买到了“凶宅”，当事人能不能撤销合同？
作者：陈耀
（文章首次发表于2020-11-25，部分法律条文引用可能有滞后性，如《合同法》法条应参考现行《民法典》的内容。）
随着近年来二手房交易市场的蓬勃发展，交易各方由于房屋本身或出售过程中存在的问题产生大量争议并诉诸司法机关。其中，涉及买受方主张交易房屋为“凶宅”的纠纷，由于相关法律规定并不明确，实务中裁判标准并不完全一致。
笔者拟从“凶宅”的界定、披露、瑕疵担保，合同效力和责任承担等方面梳理此类纠纷的常见实务要点，供读者参考。
一、“凶宅”买卖合同纠纷的类型及其原因
“凶宅”并非法律概念，以民俗民风的角度论，一般指发生过谋杀、自杀、意外致死等非自然原因死亡事件的房屋或场所。购房者由于内心的恐惧或忌惮，往往表现出更低的购房意愿。另外，在交易市场，由于受到民俗观念的影响，这类房屋交易价格更低，甚至无人问津。
基于上述原因，在不同的场景下，“凶宅”买卖合同纠纷表现为不同的类型：
（一）若交易各方对签订买卖合同时，对房屋为“凶宅”知悉并同意，且就价格等条件达成一致，则各方无权对合同的效力及其履行提出异议；
（二）若出卖方知悉但未披露房屋系“凶宅”，则引发合同是否因欺诈而可撤销，或出卖方是否承担瑕疵担保责任问题；
（三）若买卖双方对交易房屋为“凶宅”均不知悉，则引发合同是否存在“重大误解”或“显失公平”而可撤销的问题（《合同法》规定“欺诈”、“重大误解”或“显失公平”等情形下当事人享有变更或撤销的权利，但考虑2017年10月1日起施行的《民法总则》及2021年1月1日起施行的《民法典》规定上述情形下当事人仅享有撤销权，故本文仅论及撤销权，暂不讨论溯及力与新旧法适用问题。此外，因《民法典》对现行《民法总则》关于“欺诈”、“重大误解”或“显失公平”、“瑕疵担保”的规定未作实质性修改，故本文不再赘述《民法典》相关规定）。此外，凶宅”买卖合同实际由中介促成，则还存在中介方是否承担责任的问题。
二、“凶宅”概念的界定
笔者认为，不论“凶宅”买卖合同纠纷的裁判结果为何，此结果必然对诉讼一方或多方的利益产生负面影响。若仅以当事人的主观感受判断涉案房屋是否构成凶宅，则将放大交易的不稳定性，因此划定“凶宅”的概念，寻找保护买受方期待利益的合理边界，尤有必要。
《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（2017）》第36点认为，“买受人以市场价格购买房屋，该房屋曾出现自杀、谋杀等非正常死亡事件，经买受人询问，出卖人对此未作披露的，构成欺诈，买受人有权予以撤销”。
北京市第二中级人民法院在（2019）京02民终10414号民事判决书中认为，“判断是否为凶宅不能以个体主观感受为依据，应以公序良俗大原则下的社会共识为判断基准。日常交易实践对是否为凶宅的认识不断累积，最终汇聚形成相对明确的判断共识，此时方具备类型化判断的可能。规则主要有二，一是死亡形式，发生人为非正常死亡事件，自然生老病死属于人之常情，不属于此种范围；二是死亡地点，发生在房屋内，即房屋专有部分。当然死亡时间与交易时间的间隔对应主动告知凶宅的判断有影响，相距时间超出一定合理范围便无法归入与订立合同有关的重要事实,法院具体判断后可不认定该情况属于主动告知的范围”。
深圳市中级人民法院在（2018）粤03民终987号民事判决书中认为，“涉案房屋内确曾发生过非正常死亡事件，虽然该情况并不影响涉案房屋在物理性质上的使用，但购房人对此产生忌讳属于社会普遍存在的传统心理，该情况确实会对居住人的心理产生重大影响，进而对房屋的市场价值和使用价值产生较大的影响”。
结合司法实践，笔者认为，出卖人应主动告知且对合同的订立有重大影响的“凶宅”应至少满足如下要件：
1、买卖的房屋发生过非正常死亡事件，包括但不限于谋杀、自杀、意外死亡等非正常死亡；
