REARD城市会客厅：寻路蟠龙，旧场域传承焕活新江南︱对话瑞安公司 边晓婧
REARD城市会客厅
【REARD城市会客厅】持续聚焦城市更新领域的发展趋势与实践新作，以采访对话形式带来对作品的策略性解析。即将于2023年5月开幕的瑞安蟠龙天地，可谓是近年来上海地区令人瞩目的城中村重点改造项目之一。由于时间跨度长，涉及方面繁复，这个分为多期推进的区域型项目，也意味着巨大的挑战，对开发主体的实力有着非常高的要求。
如何激活区域活力，重现与时代契合的江南文化，将自然、城市、未来和历史相联结，同时兼顾不同人群的需求，以开发者的社会责任感为区域和城市作出贡献？作为瑞安天地系列的迭代产品，如何延续不俗的口碑，并蜕变出令人意想不到的精彩呈现？我们将从边晓婧满怀信心的层层叙述中，一起探索蟠龙的历史、现在与未来，领略新江南与新时代的有机融合；了解瑞安如何基于过往的区域型产品的精炼理念和成熟经验，将可持续理念与多方需求深度融合，区域与城市界面交融渗透，打造这一具备社会、经济与生态多层面效益的作品。
上海蟠龙天地是瑞安房地产开发的大型城市改造项目，作为天地系列的迭代产品，立足于优越的自然环境和古镇历史积淀，蟠龙天地以“文化唤醒、自然融合、城市焕新”为核心理念，项目总占地面积752亩，规划三大功能空间，包含约23万方公共公园绿地——蟠龙公园、约5万方水乡古镇商业——蟠龙天地，以及约25万方摩登江南人居范本——蟠龙国际住区。
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作为上海近年城中村改造的重点项目之一，瑞安蟠龙天地的总体功能和定位是怎样的？
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蟠龙天地整个项目涵盖了商业、整体环境改善、绿地及住宅，是一个城市区域型的更新发展综合项目。在定位方面，我们将其本身的一些绿地、水系、环境等因素，与新天地独有的商业业态和国际化的舒适社区相融合，提出了复合型的功能概念：“nature、culture、future”。“nature”意指自然唤醒，我们认为这里除了拥有江南的烟火气，还有氧气，对于周边居民而言是环境改善及提升的项目；其次在自然以外的“culture”部分，这里有很深的文化底蕴，因为蟠龙的建镇历史非常悠久，在隋朝的时候就有记录，所以对文化的承载和再挖掘是我们这个项目的一个关键和重点。
另外提到“future”部分，这里是未来和现在的一个结合点，因为现下的人生活在当代，如果光去演绎过去，是无法适应现代人的活动，那我们的呈现也只能是“展览”，我们想要的是过去和未来交融与一体，让现代人、当下的人可以生活在其中。这就是我们理念中的“future”，这几项在一起就形成了我们对蟠龙天地综合的功能定位。
蟠龙天地整体鸟瞰
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在过往成功经验的基础上，瑞安如何发挥招商、运营等多方面的优势，打造蟠龙天地这一迭代作品？
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在瑞安整体规划开发的项目中，天地系列是一个比较重要的品牌。其实在“天地”（商业）之前，真正承载着我们理念的是规划，而在合适的规划之中才会有新天地这样一个产品应运而生。所以从最终的理念讲起，一方面贯彻了瑞安已有的经验，来自于我们考虑空间规划和人群活动的社区关系，这是我们区域发展的基础和根基；接下来我们也会考虑到在地文化的演绎和挖掘，这是在我们整个瑞安体系里做天地项目一定要做到的，我们总结为对在地文化和传统的尊重；还有一部分，因为我们一直在运营天地项目，所以对人的这种商业意识和运营的触觉也是很前线的，我们会把这些内容反馈到最前端的规划和未来运营的计划当中，这几方面结合在一起就是经验的沉淀。
蟠龙天地商业鸟瞰
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在蟠龙天地中，我们做到了几点，首先是因地制宜——天地项目里蟠龙的环境非常之好，所以我们也是把这种优越性融合其中。刚才提到“nature”这样一个定位，同时蟠龙天地有城市轻度假urban retreat的概念在里面，所以这是对产品的一种迭代，这种迭代是基于之前的经验，加上因地制宜的取材而来。
其次是对文化的演绎——这个迭代可以参考之前的岭南天地，也是一个关于老城更新和文化更新的项目。蟠龙天地更多则在于将以前书面记载的东西再活化回来，可以理解为“转译”工作。原本保留下来的内容比较少，我们参与的时候很多老东西、老记忆已经没有了，怎样将其恢复到天地之中？一个部分就是天地里面的空间，从物理形态去恢复；第二就是从我们运营的内容里面去做一些恢复，包括店铺、活动等一系列内容的结合。从经验到现在的取材，才生发出未来蟠龙天地的整体呈现。
商业滨水南岸-鸟瞰
