前言

之前我们分享了很多因拆迁引发的行政诉讼案件，其中涉及到了行政补偿和赔偿，这种情况通常也会涉及到评估。

因为评估往往是补偿和赔偿的一个重要依据。可如果同时出现了多份评估报告，又该如何确定评估补偿的数额呢？

我们今天分享一个甘肃天水的案例。这个案例中涉及到了至少7次评估，最终的评估结果也十分的具有戏剧性。

那么这么多的评估是如何而来呢，事情又是怎样发生的呢？带着这些问题我们一起来了解这个评估案例。

2013年，甘肃天水的孟先生和厚先生因为一次土地拍卖而开启了一场持续几年的纠纷，也自此走上了诉讼维权之路。

这其中涉及到了出让行为是否合法的问题，以及强制拆除问题。

也因此才有了至少7次评估的故事。

案例

▼未经法定收回程序 土地拍卖引纷争

说起这7次评估，咱们还得从十几年前说起。

两人在2005年共同出资73万元购买了一个工厂和13245㎡土地使用权，并取得了国有土地使用权证，土地用途为工业。

2013年这次拍卖的土地正是两人7年前买下的那块。

◆具体被拍卖了多少土地呢？

08年因城市公共道路建设，那块土地曾遇到一次征收，也因此占用了其中的2006平米，还剩余11239平米。

此次土拍中拍卖的土地中就包含了这块剩余的11239平米的土地。

◆那么这些土地被拍卖了多少钱呢？

2013年2月20日，该地某局以出让人身份，对包括孟、厚两人使用的上述土地在内的69739平米（104.6亩）土地使用权进行拍卖出让。

同年3月12日，由某公司以1519.4924元／㎡竞得，成交总价10596.788万元。

也就是说按照这个价格去算，孟、厚两人的土地价值有1700万余元。

◆土地拍卖为什么会引发纠纷呢？原因为何呢？

原来当地某局在以出让人进行拍卖时，并未经过法定收回程序，就直接出让了两人的土地。

这也是双方矛盾的起始点。

为此，两人也开始与当地某局等进行交涉沟通，最终双方和谈无果。

▼行政出让确定违法  赔偿数额起争执

在双方和谈无果的情况下，2015年5月21日，孟、厚两人向当地某法院提起确认违法之诉。

同年11月4日，该法院作出行政判决：

一、确认被告出让行为违法；二、责令采取补救措施。

能取得这个结果真的很让人欣慰了，但是在接下里的一段时间里，该局却迟迟没有任何补救措施。

无奈之下，孟、厚两人又提起了行政赔偿诉讼，要求赔偿3342万余元。

包含：

◆按照本次土地出让价格，赔偿其土地使用权价值1707万余元；

◆依据某评估报告赔偿建筑物、机械设备、及其他地上附着物1405万余元；

◆停产停业损失费150万和搬迁费79万；资产评估费及其他费用等。

◆并要求增加赔偿利息。

但是对于这些赔偿数额，该局表示并不认可。

那么对方认可的是多少呢？

被告答辩中提到，补偿协议未达成补偿协议的真正原因是二原告拒绝协商解决，漫天要价，导致补偿未能履行。

此外，对方在答辩中提到了一次评估。对方表示，二原告同意对土地不再评估、不预设金额底线的前提下对地上资产进行了这次重新评估。

评估结果为：

土地价值（之前评估）454.314万元

地上资产860.246万元；

另支付搬迁费30万元；

总补偿1344.56万元。

综上，答辩人请求对土地补偿454.314万元，厂房及生产设备按照2016年7月的评估报告中的860.246万元给予补偿；给付搬迁费30万元。

▼多次评估 差距太大为什么！

从孟、厚两人的申请和被告某局的答辩中，我们可以看出其中涉及3次评估：

孟、厚两人提供的评估报告：

◆第一份——针对该地上的建筑物、机械设备、及其他地上附着物进行的评估，评估值1405万余元。

该局提供的2份评估报告：

◆第二份——该局答辩中提到的一份针对土地价值的评估454万余元；

◆第三份——2016年7月，针对地上资产的评估，评估值860余万元。

（该报告由某局于2017年7月10日提交，评估对象为原告的固定资产、房屋建（构）筑物和机械设备；明确对土地使用权未列入评估范围。评估基准日为2016年7月31日；评估价值为860.25万元。但是该评估报告原告称未收到，被告亦未提交给原告送达的证据。）

