什么时候需要做评估呢？评估的意义和价值是什么呢？我们能提供什么样的评估服务呢？对于客户而言，评估有什么必要性吗？评估业务人员如何开展评估项目？都需要做哪些工作呢？

针对这些问题，我们采访了咱们德誉评估的一位业务人员——宋亮。

由于接触的项目比较丰富，与客户沟通交流的经验也相对较多。

因此今天我们希望他能够总结过去的项目经验，从客户的角度去分析和解答这些问题。

PROFILE

宋亮

评估项目经理

擅长：征收拆迁（个人/企业）、企业环保关停、涉诉涉案等项目中涉及的固定资产评估、无形资产评估、商品房评估、自建房评估、损失赔偿评估、机器设备评估等项目。

评估师答疑

第010期｜德誉评估

Q : 您如何看待客户的评估需求？

首先客户找到我们，肯定是有评估需求的。

一般触发这个需求的原因有很多种，比如我接触到的包括一些无形资产实缴的、国外旅游需要验资的、涉及股权转让交易的、以及因为征收拆迁而涉及需要评估的等等。

客户的评估需求直接的体现就是需要一份能够体现其委估资产的评估报告。

客观来说，触发客户评估需求的原因很多。但是，很多客户对评估其实都是不甚了解的，很多时候对评估必要性还是有一定犹豫的。

Q：如何让客户更好的认知与了解我们的评估服务？

我觉得两个词非常合适：价值和互信，这是我们评估服务的核心价值，也是客户的内在需求。

首先，评估是一种价值鉴定服务，其次它也是一份证据保存——一份经得起验证的证据。

从“价值”去理解：

我们需要对委估资产进行价格评估，为其提供一个公允价值鉴定，这种价值鉴定，可以在各项经济和交易活动中，帮助交易双方达成互信，这也是交易等经济活动的前提和基础。而且在一些特定的交易和经济活动中，评估是法定的、必不可少的流程和环节（比如涉及国有资产、国有股权交易的）。

从“互信”去理解：

整个评估行为其实也是一个证据保存的过程。评估过程中，会有尽职调查等，需要我们去核实各项资料。

此外，由于我们独立、公平、客观的立场，评估报告也会更加具有证据优势。

因此，在相关诉讼纠纷中，我们出具的评估报告也往往能获得法院采信。在交易过程中，双方也需要参考评估报告中的评估值，那么交易也会更加公正透明，并且可以避免许多交易风险。

Q: 对于客户而言，评估有什么必要性吗？咱们能举个例子吗？

评估的价值点我们前面已经简单总结了，那说到评估的必要性，可能还是要从风险的角度去考虑。

咱们拿最近的项目举个例子：

最近一个润滑油企业面临征收，为什么会被征收呢？

这与它所在的位置有关，这个企业刚好位于一个全民用水的水池附近，在相关规划中，如果该企业还位于这里，那么可能在未来会影响到全民饮水。

因此，这时候这个企业肯定就必须要搬迁了。从社会利益和公众利益的角度考虑这当然是一件好事。

但是对于企业主而言呢，这种行为却可能给企业造成巨大的影响和损失，以及一些经营困难。

由于这里面还涉及到停产停业损失，也就意味着这个事情拖得越久，停产停业损失就越多，涉及到征收补偿，那么征收方的征收成本也会变得更高。

那么应该如何补偿呢？给多少补偿才是合理合法的呢？这时候往往极易产生争执和纠纷，如果不处理或者处理不好，这对双方来说都会是一个风险点。

因此是需要一个可信的依据，可以让双方都认可，促成征收的顺利进行，同时也避免后续的诉讼等相关风险。

咱们想一下，征收过程中哪一方能够提供这样的依据吗？征收方、拆迁方肯定不能自己说了算，企业方也不能自己想要多少要多少。

这时候就体现出评估的意义和价值了，因为评估报告就提供了这样一个依据，并且，在这种情况下，评估往往是一个必要的环节。

无论是征收方还是企业方，其实都希望能够进行评估，确定一个公允价值，说白了，也就是双方都不吃亏。

征收方希望尽快敲定补偿数额，推动工作；而企业方也希望尽快敲定补偿价值，恢复生产。

因此，有了评估的存在，双方都会减少一定的顾虑，增强信任感，同时也会减少各方的风险。

这也就体现出评估的必要性了。

但是即便如此，在征收搬迁评估项目中，依然是比较容易围绕评估出一些问题的，因此引发的纠纷也不在少数。为什么呢？

因为这种情况下，评估直接关系补偿啊。其中的问题点或争议点往往会涉及：评估范围、评估程序、评估时点、评估方法等。

一般来说，征收方委托的评估，其评估值相对会低一点，一些客户对评估比较了解，认知也比较高，就会直接来找我们做评估，或者直接在评估流程开始之前就积极主导选择了合适的评估机构，也比较关注评估流程。

