若房屋存在抵押权，卖方要慎重签订定金条款，避免不能履约时责任

【原告诉称】：

2021年4月26日，二原告与被告程某、某邻公司签订编号为ZS-HZ810001806的《房地产（二手房）居间转让意向协议》一份，约定二原告向被告程某购买杭州市余杭区某小区62-1室房屋。

2021年7月20日，因被告程某未能根据编号为ZS-HZ810001806的《房地产（二手房）居间转让意向协议》履约，各方又签订了编号为ZS-HZ810001954的《房地产（二手房）居间转让意向协议》，协议各方协商调整了履约时间，根据该份协议约定，二原告需支付被告程某购房定金150万元，被告程某承诺于2021年7月26日前办理解除二抵手续，于2021年8月5日前办理解除一抵手续，于2021年7月30日前办理网签.

若被告程某未能在约定的时间办理网签与二原告签订《杭州市房屋转让合同》的，被告程某应向二原告双倍返还定金。2021年4月26日编号为ZS-HZ810001806的《房地产（二手房）居间转让意向协议》合同签订后，二原告根据约定向被告程某支付定金150万元。

但是截至起诉之日，被告程某都未与二原告签订《杭州市房屋转让合同》。另外，经查询案涉房屋上抵押权也未根据约定解除，且案涉房屋上截至2021年8月5日已存在三个查封情况，合同目的已无法实现。

诉讼请求：1．判决解除二原告与二被告签订的编号为ZS-HZ810001954的《房地产（二手房）居间转让意向协议》；2．判决被告程某向二原告双倍返还定金300万元；3．判决被告某邻公司对被告程某的上述第二项债务承担连带责任；4．本案的诉讼费用由二被告承担。

【被告辩称】：

被告程某未到庭答辩。

被告某邻公司答辩称：第一，本案房屋交易不能进行系因案涉房屋被查封、拍卖导致，三起查封均是在发生在2021年6月份，而本案意向协议是在2021年4月26日完成。

为此，原告主张被告某邻公司承担责任系基于被告某邻公司未告知三个查封状态没有事实根据和法律依据，其主张被告某邻公司对被告程某的定金双倍返还承担连带责任更是没有事实根据和法律依据。第二，关于案涉房屋抵押情况问题。

原、被告三方于4月26日当天面谈房屋买卖事宜时，各方均是知晓情况的，所以在意向协议中备注了抵押状态，且在协议第十六条备注案涉房屋不能正常交易的，由被告程某承担责任。

第三，被告某邻公司不存在故意隐瞒或者是提供虚假信息的行为。按照民法典规定，被告某邻公司也是无需承担赔偿责任。综上，请法庭驳回二原告对被告某邻公司的诉讼请求。

【人民法院查明事实】：

2021年4月26日，被告程某作为甲方（出让方），二原告作为乙方（受让方），被告某邻公司作为丙方（经纪方），签订编号为ZS-HZ810001806的《房地产（二手房）居间转让意向协议》，约定二原告向被告程某购买位于杭州市余杭区某小区62-1室房屋，总价968万元，乙方向甲方支付150万元作为定金，于《杭州市房屋转让合同》签订后5个工作日内支付首付581万元，尾款通过商业按揭方式支付。

甲方承诺在本协议生效之日起90日内办妥该房地产上的抵押登记注销手续。庭审中，原、被告均认可被告某邻公司曾于签订协议当日将案涉房屋房产证照片发送给二原告，照片上显示的抵押权人为韩火江，债权数额为620万元，但双方对协议签字及发送房产证照片的先后顺序存在争议。

后二原告按约支付被告程某定金150万元。

2021年7月20日，被告程某作为甲方（出让方），二原告作为乙方（受让方），被告某邻公司作为丙方（经纪方），就案涉房屋另签订编号为ZS-HZ810001954的《房地产（二手房）居间转让意向协议》，调整房屋总价款为950万元，乙方向甲方支付150万元作为定金，于《杭州市房屋转让合同》签订后5个工作日内支付首付570万元，尾款通过商业按揭方式支付。

甲方承诺二抵于7月26日前办理解除，一抵于8月5日前办理解除。甲乙双方签订的编号为ZS-HZ810001806的《房地产（二手房）居间转让意向协议》作废。如因产权问题导致无法交易，甲方承担违约责任，退还乙方150万元定金，并赔偿150万元违约金。

庭审中，原、被告双方对该份协议中约定的两个抵押权的具体情况存在争议，二原告主张仅被告知过有65万元的抵押，被告某邻公司主张系二原告出示的“杭州市不动产权属信息查询记录”记载的两个抵押情况，抵押权人分别为杭州联合农村商业银行股份有限公司浦沿支行，债权数额为880万元，以及周光忠，债权数额为80万元。

另查明，（一）案涉房屋于2021年6月16日两次被法院采取查封措施，于2021年6月29日被再次采取查封措施。（二）被告某邻公司于2021年11月5日在微信公众号中发布“某邻安心服务承诺”，其中一项承诺为“签前查封，尽心垫付：签约前查实房源情况，恶意隐瞒则为您垫付损失”。

【法院认为】：

原、被告签订的编号为ZS-HZ810001954的《房地产（二手房）居间转让意向协议》系各方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，故应认定为合法有效，对各方具有约束力。

被告程某未按约将案涉房屋上登记的抵押权注销，且案涉房屋已被法院查封、拍卖，导致双方无法按照协议约定继续完成交易，故被告程某已构成违约，二原告要求解除意向协议，要求被告程某双倍返还定金的诉讼请求理由成立，本院予以支持，但协议解除时间应为起诉状副本送达之日。

至于二原告主张被告某邻公司存在明知且故意隐瞒的或提供虚假情况的行为，要求其承担赔偿责任的诉讼请求，因与本案并非同一法律关系，二原告可另案主张。被告程某经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。

【判决结果】：

据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、原告方某、吕某与被告程某、杭州某邻房地产经纪有限公司签订的编号为ZS-HZ810001954的《房地产（二手房）居间转让意向协议》于2021年8月27日起解除；

二、被告程某于本判决生效后十日内双倍返还原告方某、吕某定金3000000元；

三、被告程某于本判决生效后十日内支付原告方某、吕某财产保全申请费5000元；

四、驳回原告方某、吕某其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费30800元，由被告程某负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向浙江省杭州市中级人民法院在线提交上诉状。