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在上海的城中村改造浪潮下，瑞安如何超越常规范式，确立出具有战略性的改造思路？
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我们能做好城中村和城市更新这些旧改项目，跟瑞安的基因是有关系的。基于瑞安多年来一直做区域开发项目所积累的成果，可以说是城市的管理者看到我们，发现需求和优势能完全重合，两方刚好有缘分在一起。从瑞安的发展历程来看，类似体量的项目，从整体规划到整体运营是我们的长项。例如我们在太平桥区域做的新天地项目，原有的体量大概有160万平方米；我们在虹口有25年的瑞虹新城更新项目，开发量达到了200万平方米；其他城市的项目开发体量基本上也都在150万方以上。从体量大家就能看出，这些完全是区域型的改造与开发。现在我们做的城市更新还有城中村，正是一个区域型的项目，对开发的主导者或社会主体具备的能力要求较高，从规划、建设开发、资金能力以及最后的运营长效结果方面都需要匹配。所以如果从战略角度看，城市管理者和我们站在同一条跑道上。
蟠龙天地商业鸟瞰
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刚刚提到的战略，再分享一些我们集团的基因和理念，来自于集团主席罗先生一直提倡的“我们要和城市共同发展，城市发展，我们的公司才能进步”。这种理念始终伴随着每一个瑞安人，所以我们每做一个项目，都会时刻被提问：你为城市留下了什么，为周边的居民带来了什么，对区域的贡献是什么？这些他一直拷问管理层的问题，也贯穿在瑞安人的基因当中。所以这也解释了我们呈现出来的项目对社会予以了回馈。
这方面我也举一些小的例子，我们在蟠龙开发中，会遇到超出项目边界的、并不属于我们投资或改造的内容，但我们仍会用公司的资金、储备及资源去完成原本在范围外的工作。团队成员都能理解这是企业的社会责任，这最终成为蟠龙成功的重要组成部分——我们会用更大的视野去看待整个项目、区域，以及我们为这座城市带来的贡献。
蟠龙天地商业街景
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对于这样一个时间跨度较长的复杂项目，项目团队面临了哪些特殊挑战？
B
比较大的挑战源于我们对整个项目的完美追求，即使起初的规划和全域设计已经进行了足够的考虑，但后续仍有不断的打磨调整。例如我们在进行项目第二阶段的工作时，会对前一阶段的设计输出提出优化、调整，这时工作上的反复会导致资金和时间上的更多投入。我认为这种挑战对于长时间跨度的项目总会存在。无论前期的构想多么周全，涵盖范围多广，过程中总会遇到类似的反复，只是不同公司对精益求精付出的代价多少有所不同。
如果从行业角度谈及旧改和城中村的挑战这样一个大的话题，对很多公司来说资金和现金流会是一项不小的挑战。我碰到过很多同行跟我聊起，待到前期的资金投入得到回报及至整个项目的结束，时间线会拉得非常长，如何确保健康的现金流是很多参与旧改的开发者会面临的难题。
蟠龙天地商业街景
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在项目运作中，如何协调多方因素来实现社会、经济和生态层面的综合效益？
B
首先，我们对整个项目的定义和未来开发形成的状态，与刚才提到的经济、生态以及社会效益均是相协调而不冲突的。从一开始我们就考虑得比较全面，既要回馈社会，又要满足未来消费者的需求。若项目自理念到开发基调上是与社会需求相契合的，实施也会更为容易。
在真正的实操和运行部分，我们会注重与社会关系方和政府方的高频交流。以对当地文化的尊重举例，我们走访了30多位相关人士，包括十几位当地老人和一些专家，倾听他们提出的一些想法，并将其融入到对文化挖掘和未来运营的概念中。同时对于方案定位，我们会与当地政府开展多轮交流，以非常开放的态度吸纳意见，让他们感受到尊重和参与感。在这个过程中双方做到了互信开放、坦诚布公，这是很重要的。
刚才也提到了环境的问题，我们打造了一个具有长效社会效益的项目，瑞安将以往沉淀的理念融入其中，而我们的理念无论内容、产品还是运营，一直都是可持续的。正是这些可持续的理念的嵌入，加上我们回馈社会的心态，使得整个项目达到综合效益的实现。
住宅0506地块建筑平视图
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在重塑具有国际气质的新江南，进行空间环境整体提升的同时，怎样保留当地居民的生活记忆，并努力延续历史文脉、营造地域风貌场景？
B
这个与前面的问题有所呼应，关键在于公司秉持尊重当地文化、人文特征及传统的开发理念。我们来到当地，就走访了众多专家和老居民，去挖掘他们的记忆。我们也去了很多图书馆翻阅史料，把当年对蟠龙的记载全部整理出来。因为整理出的内容非常多，也很有价值，我们邀请三联出版社出版了《蟠龙新志》这本图书，来讲述蟠龙的过去。这是我们的一个副产品，也是过程中产生的很让我们满意的一个小的惊喜。
