雷石普法 | 名为买房实为借贷的协议在房企破产中是否有效?

基本案情

2015年7月，赫某某与A公司签订三份《房屋买卖合同》，涉案房屋1.2万元每平米，总价为750万元。而后双方又签订一份《借款合同》，约定A公司向赫某某借款700万元，借款期限为1年，年利率为30%；并约定涉案三套房屋的备案登记属于融资抵押登记，并非真实的销售行为，若未按约定还本付息，赫某某有权要求变更房屋过户手续；若及时还本付息，赫某某配合解除备案登记。

2016年2月，A公司又以同样方式向赫某某借款，并签订五套房的《房屋买卖合同》，房屋总价480万元；签订《协议书》借款450万元，借款期限、利息等内容均与上述协议一致。8份房屋买卖合同的价格均低于市场价。

而后，A公司按照约定偿还利息。

2017年1月，法院以A公司不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，裁定受理A公司破产重整，破产管理人接管后，发现A公司因融资需要向赫某某借贷，A公司与赫某某签订的涉案合同并非真实买卖关系，诉请确认8份合同无效。

争议焦点

1. A公司与赫某某签订的《房屋买卖合同》并办理房屋备案登记的法律性质如何界定。

2. 涉案《房屋买卖合同》的效力。

裁判要旨

借款人为担保债务履行与债权人签订房屋买卖合同并办理预售备案登记的行为属于一种非典型的担保行为，关于“债务人未能依约及时足额付款，房屋即归债权人所有，并办理过户登记的行为”的约定无效，但债权人可通过拍卖或变卖房屋的方式担保债权的实现。

律师观点

本案中，从双方签订《房屋买卖合同》、《协议》的内容上看，《房屋买卖合同》与《协议》是统一整体，《协议》明确约定以签订《房屋买卖合同》并办理预售备案登记的方式为《协议》所约定的借款提供“抵押”担保，但双方并未办理抵押登记，并不满足《民法典》所规定的抵押权的设立条件，故《协议》中所称的“抵押权”并未设立。

但双方签订《房屋买卖合同》并办理预售备案登记行为应认定为非典型的担保行为。另外，涉案《房屋买卖合同》无效。

因为，一方面根据《协议》约定，如A公司未按约定归还本息，则赫某某已登记备案的房屋归赫某某所有。该约定是一种担保权的实现方式，但属于民法典禁止的流质条款。依据第四百零一条规定， 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

该规定主要是考虑到要平衡双方当事人的利益，能够有效防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，从而损害债务人特别是其他债权人的利益。

本案中，为平衡双方当事人利益及确保破产债务人A公司的其他债权人能公平受偿，涉案《房屋买卖合同》作为一种担保权实现方式也应遵循物权法有关禁止流质的原则，且《协议书》也明确签订该《房屋买卖合同》“并非真实的销售行为”，故应认定商品房买卖合同关于房屋所有权归属和过户的约定无效。

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