【案例深度解析】湖南浏阳某烟花企业征收拆迁评估案例（花炮厂）

评估意见——GH花炮厂

PING GU YI JIAN

(一)估价对象和估价范围:

鉴于本内容意在为GH花炮厂在本次蒙华铁路(浏阳段)项目征收其集体土地上房屋应当获得的合理补偿提供法律依据,估价对象是GH花炮厂因蒙华铁路(浏阳段)项目征收造成的损失。

估价范围是位于征收范围内GH花炮厂所有的自建地上建筑物价值、装修及附属物价值、搬迁费用、停产停业损失、特许经营权损失、按期拆迁房屋奖励费。

(二)基本假设

(1)国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。

(2)GH花炮厂的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。

(3)GH花炮厂未来的经营管理班子尽职,并继续保持现有的经营管理模式持续经营。

(4)GH花炮厂在未来经营期内其主营业务结构、收人成本构成以及未来业务的销售策略和成本控制等仍保持其最近几年的状态持续,而不发生较大变化。不考虑未来可能由于管理层、经营策略以及商业环境等变化导致的业务结构等状况的变化。

(5)在未来的经营期内,GH花炮厂的各项期间费用不会在现有基础上发生大幅的变化,仍将保持其最近几年的变化趋势持续,并随经营规模的变化而同步变动。我们的估价意见所指的财务费用是企业在生产经营过程中,为筹集正常经营或建设性资金而发生的融资成本费用。鉴于企业的货币资金或其银行存款等在生产经营过程中频繁变化或变化较大,估价时不考虑存款产生的利息收人,也不考虑付息债务之外的其他不确定性损益。

(三)估价方法

根据国家管理部门的有关规定以及《房地产估价规范》,国际和国内类似交易估价惯例,我们在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后,结合估价目的,选择适当的估价方法:对于被征收房屋,采用成本法、市场比较法进行估价;对于特许经营权,按收益法测算估价。

本次估价的基本思路是以GH花炮厂所有集体土地上房屋现场查勘情况为基础估算估价对象价值,即首先按成本法和市场比较法分别测算估价对象中地上建筑物的价值,然后按收益法测算估价对象中特许经营权等无形资产的价值,再加上非经营性或溢余性资产(装修附属物、搬迁费用、停产停业损失、按时搬迁房屋奖励费)的价值,来得到估价对象的价值。

(四)地上建筑物价值测算过程

如前所述,湖南省对于集体土地上非住宅房屋最新的征地补偿精神,是逐步向国有土地上房屋补偿标准靠拢,体现房屋的市场价值。从该征地补偿精神出发,我们拟通过参照蒙华铁路已经公布的湖南段其他市县补偿安置方案中的厂房成本指导价和市场价分别测算被征收人可获得的地上建筑物价值补偿,为征收方给予合理补偿提供参考。

(1)重置成本法测算。根据《长沙市人民政府关于调整望城区长沙县浏阳市宁乡县征收农村集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》中企业房屋补偿费标准之规定:"办公用房、厂房的房屋补偿费……结合成新后计算。"我们依照上述通知规定,结合GH花炮厂部分自建厂房因历史原因未取得房屋所有权证的现状,以重置成本法衡量因本次征收造成的房屋价值损失。重置成本法以待估地上建筑物在估价时点的重置价格或重建价格,乘以成新率作为被征收人建筑成本的补偿价格。具体计算公式如下:

地上建筑物补偿金额=重置价x被征收面积x成新率

《蒙华铁路岳阳县段集体土地征收与房屋拆迁补偿安置实施细则》(岳县政办函[2015]62号)、《住宅房屋结构、设施、装饰(修)要求及补偿标准》(附件7)规定,蒙华铁路湖南段的非住宅房屋补偿标准如下表:

可见,GH花炮厂的地上建筑物重置价格合计约为6722551元,即以重置成本法来测算,GH花炮厂被征收地上建筑物的补偿金额约为672.26万元。

(2)市场比较法测算。市场比较法以估价时点被征收片区同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格为基数,作为被征收人地上建筑物的补偿价格。

具体计算公式如下:

被征收地上建筑物补偿价值=同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格x被征收面积x(1±房屋状况修正系数)

我们认为,不论是某一年的政府基准指导价,还是征收方根据经验给出的初步评估价,都属于偶然的价格数据,是否能够体现类似房地产的市场价格,还有待论证;采用长期的时间序列数据,能够更加贴近合理市场价格,剔除偶然价格变动因素。而对于价格异常变动,应当避免简单采用最近某一年单一数据,抑或多年市场平均价格的算术平均数,而应当考虑统计调查中通常使用的中位数。

