给白云山修隧道又何妨？年轻人要上班赚钱啊！

雪球：

最近听说，一些守旧派又开始捍卫白云山了，又有反对兴建隧道的声音传出。9年前反对过一次，这次又来了。

首先我不理解反对理由是啥的，这又不是把白云山铲掉，只是建条隧道而已啊，而且有环评流程的啊。这次的理由不会又是拿风水来说吧。

那群所谓的“保育主义者”，你们不用上班，但一大群年轻人要上班啊，这条隧道建通后，白云山西侧和东侧的人都能直接开到天河上班，不用再绕个大圈了，我真想不出有啥负面因素。

现在智慧城房价7万，白云山东侧西侧的房价是4~5万，白云山东西侧房价便宜的原因是因为开车到天河麻烦，交通不便；天河贵的原因是供应少，上班地点聚集。

那从天河打通一条路到白云，就可以缓解天河的住房供应压力了，实在没钱买天河的人，你既可以买萝岗，也能买老黄埔，还在这基础上，多一个白云区可以选，供应大了，那房价的上涨压力不是少了么。

所以啊，那群自己退了休的人，在家大叫保育，从没想过年轻人挤车上班的痛苦。

给白云山修隧道又何妨？年轻人要上班稳食啊！

结论：本文主要通过分析广州科技创新中轴的地位，新增交通路线对原有板块的价值影响，得出的结论是，同和及科学城核心区（华观路西延线、科韵北十字上）目前属于价值低估状态。

规划跟踪：广州科技创新中轴战略不断深化

翻开这张半年前作的图，百感交集，因为才过了半年而已，标的价格预测已经又不准了。但是为什么还要放出来？因为板块发展框架还是没变，且近半年来各种规划出台都是在深化、巩固这个框架的发展。

经济简析：商贸及服务业风雨飘摇，发展第二产业才是硬道理

商贸、服务业通常只能与风调雨顺、经济大繁荣、需求大满足的时期相伴，一旦出现如疫情、需求放缓、滞涨这种经济放缓期，服务业、商贸业就会受到重创。

在国家发展科技智造的大背景下，预期未来十年二十年东部科技新中轴会是广州下一个核心需求增长点。

全市大部分基建投入、土地开发、产业发展、资本投资、新增人口都会集中于此。于近半年对东部科技中轴周边的密集基建规划和招标中已有预示。

其实上层也早已意识到了。因此连天河也提出要学习黄埔，发展第二产业，所以在十四五规划纲要里面也重点提到。

留意：这里不是说东部科技中轴绝对能把天河路-珠江新城商务服务中轴比下去的意思，只是说要经济增长就要求寻找新的增长点而已，就像新生儿怎么可能在成年之前与成年人比呢。

用高中人文地理常识衡量板块低估和高估

房产价值同样也是以投资热点为核心向外逐层衰减的。作为一个估值制度未成熟，非专业投资板块，目前人们衡量房子的价格，还是习惯以半径和通勤时间作为主要因素去衡量。

新热点广州科技创新中轴聚集全市大部分投资额，自然会在不久将来成为新的价值核心。

假设新中轴已成型，天河高新区作为圆心，那通勤半径一致的范围以内，价值就是应该一致。

评估板块是否低估，就看哪些地方目前到圆心的地理距离近，受交通阻碍目前通勤时间远，但通勤距离在五年内会有大突破，会不会大幅缩短就行了。

白云至天河通道+科韵北延快速化+华观路西延线全程快速化，受惠的就是同和跟科学城核心区了。

先看看同和，以天河高新区名企小鹏总部为例子，目前驱车通勤的话，即使非高峰也需要大S型18公里半小时风骚走位才能到。

白云天河通道和科韵北快速路打通以后，就真真正正是“转个弯”就到了。

再来看看科学城核心区，虽然目前已经是转个弯就到，但途径的红绿灯接近11处，大部分处于华观路上。等到华观路及西延线快速化完成之后，红绿灯将减少一半以上，预计平均车速能提升至少1/3以上。

这个天河北部十字通路打通以后，同和、科学城核心区，双双挤进科技创新中轴十五分钟通勤圈。

因此，我预测这两个板块在快速路打通之后，天河高新区购买力增量的外溢也随之打通，价值进一步与之挂钩。

（本文来源：咨询师小林 广州楼市滚雪球，并不代表本报观点）