中国可以避免房地产崩盘，但它也将不复从前

过去20年，中国房地产市场的“金融化”和“货币化”，可能是历史上最浩荡的财富神话之一。但是有信号显示这场盛筵已经接近尾声，对房地产开发商、房屋持有者和政府来说，一个清算的时刻正在逼近。

要理解中国房地产领域的风险，有必要回顾它的过去。在头50年，这片土地并没有类似的房地产——城市居民是由单位提供房子。这里没有私人房地产开发者，宪法规定城市土地归国家所有。

中国真正的房地产在上世纪80年代才真正地起飞。当时香港的专业人士建议深圳和上海向当时的香港学习，把“土地使用权”作为长期租赁的一部分出售给投资者。地方立刻参考了这一建议，发现这是筹集急需资金非常出色的来源。

1998年，房地产在全国范围内启动，城市家庭被允许购买和拥有房子，由于城市化进程加速，出现了令人惊叹的房地产大繁荣。数以亿计的人搬去新房，房地产成为中国经济增长最重要的引擎。

当局成为这个进程中的大赢家，他们意识到自己一夜之间就坐拥巨额财富。国有土地突然可以买卖，各地地方一起加入到了潮流当中。

一开始，这种趋势创造了积极的循环：地方卖的土地越多，它就能筹集越多的钱用于自身发展，随着基础设施的不断投入，又能推动地价不断上涨。

在极短的时间内，中国的城市面貌发生了永久性改变。在一些极端案例下，地方把一些老街区全部夷为平地，重新建设，这类城市化项目成为土地“货币化”的根本原因。

城市家庭也从这种大范围的面貌改造中获益。不管是继承的还是分配的，那些已经拥有城市房子的人，在房地产价格急剧上涨，家庭财富增加的时候，获得了一笔横财。

根据去年的一份调查，住房在家庭财富中的占比超过了70%。在中国的超大城市北京、上海、深圳，拥有一套即使很破的房子就是一位千万富翁，至少纸面上是这样的。

房地产的爆发也助长了中国经济的“金融化”。银行业爆发让房地产为底的金融产品如雨后春笋般冒出来。值得注意的是，许多地方的金融工具——债券，最终是以土地的价值为根本支撑的。

粗略的说中国房地产占GDP的30%，这是低估的。在某种程度上，土地金融的复杂性对于驱动中国成为经济奇迹是非常核心的。

然而，这种繁荣是脆弱的，因为它只能持续依赖不断上涨的房价。当需求枯竭——包括提高住房条件和出于投资的资产增值预期的“有效需求”，房价就会下跌，整个的经济结构就会发生连锁反应。许多年前，北京就意识到了这点，并警告房价不会“上天”。

中国房地产的繁荣的另外一个问题是，它让过度借贷成为可能，所有的参与者，包括地方、开发商和家庭，都在以一个惊人的速度积累债务。

在技术上，许多地方已经破产。对于家庭，在经济放缓并转向通缩的背景下，还贷压力会逐渐加大。对于开发商，即使是最大的开发商们，在债务影响下，生存都会异常艰难。

中国或许可以避免房地产崩盘，但是房地产不会再像过去那样成为经济增长的引擎。