基于上述考虑,结合GH花炮厂提供的资料,我们从权威经济指数数据库—国泰安CSMAR中国区域经济研究数据库中检索并调取了2002年~2014年湖南省按用途分非住宅其他类房屋平均销售价格。取其中位数作为本地厂房市场平均价格,用于衡量同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格。

由上表可知,本地厂房历年平均销售价格约为1969元,该价格相当于2008年的销售价格水平,本次征收于2016年进行,同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格显然高于前述价格,故用1969元/平方米作为同地段、同用途新建工业用房的交易平均价格是公允的。

由于被征收人环境、配套设施及交通便利程度等因素较为有利,装修标准高、保养较好,故房屋状况修正系数以10%计。

GH花炮厂的房屋明细见下表:

根据上述补偿依据,GH花炮厂被征收地上建筑物的合理补偿价值应当不低于1969元x5482.67平方米x(1+房屋状况修正系数10%)=1187.49万元。

综上,地上建筑物的合理补偿价值在672.26万元到1187.49万元的区间范围内。

(五)特许经营权价值测算过程

依前述分析,由于特许经营权是一种无形资产,采用成本法确定其取得价值是不适宜的;另一方面政府部门作为特许权人不允许GH花炮厂私自转让特许经营权,我们无法从市场上获得花炮企业特许经营权交易的案例,故也无法采用市场法。故综合考虑,我们拟采用收益法对GH花炮厂应当获得的特许经营权专项补偿进行估价。

收益法的基本公式如下:

P=

式中:

P:包含特许经营权的GH花炮厂的收益性房地产(即GH花炮厂自有的地上建筑物、装修及配套附属设施)的价值;

a:GH花炮厂的年预期纯收益;

r:收益还原利率;

n:GH花炮厂租赁土地到期前的未来收益年限。

GH花炮厂的年预期纯收益:

a=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-主营业务税金及附加-行业平均利润

公式中的各项参数通过以下方式确定:

(1)销售收人。GH花炮厂提供的近三年财务报表情况如下:

对该公司前三年的主营业务收人进行分析,可以看出其年主营业务收人呈上升趋势,按前三年的平均值24146886元作为GH花炮厂正常运营的营业收人。

(2)销售成本。销售成本为GH花炮厂生产、销售烟花的总成本。从上表中可以看出,主营业务成本占主营业务收人的63%,则:

GH花炮厂的预期销售成本=销售收人x63%=15212538元

(3)运营费用。包括营业费用、管理费用、财务费用,主要是管理费用,包括员工的工资、交通运输费、广告费等,经测算按公司销售收人的7%计取,即:

运营费用=销售收入x7%=1585791元

(4)确定年折旧费。指烟花生产设备正常运转期间每年的价值折旧。根据GH花炮厂提供的资料,该公司固定资产总价值为26020517元,年折旧费约为:361352元。

(5)主营业务税金及附加。对该公司前三年的主营业务税金及附加进行分析,测算得出约为公司毛利的42%,则:

GH花炮厂的预期主营业务税金及附加=(销售收入-销售成本)x42%=3741347元

(6)确定行业平均利润。行业平均利润指GH花炮厂所在烟花行业内每个企业每年正常经营状况下其经营资金应有的利润,可以用当年的销售收人为基础计算平均经营利润。具体如下:

行业平均利润=销售收入x行业平均利润率

我们从长沙市统计局官方网站中检索并调取了GH花炮厂所在的花炮行业近三年的平均利润率(见下表),供征收方参考。

★（统计数据来源:

http:/w.hntj.go、.cn/tjfx/sxfx3488/_s3489/201507/t20150717468495.html,http:/w.cstj.go、.cn/static/jc_tfx/20160505/31402.htmlz）

又上表中的行业平均利润率可知,烟花行业的平均利润约为:24146886x8.57%=2068583元。

(7)测算GH花炮厂的年预期纯收益。将以上数据代人公式,测算出GH花炮厂的年预期纯收益为:

a=销售收入-销售成本-运营费用-设备折旧-主营业务税金及附加-行业平均利润

=24146886-15212538-1690282-361352-3752426-2069388

=1060900元

(8)确定收益还原利率。本次估价采用无风险收益率加风险调整值法确定GH花炮厂的收益还原利率。

★参照：当时国家近五年发行的中长期国债利率的平均水平（详见《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷解决之道》案例二 第211页）

按照十年期以上国债利率平均水平确定无风险收益率的近似,得到无风险收益率约为3.94% 。风险调整值通常在2%~5%左右,考虑到估价对象的用途、利润、风险,风险调整值取2.5%,由此确定估价对象收益还原利率为6.44% 。

(9)确定包含特许经营权的GH花炮厂的收益性房地产(即GH花炮厂自有的地上建筑物、装修及配套附属设施)的价值。根据GH花炮厂房屋所有权证上记载,GH花炮厂土地租赁期限到2053年,截至本意见书撰文之日,土地剩余使用年限为37年,故本次取剩余土地使用年期为估价对象的收益年限。

