私募李蓓：现在是地产股票十年一遇的投资机会

私募里最有流量的李蓓在半夏的三月报中明确看好地产股，并且称之为这是10年一遇级别的机会，如同2020年中投资铜铝，2021年投资煤炭股票，随后李蓓又在半夏的公众号上发了《关于地产的再讨论》的文章来详细阐述她的观点，她的逻辑如下：

现在的地产，行业经历了供给侧的出清和收缩，需求端刚刚开始触底回升。过去2年，前30大房企业40%爆雷。过去1年，百强房企拿地下滑60%，地产新开工下降50%。全国已开工未销售库存，以平均每个月2000万平米的速度下降。由于房地产企业本轮资产负债表受伤严重，他们不会扩张产能，所以未来两年，供应量也不会明显增加，但需求在慢慢企稳，后续会缓慢增加，预期会稳定在每年10亿平米的量级

在这样的广义库存下滑速度面前，只要销售低位企稳，房价的企稳上涨很快就会到来。从3年左右的中长期角度，本轮供给侧出清中，没有爆雷的房企，后续市场份额必大幅扩张，即便全行业规模较顶部下滑30%左右。这些企业的销售规模大多会创出新高。加之房价进入温和上涨通道后利润率改善，企业市值也有望创出新高。那就意味着，一批公司相对当前的股价，存在3-10倍的上涨空间。

我的想法：

对房地产行业没有什么研究，从一个素人的角度提出对逻辑链中的部分质疑：

1、 需求为什么可以恢复到10亿平？这个测算的依据是什么？是根据以前数据的线性推导吗？但人对宏观的预期发生改变后，很多东西都不能做线性测算了

2、 1季度的地产回暖如何证明可以持续？而不是疫情期间积累的存量的集中释放，这个是否还需要时间来观察

3、 房地产还能还能获得之前那么高的利润率吗？

我想房地产反弹修复是没有问题的，但空间有多大却不得而知

本文不构成任何投资建议

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