租赁尽职调查报告

租金收益分析。根据《企业会计准则第21号——投资性房地产》的相关规定：采用成本模式计量的投资性物业应进行初始确认、计量和分摊。在计算出租率的基础上确定其公允价值（即实际取得的投资回报）的金额；同时按直线法将全部或部分已收回本金确认为其他综合收益计入当期损益。

（1）按照上述要求计算的应收账款净额=本期收到的承租人的房租收入-累计收到承租人支付的押金/金等费用-（1-预计可收未收的租金的比例）×（1-预收款项减值准备的比例）。

（2）期末账面余额为0时，应将该资产作为可供出售金融工具进行处理。

（3）若收取的全部是定金性质的款项则不产生利息收入及相关的财务费用支出；但若是支付了订金性质的费用则需要考虑相关的手续费和银行手续费等的发生而增加相应的管理费及其他营业外收支项目的核算内容。

（4）对于分期付清房款的情况需对每期的应付帐款的明细情况予以记录并加以比较以便于后期的结算处理。

（5）如果存在一次性付款方式且没有约定具体期限的情况下需要区分不同情况进行不同的摊销处理。

（6）当出现提前终止合同的情形下还需注意是否涉及违约赔偿的问题以及由此带来的损失的处理问题。

（7）由于目前我国尚未出台专门的法律法规来规范此类业务的会计核算与财务管理等问题因此建议参照通行的做法并结合我国的实际情况来进行具体的业务操作。

融资租赁的经营风险

1、市场变化的风险

随着经济化和技术的发展，各种新兴技术不断应用于现代工业生产领域，从而引起产品结构和技术结构的重大改变，使产品的更新速度加快，导致市场需求发生变化。此外，社会需求的变化还会影响企业的生产经营决策。这些因素都会给带来很大的不确定性，进而可能引发市场的激烈竞争甚至造成行业垄断的形成。

2、资金不足的风险

虽然近年来国内资本市场发展很快，但由于受制于资本市场上的发育程度不高等因素的影响，直接进入股票市场和债券市场的渠道仍然十分狭窄，许多中小企业无法通过发行证券筹集足够的流动资金用于扩大再生产的投入或者弥补亏损。另外，一些企业在创业初期缺乏必要的经验，也往往很难获得银行贷款的支持，因而难以满足日常的生产经营活动所需的大量现金的需要。

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