将前面测算得出的数据代人估价公式,得到GH花炮厂包含特许经营权的收益性房地产(即GH花炮厂自有的地上建筑物、装修及配套附属设施)价值为:

P= 

=1177275÷6.44%x[1-1÷(1+6.44%)37]

=14837136元

(10)测算GH花炮厂的特许经营权价值。前面已经测算出包含特许经营权的GH花炮厂的收益性房地产(即GH花炮厂自有的地上建筑物、装修及配套附属设施)的价值,将此价值与通过成本法计算出的单纯的GH花炮厂地上建筑物的价值相比较,二者的差额即为该公司特许经营权的价值,即:

GH花炮厂的特许经营权价值=14837136-6722551=8114585元

综上,GH花炮厂的特许经营权等无形资产,在本次蒙华铁路(浏阳段)征收中,应当获得不低于8114585元的特许经营权专项补偿。

(六)不能直接产生稳定收益的附属物重置成本

GH花炮厂具有大量附属物,包括完整的报警系统、监控系统、供电系统、供暖系统、供水系统、通信系统、供气系统。但是,由于上述系统是与GH花炮厂日常生产经营密不可分的有机组成部分,GH花炮厂前述收益性房地产之所以能够获得超出行业平均利润的房地收益,与完善的配套系统是分不开的。故此处不再对这些系统的价值进行单独估价,以免造成重复计算。

以下计算的是GH花炮厂厂区内剩余的,不能直接产生收益或与生产经营没有直接关联的构筑物的价值。具体计算公式如下:

附属物补偿金额=x附属物各项目重置单价x工程量x成新率

据现场查勘,GH花炮厂构筑物成新率为70%。根据GH花炮厂提供的资料,该公司不能直接产生稳定收益的构筑物等附属物单价(单位:元)及工程量见下表:

★此表省去（详见《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷解决之道》案例二第218页）

由书中上表可得,GH花炮厂的附属物补偿金额=10519284.49元x成新率0.7=7363499元。

(七)搬迁费

对于搬迁费,依照《长沙市人民政府关于调整望城区长沙县浏阳市宁乡县征收农村集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》规定,本次蒙华铁路(浏阳段)搬迁费至少应当包含房屋搬迁补助费、设备迁移费、不可迁移设备补偿。

房屋搬迁补助费按以下公式计算补偿:

房屋搬迁补助费=7.2元xGH花炮厂的地上建筑物面积(包括租赁的成品库、扯筒区)x2次

则GH花炮厂可获得房屋搬迁补助费117830元。

由于GH花炮厂在本次征收后,不再迁建,故将所有设备计为不可搬迁,不再计算可搬迁设备迁移费。

对于不可迁移设备,本地补偿标准为.按照红线用地面积50元/平方米计算,包干补偿",根据该规定,GH花炮厂不可迁移设备补偿为:GH花炮厂的地上建筑物面积(包括租赁的成品库、扯筒区)x50元=409133.5元。

综上,GH花炮厂因本次征收造成的搬迁补助费及损失补偿=117830+409133.5=526964元。

(八)停产停业损失的补偿

如前所述,GH花炮厂应当获得的停产停业损失补偿应当不低于本地补偿标准,即.每月按照被征收房屋的面积,以每平方米20元的标准给予补偿,停产停业期限,以24个月计算"。依照该标准,GH花炮厂可获得的停产停业损失补偿为:

停产停业期损失补偿=20xGH花炮厂的地上建筑物面积(包括租赁的成品库、扯筒区)x24=3927682元

(九)详见书中第221页

(十)估价结论

最后,将上述测算结果汇总,得到估价对象的价值:

=6722551+8114585+7363499+526964+3927682+1636534

=27764851元(成本法计算)

或

=11874915+8144585+7363499+526964+3927682+1636534

=33444179元(市场法计算)

根据上述估价,GH花炮厂在蒙华铁路(浏阳段)项目征收中,如果获得的征收补偿金不低于2776.49万到3344.41万元,符合《土地管理法》和《长沙市征地补偿安置条例》中规定的公平补偿原则。

(十一)结论意见

综上所述,GH花炮厂位于本次蒙华铁路(浏阳段)项目红线范围内,为合法的被征收人。

依照现行法律法规及浏阳市非住宅房屋、集体土地上房屋拆迁政策,GH花炮厂应当获得房屋价值补偿、装修及附属物价值补偿、设备搬迁费用及损失补偿、停产停业损失补偿、特许经营权等无形资产损失补偿等,补偿标准参照同地段国有土地上工业厂房市场价值,以能弥补实际损失为宜。

