房子赚钱。

 

那些仓库的房子不值钱，不过就是四四方方的大盒子，外观看上去甚至像超级大工棚；值钱的是发生在这些仓库里的「场景」：无数机器人在里面忙乎，大数据、云计算、人工智能、区块链等底层技术悉数在这里落地；这些仓库连接的，是无数的飞机轮船快递员，是无数的工厂与无数的消费者。

 

为什么说京东做的是最高级的房地产？京东能赚两笔钱：一是物流这门大生意所能产生的利润，二是土地增值。

 

懂行的人或许会说，京东手上都是工业性质的仓储用地，不值钱。但实质上，中国经济制度的底层制度逻辑，是比「金本位」更高级的「土地本位」。因此，只要土地持有在手上，并且处于城市化浪潮的裹挟之中，管它是什么性质的土地，管它是多少产权年限的土地，假以时日都会很值钱。

 

囤地或土地闲置是不被允许的。京东物流在这些土地上成功植入了持续运转的「产生场景」，所以只要在运转，土地就永远是京东的。

 

有句玩笑话说，麦当劳是美国最大的房地产商，说的是差不多的意思。麦当劳在美国持有的那些商铺，在美国的黄金年代爆发了惊人的增值力。

 

把土地变成房子，相对还是容易的；把房子变成「场景」，才是复杂的生意。过去和现在，大部分地产商的赚钱方法很容易：买地，盖房子，卖房子，数钱。

 

未来，大型房地产商不能只靠卖房子赚钱，而是得靠「场景」赚钱。住宅区、商场、写字楼、产业园区、主题乐园、体育场馆、会展场馆、养老公寓、医院、学校……都是空间生意，都是房子里的「场景」。

 

京东物流，给地产商指了条明路：盖房子终究是简单的事情，房子里的「场景」才是做不完的生意。

 

北美社会学家 D.A.西尔与 T.N.克拉克在《场景：空间品质如何塑造社会生活》一书中直接把「场景」视为一种生产要素。请注意，在他们的定义里，「场景」不是社会经济活动的结果，而是推动社会经济发展的一种生产要素。

 

「云仓模式」对于房企意味着什么

 

除了 800 多个自建仓库，京东物流还运营着超过 1400 个「云仓」，即第三方仓库。

 

2017 年，京东物流推出了「云仓模式」：将自身的管理系统、规划能力、运营标准、行业经验进行云端开放，让中小物流企业也能充分享受京东物流的技术、标准和品牌，以提升自身的服务能力。

 

对于房地产企业来说，类似的模式就是「代建业务」，同样是技术、标准和品牌的多重输出。但目前在大牌房企中，真正重视代建业务的，仅有绿城、建业、华润、金地等少数几家。

 

对于物业服务企业来说，这样的模式同样市场空间巨大。国家也看得很清楚，还专门发文件「鼓励大型物业服务企业开放自有智慧物业管理服务平台功能，拓展服务范围，为中小物业服务企业提供平台支撑和技术支持」（2020 年 12 月，住建部、工信部等六部门联合发布，《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》）。但是，有能力有意识去玩这种模式的物企，仅万科物业等少数几家而已。

 

已经会师了

 

总结一下，无非两句话——

 

●「场景」才是做不完的生意。

●技术、标准和品牌的多重输出，市场空间巨大。

 

现在，你再去看万科，你就更能理解，万科集团董事局主席郁亮为什么说万科要做「美好生活场景师」；你就更能理解，万科物业为什么要升级成万物云，并自定义为「空间科技服务者」；你就更能理解，万科为什么会去做物流仓储，并且一不小心已经成为了全球最大的物流仓储企业。

 

万科与京东，在这些地方，已经会师了。

文| 德科地产频道