从规划到产品，客观评测建发观堂府！
经历了昌南买房的各种纠结后，还没买到房的昌平买房人，最期待的幸运事莫过于碰到一个靠谱的开发商啦！
说到靠谱呢，我提几个基本标准吧。
首先，房企安全第一，资金安全交付也安全；其次，所属区域规划宏大，官方控规清晰，可以一张蓝图绘到底；第三，产品领先，无论产品创新力还是文化力。
最好呢，还能有品牌号召力，有未来溢价力，有居住品质感，有特点特色特质，有好的物业管理等……
没有十全十美的房子，3（基本需求）+X（加分项）吧，数值越大分数越高，越值得购买。
本文，咱们一起拆解昌平新城东区和控规，评测建发观堂府是否值得购买。
靠谱，房企安全排第一
靠谱。
马老师认为，首先是开发商靠谱，开发商要符合“安全第一” 的选房原则。买房人掏空6个钱包，是既要 “资金安全” 又要 “交付安全”。
对买房安全这件事，我们团队向来零容忍。不但从选房观点上提出要 “安全第一”，从执行层面也提出了具体要求——
“不安全的房企不推荐”，
“不安全的项目不带看”。
不安全的项目，包括已经在公开市场暴雷的项目，还有即将暴雷尚在努力掩饰中的项目。当下市场，选择央国企开发的房子，已成为大家共识。央国企，一定程度上已经是 “靠谱” 的代名词。
建发观堂府的评测，我觉得了解两个数据就好。
一是，建发房产的母公司建发集团，人家是2023年度《财富》世界500强第69位，实力强悍，住，行，游，乐，购在建发可以一站式解决。
二是，建发观堂府的开发商建发房产，成立40多年来，已经连续12年获得“中国房地产开发企业50强”荣誉。
不管是集团公司，还是房产开发公司，实力都很强大，这都是当下买房实实在在的优势。
建发观堂府，房企安全角度，靠谱！
靠谱，一张蓝图绘到底
靠谱。
马老师认为，买房一定要选择有动能、有发展空间的区域，最好是政府高度关注，愿意倾力打造的区域。
在长期观察北京市场，追踪区域规划发展的过程中，我认为，了解一个区域的未来比较靠谱的就是研究这个片区的控规。
听谁讲，不如听政府讲，靠谱。
谁来做，不如由政府做，靠谱。
大家觉得对不？
可能有粉丝问，政府讲的也未必能实现啊，政府说的也会有变化啊。对的，政府讲的也许会变化，但若政府都没讲过，那区域发展就完全没有希望了。
为什么马老师的文章，都要把红头文件附在在文章里呢，咱就要一个——信源可靠。大家也会感知到马老师的文章务实，丰满，出处明确，可信度高。
评测建发观堂府，从规划角度必须学习和拆解昌平新城东区（南邵）的控制性规划。本文中，马老师不惜笔墨拆解昌平新城东区控规，争取全面了解区域发展的同时力求精炼总结……
控规是政府公布的法律法规，是“一张蓝图绘到底” 的法律文件，可信度很高。昌平新城东区控规正式发布，表示南邵规划建设已经有迹可循。
大家看文件的名字和出处，北京市昌平区政府，北京市规划和自然委员会，绝对是说了算的部门。
——马老师帮选房，学习笔记
了解昌平新城东区控规：
首先，把握规划大方向。
就四点，一要打造京北体验消费示范区（商业和消费角度），二要打造山水宜居住区（居住角度），三要做智慧产研园区（智慧产业角度），四是市民综合服务（各种市民综合配套）。
其次，明确产业布局。
以城市综合体为核心（吃喝玩乐购各种配套）；以中关村昌平园布局TOD，花园办公，智慧产业等产业。
——马老师帮选房，学习笔记
“南北观山，东西望水”，这词多帅。
昌平新城东区和昌平老城隔东沙河相望，北侧是蟒山，南侧是京密引水渠，东侧是孟祖河，三面环水，生态环境好，这就是昌平新城东区的风水局，这就叫“南北观山，东西望水”。
——马老师帮选房，学习笔记
昌平新城东区的功能布局是“一核，两带，多片区”。
一核，就是多元消费体验核，体验式消费提升城市活力。（体验式消费，激发了我很多想象，我个人理解为融入科技感的身临其境的消费体验。）
两带，一带是南北向综合服务带（老百姓需要的各种政府办事机构等），另一带是东西向景观带。
形成“北望蟒山，南看北京，西赏北沙河，东观景色”的景观及功能格局。
关于消费地标这件事情，今年3月20日，2023北京昌平新城东区建设发展新闻发布会透露：
今年，昌平新城东区将启动建设超大型商业主导区，推动打造首都北部消费新地标。