关于本次征收中涉及评估事项,通过对现有评估方法进行对比分析,采用成本法和市场法为主,辅以收益法对GH花炮厂进行评估,能够较好地体现该公司的价值。我们通过对假定条件下GH花炮厂的征收价值进行估价认为,GH花炮厂在蒙华铁路(浏阳段)项目征收中,如果获得的征收补偿金不低于2991.94万到3507.17万元,符合《土地管理法》和《长沙市征地补偿安置条例》中规定的公平补偿原则。

案例点睛

AN LI DIAN JING

(1)关于企业主体的特殊性问题。

涉案企业占地面积超大 (1000多亩),建筑面积超小(30000多平方米),厂房建设要求特殊、结构复杂,又属于特许经营行业,征收时企业价值应当如何衡量?烟花属于易燃易爆物品,是特种商品。我国对于烟花的生产、运输、燃放和消费等方面都有严格的法律和法规进行约束和限制。

涉案企业的工厂按照2010年新修订的《烟花爆竹工程设计安全规范》这一新标准来建造厂房,从规划、选址、设计、建造、设备安装等环节全程由烟花行业内顶级专家指导、参与,是国内烟花行业少数几家按新国家标准建造的工厂。

而且涉案企业具有完善的安全生产管理制度,从生产工艺的每个流程、原材料、半成品及成品的仓储转运到应急管理制度、安全生产奖惩制度等环节都制定有具体的安全操作规程,并严格按照这些制度执行。

另外,烟花生产企业是一类特殊的受政府严格管制的企业,在烟花企业的整体价值中,位于安全位置的总库区、有药区厂房和安全生产许可证准许的特许经营权是烟花企业收益的根本基础。对烟花企业进行征收时,出于公平原则,涉及的特许经营权等无形资产必须给予补偿,才能有效弥补因征收给当事人造成的实际隐形损失。

(2)关于预期损失如何计算问题。

涉案企业因征地可能涉及的补偿远远低于其预期可得利益,在无政府文件明确具体补偿标准时,该如何对涉案企业进行合理补偿?2005年起,涉案企业为投产烟花生产项目,先后在市发改局取得立项备案,并通过土地流转的方式取得了约900亩集体土地的使用权。

对于涉案企业来说,基于对国家对烟花行业的整体规划和政府的信赖,才投人巨资进行烟花生产项目的厂房建设、设备采购、更新升级,办理安全生产许可证。

也是基于对政府的信赖,涉案企业在取得安全生产许可证后,依照最新的国标进行整改,在厂房及附属设施、烟花生产自动化设备上持续进行投人。

但是,自2016年获知对该企业进行征收后,由涉案企业烟花生产项目固有属性可知,由于其存在爆炸风险且对生产场地要求苛刻,不论征收红线内面积大小,涉案企业势必无法再利用剩余的土地、厂房进行烟花生产。

且征收拆迁将直接导致涉案企业安全生产许可证有效期内的剩余特许经营权、土地、厂房无法继续使用,亦即将无法继续经营。

对涉案企业来说,从取得集体土地使用权并投人巨资建设厂房和烟花生产线到征收启动,仅仅十年时间,而该企业面临约40年土地使用权和自建厂房的损失和新购置设备的成本损失,以及大量未履行合同的违约所造成的损失,应该如何计算?

上述损失是基于对地方政府的合理信赖而造成的损失,依照法律规定,征收方应当对该企业的损失进行个案处理,给予合理补偿。

(3)关于无法另行安置问题。

根据国家有关规定,涉案企业无法另行安置,征收时该如何处理?依照国家安监总局《2015年危化品和烟花爆竹安全监管重点工作》中规定的"一律不再新建生产企业,一律不再搬迁重建生产企业,对安全生产条件差,无力改造或逾期整改不到位的企业一律依法关闭"等三个"一律"原则,烟花企业只准退出、不再准人,即涉案企业不能搬迁后重建现有企业,那么涉案企业所涉及的土地使用权、房屋、机器设备等固定损失、直接损失,还有停产停业损失、安全生产许可证所体现的烟花行业特许经营权丧失、厂房建造过程中的超大土方量和超深基础、财务成本、品牌和商誉等预期可得利益的间接损失;而间接损失,才是涉案企业因本次征收拆迁损失最大的,这种特殊性、复杂性使涉案企业蒙受了巨大损失,又该如何处理?我们认为,只有通过个案衡量并对涉案企业的合理间接损失进行补偿,才能弥补涉案企业因征收拆迁作出的重大牺牲。

摘自《企业征收关停补偿纠纷案例评析——以法律规定和评估技术规范为纲，解读企业征收关停纠纷的解决之道》书中案例二

文章来源网络综合整理/侵删

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