2、致死的行为或结果发生于买卖房屋内；
3、对房屋的市场价值产生较大的影响。
此外，如果买卖双方在买卖合同或中介合同中，对“凶宅”的界定有明确约定，本着尊重意思自治的原则，应从其约定。
三、出卖方知悉但未披露房屋系“凶宅”，合同的效力及责任承担问题
如上文所述，若买受方对交易房屋为“凶宅”并不知悉，则引发合同是否因欺诈而可撤销，或出卖方是否承担瑕疵担保责任问题。欲解答该问题，势必需要明确出卖方对房屋是否“凶宅”是否应负披露或瑕疵担保义务。
从披露义务来看，房屋是否为“凶宅”，对房屋的交易价值、当事人的缔约意愿有显著影响，属于影响合同订立的重大事实，出卖人对此项事实应负披露义务。同时，根据《民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，出卖方隐瞒交易房屋为“凶宅”，或故意欺骗买受方交易房屋非“凶宅”，买受方因出卖方隐瞒或欺骗行为而在违背真实意思情况下订立“凶宅”买卖合同的，买受方有权要求撤销合同。
根据第《合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”（与《民法典》第五百条相关规定基本一致），出卖方隐瞒交易房屋为凶宅，或故意欺骗买受方交易房屋非凶宅，而导致买受方违背真实意思订立合同的，应承担缔约过失责任。此外，应注意上述撤销应自买受方知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，否则该权利消灭。
从瑕疵担保义务而言，我国现行《合同法》所规定买受方对买卖合同标的物的瑕疵担保限于权利瑕疵和质量瑕疵（《合同法》第一百四十八条、第一百五十一条，与《民法典》相关规定基本一致）。《合同法》第一百四十八条所规定的质量瑕疵担保义务，往往被理解为出卖方仅对物或服务、产品或工作的优劣程度和数量承担瑕疵担保。笔者认为，出卖方对交易房屋的质量瑕疵担保义务应扩大解释，即包括房屋的交易价值。理由在于，若仅以文义解释得出出卖方无义务保证交易房屋非凶宅的结论，买受人的对交易房屋居住心理体验之合理预期将完全落空，显然与诚实信用原则、公平公正原则有悖。
此外，若买受人所购之房屋本就为了再行售卖，是否“凶宅”对其后手交易显然有重大影响，出卖方若对此项事实无担保义务，买受人对房屋的交易价值的预期将无从保障。因此，笔者认为，《合同法》第一百四十八条所规定的质量瑕疵担保义务，在房屋买卖纠纷中可以扩大解释为：可能使受让人显著降低交易价格的重大价值瑕疵。在买受方未主张撤销合同情况下，出卖方对违反瑕疵担保义务的行为应承担违约责任。值得注意的是，出卖方违反瑕疵担保义务并不以过错为要件，即出卖方对交易房屋的瑕疵并不知情，亦应承担相应违约责任，下文不赘述。
四、买卖双方对交易房屋系“凶宅”均不知情，合同的效力及责任承担问题
若“凶宅”买卖双方皆对交易房屋为“凶宅”不知情，买受方无法以对方欺诈为由主张撤销合同，当然也无法以欺诈为由主张损害赔偿责任，买受方可考虑是否以“重大误解”或“显示公平”寻求救济。
房屋为“凶宅”的，当事人是否存在主张撤销合同的空间？
从“重大误解”的角度来看，笔者认为，结合司法实践，《民法总则》第一百四十七条规定的“重大误解”与第一百四十八条规定“欺诈”的显著区别在于：1、当事人错误意思的产生原因方面。“重大误解”情形下该原因是当事人的误解，而“欺诈”情形下该原因为相对方的隐瞒或欺骗；2、“重大误解”情形下相对方为善意，而“欺诈”情形下相对方怀隐瞒或欺骗之意思。3、重大误解以给当事人造成较大损失为构成要件，而民事欺诈则不以此为构成要件。从以上要素看，若“凶宅”买卖双方皆对交易房屋为“凶宅”不知情，尽管买受方无法以对方欺诈为由主张撤销合同，但该项交易仍有被认定“重大误解”之空间，由此买受方仍享有撤销权。