历史终究是历史，书上呈现的只是文字。核心步骤是如何对这些内容进行转化，转译到我们能够呈现的部分。我们做了两个方面，一是通过空间的打造来影响人的感知，比如江南的水、古时候留下来的桥、我们的修复建筑，这些空间会唤醒人们对古时江南的记忆。在水上，像是以前在河边洗衣服用的水埠头，现在依然能够在我们的古镇中看得到，河上面有拴船的牛鼻子，还有九龙一凤的古桥的恢复，镇里面的十字街，当年的东西街、南北街，这些被恢复出来，从空间上让人们体会到江南的气质和历史的记忆。
商业南市喷泉广场-人视入口
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另外一部分是我们在运营过程中所融入的，更多是软性的东西。以前人们记忆中的老店会回归这里，比如过去的阿婆茶这种非物质文化遗产的内容，我们会再放进来。一些当地的老人谈到他们家几代前曾在这里开茶馆，我们也会去邀请他们在河边再开一个茶馆，这些都会充实到我们的商业中。
我们还有一些体验的业态，包括我们在陈家祠堂打造的蟠龙博物馆，里面就有《蟠龙新志》书中记载的蟠龙百帧图。百帧就是100样物件，其中有些物件很有记忆价值，可能是当时蟠龙兴盛起的布市里面的一块布，那么我们也会把它放回去，通过这些记忆来呈现独特的体验。另外我们还有很多节气和活动穿插在商业运营中，例如浴佛节的集市、回应水上龙舟，未来游船的概念也会得到恢复。
不管是从物理形态上，还是人的感知上，通过多种手法的打造，整个系列从多个方面重塑原来的记忆，又与当代生活密切联系。
绿地-湿地栈道
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空间的混合性对于满足多类型人群的需求具有重要的意义，有助于重启区域活力。蟠龙天地在这方面融入了哪些考虑？
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对人群的考虑，我们自开始便做了全面的人群画像，再有针对性地去回应需求，甚至创造需求，或者输出区域理念。比如我们位于西虹桥商务区，面向很多国展、进博会的人群，蟠龙如何将江南文化输出出去，无论是来自哪国何地的进博会人群，来到这里，都能切换到古镇场景状态中来。这些是我们需要输出给外来人群的部分。
绿地-龙形天桥
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还有对城市居民的回应，这是对城市的贡献——面对周边区域的人群，我们打造了23万方的功能型绿地（而非传统绿化带），希望人们前来享受公园的氧气，做有益身心健康的活动。我们打造了3公里的漫步道、专业跑道、球场这些服务居民的设施。
另外蟠龙天地拥有自己的定位和客群，会吸引更多城市轻度假的人过来，所以他们对于亲子活动、微度假或是高品质酒店的需求，对比较自然的生活状态的渴望等方面，都会融入古镇的业态之中。
绿地-龙形天桥
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项目如何实现与周边区域的有机融合，达到对更大的城市肌理的互补与共生？
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互补和共生提得非常好，考虑到周边CBD及国展的部分，我们确实会在定位上进行差异化互补，更偏重文化感。商业古镇与购物商场的形态差异很大，自身蕴含着巨大的人文和历史能量。这种从定位方面对体验和消费的关注区分，让我们更注重体验的呈现。与区域的融合方面，我们整个区域是完全开放的，23万方的绿地全天24小时对外开放。这种开放的状态还体现在道路等物理方面的衔接、区域对外的形象和展面上。在城市的界面来看，蟠龙天地的融合度很高，人们很容易走进这个地块，也很容易从这边逛出去，是一种城市无边界的舒适状态。
绿地-洛阳佳种
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请分享一下对项目的未来期待。
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蟠龙天地即将在五月份对外营业，我对这个项目是非常有信心的。区别于其他的产品，它将以一种完全新颖的状态呈现在我们的消费者和公众的视野中，不仅形态有魅力，涵盖的业态也能带给人相当多元丰富的体验。举个例子，在步入蟠龙在草地上漫步，发现余德耀美术馆藏身在相当漂亮的建筑中；你带孩子来休闲，晚上可以在崇尚自然生活方式的coco-mat酒店过夜，又在蟠龙古镇的美景中打卡。所以我欢迎大家都到我们蟠龙天地来玩，看一看我们做的nature、culture、future有没有实现，我相信会给大家带来非常不一样的体验。
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