案例分享：商品房预约合同纠纷

案情简介：

2021年11月10日，郭某与太原某房地产开发有限公司签订《商品房认购书》，预定购买位于太原市小店区马练营路金地都会名悦小区楼房一套（项目自2020年5月起开发），支付定金两万元。购房当晚，郭某在网络搜索的过程中偶然看到有关太原武宿机场噪音问题的报道（报道时间2021年8月12日），报道内容为武宿机场扩建环境影响评价征求意见稿，显示案涉金地都会名悦项目周围飞机噪声水平高达78.9db（WECPNL：weighted equivalent continuous perceive noise level 计权等效连续感觉噪声级）。在武宿机场官网找到该环境影响评价报告正式版（时间2021年11月8日），有关内容显示案涉金地都会名悦项目周围飞机噪声水平高达77.9db。而GB9660-88机场周围飞机噪声环境标准中规定：对于一类区域：特殊住宅区；居住，文教区，标准值为LWECPN≤70。且国家环保总局在关于机场周围区域噪声环境标准有关条目解释的复函环函〔2004〕463号 规定：飞机噪声大于75dB(WECPNL)的机场周围区域，不得规划新建住宅、学校及幼儿园、医院等噪声敏感建筑物。

郭某认为开发商将噪音有关红线外不利因素提示为：“本项目东侧方向为太原武宿机场，可能会对本小区楼栋产生噪音影响。”是避重就轻，掩饰了噪音问题的严重性，感到被欺骗并与开发商交涉退房事宜；而开发商表示拒绝并没收其已付定金。于是郭某诉至法院，要求开发商返还定金2万元。

双方争议围绕噪音有关不利因素的告知是否充分展开，双方对“可能”的范围产生不同理解。

郭某认为：≥75db（WECPNL）的噪音水平已严重影响到新建居住项目，甚至案涉项目本身即是违反国家标准的规定建设的，鉴于预约合同并不包含该具体意思，双方必须补充一致方能继续履行。开发商认为：“可能”的告知方式已充分到位，项目‘五证’齐全，郭某应承担拒绝签订本约的违约责任，开发商有权没收定金。

代理意见：

双方就“可能”达成意思一致，是一种抽象的意思一致，不是具体的意思一致。“可能”不当然包含噪音水平≥75db（WECPNL）的状况。因本案预约合同及组成部分构成格式合同，当双方各自解释且不能一致时，应当采取不利于合同提供方的解释。

合同效力建立在抽象的意思一致基础上，不当然及于具体的意思，双方须就该具体的意思达成一致，且该部分构成合同不可缺少的内容，无法达成一致的，则合同应当终止履行，定金罚则不应适用。

（黑格尔说，纯有就是纯无。即俗语说的，看起来说了，却什么也没说。“可能”的抽象性看起来是‘有’，却是‘无’。说到这里，只能说合同套路深，大家要小心。欢迎看到本文的各路小伙伴一起分享你的遭遇。）