我们做过许多征收拆迁评估项目，在拿到我们的报告以后，客户资产的价值都能够比较准确合理的体现出来，也能够获得比较合理的补偿。

因此，从避免风险，以及获得更合理补偿的角度，评估也是十分必要的。

Q: 可以分享一个您最近做过的评估项目吗？咱们在其中都做了哪些工作？

最近做了两个上海的征拆评估项目，还是很有特点的。

这是一家医疗器械公司，应该是当地要规划一个学校，这家公司的位置可能有影响，所以就需要征收拆迁了。

征拆的主体是当地的某教育局，该行政机关找到这家公司去开会洽谈了征收事宜。

综合了该行政机关的一些表现，考虑到可能面临的风险，该公司的负责人听从了律师的建议，开始在网上寻找评估机构。

最终是一家当地律所的主任在网上看到我们的视频后，找到了我们，并将我们推荐给了这家医疗器械公司的相关负责人。

在初步沟通后，达成了初步委托意向。我们评估小组即刻赶往上海，准备就各项具体细节与客户的进一步沟通。

到了上海后，该公司迅速召集了一次多方座谈会，我们也详细介绍了德誉评估的企业信息、资质信息、以及相关案例等。

双方也有了进一步的互相了解与信任，但是客户的疑虑也是有的。沟通过程中，针对方案、过程、结果，客户也提出了许多问题，我们也更深层的了解了客户的诉求。

客观的说，并不是所有诉求我们都能满足的。

Q:客户为什么选择我们？我们有哪些核心优势?

首先，像这类征收拆迁项目，往往都是极易涉诉的，恰好我们过去的案例积累中，有足够的涉诉评估项目，也积累了较多的这方面的评估经验。

因此，对于客户未来可能面临的涉诉风险，有一定的预判，并能准确找到风险点，并给予相应方案与建议。

最重要的是，评估报告及评估值可以经得起考验。那么无论是与征收方进行谈判还是未来面对诉讼，客户都能有理有据的提出合理诉求。

其次，企业征收拆迁评估，涉及的评估范围是相对复杂的，比如前面提到的停产停业损失评估、搬迁费评估等等，没有一定的案例经验积累，还是很棘手的，可能会影响整个进度。

并且，这个过程中，如果缺少一定经验，可能会造成漏估和落估，那么会造成委估资产价值被低估，并给客户带来相应的损失。

当然，只有这些还不够，因为对客户而言可能会觉得不一定适用。因此，客户更希望能够看到直接的案例，这样也会更加放心的把项目交给我们。

随后，我们就从咱们的案例库中找到了一个上海的评估项目案例，这个案例中的公司与该医疗公司相距不远，并且客户也有一定了解。

在分析讲解两个项目之间的异同点，以及相应的如何调整评估方案之后，客户肯定了我们在征收拆迁评估领域的专业性，最终也决定把这个评估项目交到我们手上。

接到委托之后，真正的难题才刚刚开始。毕竟之前的咱们都是方案，到了落地执行，其实是有许多工作要做的。

为了这个项目，我们小组一共投入了两个多星期，最终的报告经过多次审核，才交到客户手上。

目前，我们已经配合客户，针对征收方等的问询做了多次回答和解释，其中的各项依据、条款的应用也都得到了认可，接下来也希望客户与征收方之间能够早日就补偿问题达成一致意见。

当然真的到了诉讼阶段，就是讲证据的阶段了，对于证据扎实的一方反而会更加有利。

通过这个项目呢，我们也希望各位企业主能够更加了解评估的价值，遇到征收拆迁时，及早了解评估相关信息，做好证据保存和价值鉴定。

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