这三份评估报告主要涉及的资产项目其实就两个：土地价值和地上资产（固定资产、房屋建筑物及机械设备）。

从双方的申请和答辩中针对评估值与赔偿数额的对比，我们发现差距还是很大的。

差距主要在以下几点：

第一：关于土地价值——相差1200余万

孟厚两人认为应该按照拍卖时的价格去计算，因此提出1700余万元的土地价值赔偿的要求。而该局提供了一份土地价值评估报告，其评估值为454万余元。两者之间相差1200余万元。

第二：关于地上资产——相差500余万

孟厚两人提供了一份评估报告，显示地上资产价值1405余万元。而该局提供的评估报告显示地上资产的评估值为860余万元。两份报告评估值相差500余万元。

第三：停产停业损失赔偿和搬迁费——相差将近200万

孟、厚两人要求的是停产停业损失费150万和搬迁费79万，而该局并不认可停产停业损失费，仅认可30万的搬迁费。因此在该资产项目中，双方的也有将近200万。

综合起来，双方在赔偿数额上的差距有将近2000万。

▼至少7次评估 赔偿结果太意外

究竟应该以哪份评估报告为依据呢？究竟赔偿多少才是合理的呢？

不是至少7次评估吗，咱们现在只看到3次评估，另外的几次评估又是什么情况呢？

我们分两个部分来讲讲这剩余的几次评估。

第一部分：3次评估

这部分评估为3次，但是由于在双方的诉讼请求中都没有提到，因此我们就简单在这里列示一下，不做分析。

2013年9月28日——被告单方委托某房地产评估公司对原告所属地上建筑物及附属物进行评估，评估价值为1949830元。

2013年10月30日——某不动产评估公司对该地进行了评估，评估面积为13245平方米、单价为404.23元/平方米，总地价535.40万元。

2014年10月23日——某征收办委托某房地产评估中心对该地上房屋及附着物进行评估，评估时点为2014年10月16日，评估结果为：住宅1644664.36元、附着物及其他4890978.30元，共计6535643元。

第二部分：法院委托评估

该评估最为重要，也成为了法院最终判决的依据。

2019年2月19日——诉讼期间，天水中院委托某资产评估事务所进行重新评估。评估结论为：地上建筑物、构筑物附属物及机器设备总值为7972827.00元，该工业用地使用权土地总价为498.9891万元。

法院认为，该报告经公开开庭，由原、被告向评估师提问质证。该评估报告真实可信，可以作为本案赔偿的依据。最终，法院法院以法院评估作为赔偿依据，作出了判决。

判决如下：

一、被告赔偿原告土地使用权赔偿金498.9891万元；赔偿地上建（构）筑物、附属物、机械设备价值共计797.2827万元。上述赔偿金支付银行同期存款利息。

细心的朋友也会发现，这份评估结果甚至比被告的评估结果还要低。这样的结果也让孟、厚两人不能接受， 这次判决之后，孟厚两人肯定也是感到十分意外且不能接受的，为此他们也提起了上诉，但最终二审维持了原判，并驳回了诉讼请求。

总结和分析

为什么会是这个结果呢？

首先我们分析一下，双方诉讼请求中提到的3次评估结果，以及另外3次评估结果为什么均未被法院采信呢？

主要是存在以下几个问题：

1.评估时点认定问题

涉及两个资产项目，分别出现了违法出让和违法强拆行为，应分别以违法行为发生之时作为评估时点进行评估。

2.土地价值应参考哪种用地标准计算价值的问题

对涉案土地按照工业用地进行评估确定其损失，就是基于原告最初取得的土地是工业用地而不是商住用地，并且原告在取得土地之后也没有进行土地投入开发，仍然是保留了现状至政府拍卖为止。

即使政府按照商住用地拍卖出让，溢价部分也不属于原告因工业用地的溢价，故法院最终采纳按照工业用地确定该土地价值。本案审理对于今后涉及不同性质土地赔偿案件具有一定的参考价值。

3.关于原告请求赔偿停产停业损失、搬迁费的问题

原告主张停产停业损失费150万元、搬迁费79万元，但并未提交任何证据予以证明。《最高人民法院关于审理行政赔偿案件若干问题的规定》第三十三条规定“被告的具体行政行为违法但尚未对原告合法权益造成损害的，或者原告的请求没有事实根据或法律根据的，人民法院应当判决驳回原告的赔偿请求。”故原告的该项赔偿请求没有事实根据，不予支持，依法应当予以驳回。

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