昌平新城东区位于南邵镇总面积13.7平方公里，规划建设用地面积11平方公里，规划人口12万。规划生态空间202公顷，待实施的产业空间279万平方米，其中商业面积达到190万平方米。（不得不说这商业体量是真大）……围绕地铁北邵洼站，以商业MALL、特色商街、金融商务等功能为主……以中心区为引擎，打造具有全国影响力的首都北部消费新地标。
——马老师帮选房，学习笔记
这里已经透露了首都北部消费新地标的高度。
沿昌崔路在北邵洼形成建筑地标，不超过100米……（对，30层+大楼）；地铁南邵站周边控制在45-60米，形成次地标；山前居住区，滨水居住区及商街12-18米。
建发观堂府就是多层和小高，控高45米（后文文件也有提到）。
——马老师帮选房，学习笔记
建发观堂府位于多元消费风貌区之内。
——马老师帮选房，学习笔记
通过学习控规（部分内容，全部控规马老师会在追规划栏目拆解），我们知道了昌平新城东区的规划方向，结合控规及有关资料，马老师整理了昌平新城东区中心区的功能布局图。这样，建发观堂府周边有什么就非常清楚了，如下图：
昌平新城东区土地一级开发单位提供图片
此时此刻，我想大家一定明白了，哦，原来这东一片的土地（市民服务区），西一片的土地（商业区，居住区），南一个南邵地铁站，北一个北邵洼地铁站围合中的区域，竟然有这么神奇且宏大的规划！
建发观堂府周边不但规划宏大而且内容丰富，光商业都三面环绕目不暇接了，特色商街，商业MAll，滨水商街，真要多赚点钱了，要不这钱都不够花啊……
开个玩笑，大家就记住了，建发观堂府，无论购物，还是出行，无论办事，还是赏景都是非常方便的。
控规中有句话给大家放上来“一张蓝图绘到底”，任何人不可随意改变，所有美好与规划都在逐步兑现中。
一张蓝图绘到底
靠谱，要有出色的产品力
靠谱！
要有拿的出手的产品力，您说对不？
建发观堂府地块是建发（今年9月27日）以54.15亿竞得的，是建发房产在京打造的第七个项目，总建面约21.9万平米，总户数约1900户。（自身配建有幼儿园、体育配套设施、社区服务中心，周边将打造大型商业Mall、特色商街、滨水商街、TOD办公酒店等）
项目位于昌平新城东区重要位置，距昌平线北邵洼地铁站约500米。（背靠蟒山、三面环水，生态环境极佳）共有3个住宅用地，容积率约2.2，建筑高度45米，另外还有1宗综合服务设施用地（容积率1.0，限高18米），1宗基础教育用地（容积率0.8，限高16米）。
在公示信息中，我们首次见到了建发观堂府的楼栋排布和社区鸟瞰图，如下图。
建发观堂府楼栋排布和社区鸟瞰图
目前，马老师手上还有一份建发观堂府过程稿户型图，没有标注尺寸，因为抢先所以不完美。接下来，马老师带大家走进社区，品鉴建发观堂府的产品力。
临售目前有一套建发观堂府建面约74㎡的参考样板间，马老师品鉴后感觉“户型大气，色彩及质感温馨”。据介绍，正式售楼处还会多做几个样板间，展示样板间3个分别为建面约108㎡/157㎡/183㎡的户型、交标样板间2个建面约99㎡/136㎡的户型。（大家添加选房师微信进群蹲守最新信息，ma18600607988杜老师）
咱们先看建面约74㎡的户型图，也放上参考样板间现场图片给大家。
建面约74㎡两居做到了南北通透，应该说是当下极好的两居室了。
粉丝问答
问：可能有粉丝问，为什么不是三面宽？
答：对的，不是三面宽，因为三面宽至少是三居室，所以，南北通透的两面宽两居就是当下极好的设计。
问：我见过全南的两居室也有三面宽的啊！
答：是的，您见到的全南户型一定不是南北通透了，大概率是全南两居，虽是三面宽但次卧只能通过天井采光。
另外，有一个亮点要提前说给大家，建发观堂府的部分户型，实地看房时候还会有额外惊喜。惊喜留给大家，约上选房师看房就好。
多一个空间，多一种生活方式，
观山景，放个空，抽根烟，发会呆……
也许不大，但很有用！
建发观堂府建面约74㎡户型图
分析完户型觉得很不错吧，对，这就是建发房产靠谱的产品力，通过参考样板间实拍图，大家再看看色调和质感……
建发观堂府建面约74㎡样板间，客餐厅空间
建发观堂府建面约74㎡样板间，客厅和主卧均送飘窗
建发观堂府建面约74㎡样板间
建发观堂府建面约74㎡样板间，干湿分离卫生间和U型厨房
再欣赏一下其它几个户型图。
建面约82㎡三居室，客厅主卧朝南，南向空间赠送飘窗；次卧书房朝北，厨房餐厅相邻；餐客厨空间南北通透；卫生间是明卫，干湿分离。