从“显失公平”的角度来看，根据《民法总则》第一百五十一条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”，“显失公平”以当事人陷于弱势地位而不公平条件达成交易为构成要件。笔者认为，通常情况下，买受方买入“凶宅”，尽管可能在交易价格上对买受方有失公平，但是否买入的关键因素在于出卖方是否披露相关信息，与买受方是否处于危困状态、缺乏判断能力或处于其他弱势地位无涉。因此，尽管司法实践中有部分法院支持买受方以“显失公平”为由撤销合同的主张，但笔者认为，在涉“凶宅”买卖合同中，买受方主张以交易“显失公平”而撤销合同尚缺乏理据。
五、中介方对涉“凶宅”买卖合同纠纷中的责任承担
实务中，由中介促成的“凶宅”买卖合同，买受人对中介人主张损害赔偿亦不鲜见。对此，《民法典》及现行《合同法》对此类纠纷中中介人义务的规定基本一致，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任（见《民法典》第九百六十二条，《合同法》第四百二十五条的提法为“居间人”）。因此，基于上述规定，中介人在此类纠纷中承担损害赔偿责任的前提是，中介就“凶宅”事项故意隐瞒或提供虚假情况，且此行为与合同订立有因果关系。
此外，考虑《民法典》第九百六十六条规定“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定”，对于适用《民法典》的相关纠纷，买受方有证据证明中介方在提供中介服务时存在过错的，有权依据《民法典》第九百二十九条要求中介方赔偿损失。
六、“凶宅”买卖合同纠纷中买受人不同救济方式的权衡比较
如上所述，买受人订立“凶宅”买卖合同后，在不同情境下有不同的救济方式，效果不尽相同。
根据《民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条及现行《合同法》第四十二条规定（《民法典》第五百条），若出卖方故意隐瞒了“凶宅”相关信息或提供相关虚假情况，致使在违反买方真实意思的情况下订立合同，买受方有权行使撤销权，并主张出卖方承担缔约过失责任。
在该等情景下，买受方应对出卖方知悉“凶宅”信息且存在故意隐瞒或提供相关虚假情况承担举证责任，此项举证责任在某些情况下对于买受方而言难度较高，尤其是在出卖方主张买入涉案房屋不久对相关情况也不知情的情况下。买受人主张撤销合同的，则当然地无法行使减价权或要求变更其他交易条件而达成交易，一定程度上丧失了灵活性。类似，以“重大误解”为由主张撤销合同，其救济效果也有类似的特征，且无法主张缔约过失责任。
相对的，买受方以出卖方违反瑕疵担保义务为由，主张出卖方承担违约责任的，则根据现行《合同法》第一百一十一条、第一百四十八条规定，买受人可合理选择要求减少价款、赔偿损失、解除合同等权利主张。但应当注意的是，司法实践中可能存在部分法院基于《合同法》第一百一十一条、第一百四十八条文义解释，认为房屋买卖合同纠纷中房屋质量瑕疵并不包括“凶宅”，致使买受方承担不利法律后果，应当给予关注。
作者：陈耀
原文标题：“凶宅”买卖合同纠纷常见实务要点梳理——信息披露与瑕疵担保
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高云（本名汪宏杰），合同六法创始人，《民法典时代合同实务指南》主编。中国法学会法律文书研究会理事、中山大学法学院客座教授，广州仲裁委员会仲裁员。1993年开启法律从业生涯，主要从事企业投融资，并购重组和不良资产等业务，历任多家律所主任，上市公司法务总监，合规官等职务，先后出版《思维的笔迹》《公司法实务指南》等13本法律实务畅销作品。
