万科黄埔新城 ：碰瓷式爆价2字头，真可以无脑闭眼入？

黄埔新城由万科开发打造，属于黄埔区沙步村的旧改项目，总占地面积约158万㎡，建筑面积约404万㎡，预计分为11期开发，也是目前黄埔区批复规模最大的旧村改造项目。

那到底是多大呢？这么说吧，差不多5个猎德村，3.3个城光那么大。

万科属于国内开发商的龙头之一，总部位于深圳，已在广州深耕多年，擅长打造刚需产品，操盘风格偏保守稳健，对比部分激（BAO）进（LEI）的开发商，产品的可靠性有保障。

项目位于广州绕城高速东二环路段以东，黄埔区南岗街道辖区内，往东一脚油门可达增城新塘。

遥想当年借着亚运会之机开通的广州BRT，由体育西一路往东，最终只到夏园而止，并不会经过现在黄埔新城所处的区域。

这地段对于中心区是多没存在感呢？

在此以众星拱月的珠江新城为地标，黄埔新城与其物理距离约为23公里，自驾可经黄埔东路-黄埔大道直线往西到达天河，一般需耗时50分钟。

开发商宣称本项目处于双地铁三站点环绕包围，分别为十三号线夏园站、南岗站、五号线延长线保盈大道站（在建中），未来可通过地铁直达天河越秀等市中心位置。

然而由于项目规模庞大，实际上从楼栋至地铁站单靠步行远超20分钟，就不是个地铁盘！

所以，区位上来说，黄埔新城妥妥的属于老黄埔的凤尾盘！

地段价值偏弱！

黄埔新城区位交通

02 项目产品

黄埔新城项目首推产品分别为阅海、观澄两大组团，93平三房两厅两卫、123平四房两厅两卫、143平四房两厅三卫，带装修交付。

阅海93平三房户型

观澄123平四房户型，南北通透

来到大家最关心的价格部分，项目前期吹风单价3.5 - 4.3W，蓄客阶段一直不温不火，现阶段临近开盘部分北向三房户型劲爆单价2字头，四房户型维持在4上下浮动，基础上车门槛约260+，143平大户型门槛约550+。

说实话，价格上，如果只是用一些差楼层、差朝向、低得房率的产品来做特价，以吸引眼球，其他普遍还是卖3万+的话，那真的笋吗？

不一定的！

既然斗胆号称“新城”，总少不了其他筑巢引凤的配套，当然，这也仅存在远期规划，我们不妨来看看。

商业：现阶段周边的商业基本集中在沙步小商圈领好广场，东部的南岗万达已开业两年，按黄埔新城的大城配置，自身的配套商业自然是少不了的，项目后期规划100万㎡商业综合体，商场、餐饮、娱乐、酒店汇聚一城。

教育：项目内部规划配备6所幼儿园，2所小学，2所九年一贯制学校，1所高中，未来在社区内可实现由幼儿园到高中的全龄段教育。

医疗：项目配套1.5万㎡医疗养老机构，待后期开发建设。

就产品而言，妥妥的刚需产品，不过这个地段，也只能做刚需产品了。

黄埔新城项目现场

03 尾声

现时老黄埔刚处于旧改开发的起步阶段，周边城市面貌不禁让人掩面流泪，考虑到黄埔新城分为11期开发，大拆大建的周期会持续数年甚至超十年时间，首期业主入住后也难有居住品质可言，开荒牛极需向梁静茹借点勇气。

项目内部包含有沙步村的回迁房，如入读配套的学校大多数情况下会与村民子弟一同入读，同类情况在黄埔的新盘已多番上演，在此特意做个提醒。

黄埔新城体量庞大，未来总货量可超3万户，如后续需要进行置换，未来你的对手除了你的邻居，还有开发商源源不断的推新，以及周围陆续推出的其他旧改项目，因而又被各大自媒体戏称为“黄埔新坑”，投资属性不宜看高。

地段与规模是黄埔新城不可避免的硬伤，后期的二手置换大概率会引起踩踏效应。

是否真的要像某些人说的闭眼入，建议还是自己想清楚，毕竟是你自己掏钱，而不是那些告诉你闭眼入的人掏钱。

野先生评：

老黄埔+万科的组合，让该盘受到了极高的关注。

然而从地段，以及产品来看，这个项目的低投资属性，已没什么争议。

站在我个人的角度，也一般不建议买这种超级大盘，但这个盘只要定价合理，加上万科的品牌效应，收割一波，不会是难事。

因为这种大盘在营销上有个巨大的好处是，有足够多的故事可以讲，单论其商业以及教育上的丰富配套，对于刚需来说，就已经有足够的杀伤力了！

但个人还是建议，此盘单价超过3.5的，或总价超过350的产品，就不要去碰了，这个预算呢，更适合去科学城！

#野先生自有资深团队，专注广州楼市，提供一站式买房管家服务，先咨询规划后选筹，不C房，只帮买对房！