基础格局比较清楚。
马老师只提示一点，在客厅旁的那个空间拉两条辅助线，大家就会发现，这完全就是大家特别喜欢的三面宽四居室，每个空间方正……
对不对！
建发观堂府82㎡户型图
据说建面约110㎡的户型是主力户型，看起来似曾相识的感觉。对啦，这不就是建发珺和府，文源府超大主卧套的那个户型吗！所以，要看观堂府建面约110㎡的样板间，来文源府看就好了。
建发观堂府建面约110㎡户型图
建发观堂府，过程版户型图还有一个建面约159㎡的4居室。
到了大户型，就有了很大的面宽，也有了很大的宽厅；有了独立玄关，也有了动静分区。
这个户型和建发观云（158㎡）很相似（马老师对比后，只有客厅是阳台还是飘窗，老人是否套房的不同），说明观堂府大户型已经是纯改善定位。
建发观堂府159㎡户型图
建面约74㎡的户型，一梯两户南北通透洋房可说是近几年极好的两居了。即将亮相的建面约130㎡+、建面约150㎡+，建面约180㎡+的改善户型样板间，也很值得期待！
靠谱，还有要其它
靠谱，还要有其它。
就像导语中说的，
没有十全十美的房子，3+X，数值越大分数越高！
建发有没有文化？
肯定是有的，新中式建筑里建发是榜样，建发房产致力于成为 “新中式生活匠造者”，目前打造了『王府中式』、『禅境中式』、『盛世唐风』、 『风雅宋韵』、『诗意东方』五类新中式产品，布局全国70余城。
建发有没有特色？
有的，无论是极有辨识度的威仪大门，还是集萃东方大成的园林，都为业内眼羡，为买房人所喜爱。
建发有没有深耕北京？
作为亲历者，这个问题马老师就能回答。马老师从业新房自媒体的时间，恰是建发进京的时间，马老师跟踪了建发在京开发的所有项目。
建发房产自2020年进入北京市场，短短3年时间，已经打造了6座知名项目，咱们一起简单回忆。
第一个，长安和玺，在石景山古城地铁口，2020年左右开盘，一个月基本售罄，大门和园林震撼京城。
第二个，望京养云，在第二CBD望京片区，是同期拿地同期开盘的三个楼盘中去化速度最快的一个，目前已售罄。
第三个，珺和府，择址昌平生命科学园片区，目前仅少量尾盘在售。
第四个，文源府，珺和府项目北侧，开盘至今，网签量在昌平遥遥领先，目前接近售罄。
第五个，璟院，南四环新宫热销项目，今年3月5号开盘，目前基本售罄。
第六个，观云，中央别墅区后沙峪板块，建发在京首座禅境中式项目，10月开盘，业绩斐然。
建发观堂府已经是建发在京的第七个项目。深耕北京，说实在的那是必须的！否则，没了建发房产，没了建发房产新中式，这北京城得少了多少韵味！
最后，好的物业管理也是建发的加分项。
好房子，住一辈子，好服务，舒心一辈子。物业服务好，房子后期进入二手房市场也会有好的表现。
这就是为什么在很多城市，建发房产二手房价格比同地段项目高出几千，上万的原因。
梳理完毕，我们发现建发的加分项，还是蛮多的，3+X，数值越大分数越高！
建发房产，靠谱！
理清，建发观堂府
通过对昌平新城东区控规拆解和建发观堂府项目评测，我们发现——
首先，国企建发房产“资金安全，交付安全”，完全符合 “安全第一” 的选房原则。
其次，昌平新城东区规划靠谱“三年成势，五年成形，十年成城”，一张蓝图干到底，规划靠谱。
第三，昌平新城东区有年青人喜欢的消费地标。
约120万平方米的超大型商业主导区，京北“MALL+街区式”复合消费地，京北滨水商业消费体验新地标，都是年轻人稀罕的消费地标。(数据来源于:北青社区报昌平版)
第四，建发观堂府产品力强，不论是已亮相的建面约74㎡两居，还是即将亮相的几个改善户型。
第五，建发的品牌号召力和品牌溢价力，以及建发深耕北京的决心，建发的物业管理，都非常让人称赞。
综上，
昌平大盘建发观堂府定位改善，为改善昌平人居而来——
从昌平老城的视角来看，是非常好的改善选择；
从产业人群的视角来看，5站朱辛庄、7站西二旗，通行也很便捷。
未来南丰路南延，百沙路至定泗路修建跨河大桥，开车出行也很方便。
近期，位于昌平新城招商都会中心十层的展示中心即将开放，届时来自中国摄影家协会会员的「昌平城市发展影像展」亦将同步精彩启幕。欢迎粉丝们来参观，感知昌平发展，做好选房决策！
马老师帮选房，安全选好房！
全城视野，择优置业，当然，马老师帮选房！
