【城市分层】终于，重庆楼市失去了想象力！
本文作者【城市分层】杨一，授权王黄璜独家原创发布，转载请联系原作者并注明来源，侵权必究！文中的“我”均为杨一，以下为文章正文：
这是杨一第 247篇 原创文章
你知道重庆2021年有多少个全新的项目开盘了么，地价在8000元以上的项目？
答案是35个。
其中，地价在10000元以上的有21个项目。
//杨一自制图
01
这些项目开盘的时间还是很有意思。
第1季度有5个新项目：保亿御江临风、合景天銮、海成云境、北辰香麓、万科璞园
第2季度有5个新项目：玖悦兰庭、月印万川、半山悦景、保利拾光年、建发和玺
第3季度有6个新项目：华润润府、融创寻光江徕、佳兆业珑樾壹号、融创云翠、越秀悦映湖山、中海寰宇时代
第4季度有19个新项目：保利时区、中交城·聆湖雅集、旭辉铂宸中央、龙湖美林美院、中国铁建山语桃源、龙湖北岛、佳兆业江山和鸣、印江滨、海成轨道0309、新希望D10天际、招商渝天府、爱情天宸万象、桃李序、电建清韵阶庭、金辉云缦长滩、招商时光序、香港置地启元、寻光沙磁、华宇金科锦绣原麓
第四季度的新项目数量，基本占到了全年的一半。
这个很正常，毕竟这里面有很多都是在4月份拿的高价地，一般开发商在拿地之后差不多是6-8个月的开盘准备期，所以这些项目就集中在第四季度开盘了，集体撞车。
从分布规律来看，这35个项目，主要分布在中央公园、核心区和科学城。
//杨一自制图
这些基本也就是重庆价值最高的区域了。
中央公园就不用多说了，宇宙中心。
核心区是重庆的魂，不管重庆以后怎么发展，始终离不开核心区，重庆人也都要来解放碑跨年，去观音桥耍醉。
科学城是重庆的未来，这毋庸置疑。
02
最让我比较担心的事情是同质化。
这些项目的土地规模差不多，都在10万方左右；
容积率也差不多，都是1.5左右；
限高条件也都差不多，30-40米；
这些就决定了它们基本上都是洋房和小高层形态。
这35个项目里面，只有4个项目是高层，其余全是洋房小高层。
而在外立面上，这些项目基本都长的差不多，清一色的网红脸，差异度非常小。
就像给到你这一串名字：张予曦、张馨予、张歆艺、张涵予、张雨绮、张韶涵、张含韵……你能快速想起来她们长什么样吗？
这几年的重庆楼市，就一个特点：那就是毫无特色。
你看到一个楼盘图片，你基本不知道它是谁家的，猜半天都猜不出来。
我们总在说这几年的重庆楼市真没劲，越来越没创新了，一点想象力都没有了。
但我觉得是这个行业已经过了野蛮期了，开始越来越规范了，从土地条件上包含规模、容积率、限高、装配率等开始逐渐规范，这些才导致了楼市越来越没有创新。
房地产虽然被称为商品房，但它是一件民生商品，它不需要有那么多的创意，能保证基本的社会民生即可。
而越是创新、越是小众的产品，它的溢价空间越大，它的平均的维护成本和运营成本就越高。
只有大众化的商品，才能最大程度地降低成本。
03
更关键的是，它们都是在4月份拿的地，然后都在2021年第四季度开盘，又撞脸又撞车，我就想问这种怎么玩？
这个时候，才是真的考验操盘手的水平。
我算了下这35个项目的房地价差情况，所谓房地价差，也就是利润空间，用均价减去地价。
//杨一自制图
房地价差在20000元以上的只有1个项目，地价10104元，房价33000元，它是合景天銮，在渝中母城，可坐享一线江景。
房地价差在15000-20000元的有2个项目，分别是保亿御江临风、香港置地启元。
保亿御江临风在南滨路的尽头，地价10008元，房价28312元，其实地段称不上多好，对外宣传的江景其实也远不如两滨一嘴，比较它对面是暂时还没有搬迁的寸滩。
香港置地启元是在观音桥，地价14142元，房价在30000多，最便宜的都是380多万的。顶级的开发商+顶级的地段，还是让很多人买了单。
房地价差在12000-15000元的有4个项目，分别是万科璞园、龙湖美林美院、中海寰宇时代、龙湖北岛。
万科璞园和龙湖北岛都在中央公园，璞园不管是在建筑外立面还是在营销上，都有点像当年的万科17英里，更让人印象深刻的应该是它那一地葡萄园了。
北岛是龙湖2021年的战略级产品，有点像前两年的龙湖揽境，挑高院馆的创新设计，400-600万的精装修产品，还是有一些忠实信徒。
中海寰宇时代是在红旗河沟，比较符合中海的拿地战略，基本都是在核心区拿地，而它在红旗河沟那一片已经有不少土地布局了。
小面积控总价，拔单价提溢价，是中海这两年常见的操盘手法。
龙湖美林美院是龙湖首次来到九龙坡区，听这名字就知道它的营销方向是艺术类，跟九龙半岛的大区域规划是符合的。
小面积高单价的产品，在九龙坡核心区非常普遍，估计它遇到的压力可能不小。
在房地产日益规范化的今天，留给操盘手的难度是越来越大了。
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