9月21日导学——老旧小区改造

(向上遴选教育齐老师整理)

文件精神——国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见

国办发〔2020〕23号

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。为全面推进城镇老旧小区改造工作，经国务院同意，现提出以下意见：

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

（二）基本原则。

——坚持以人为本，把握改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，征求居民意见并合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

——坚持因地制宜，做到精准施策。科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，不搞“一刀切”、不层层下指标；合理制定改造方案，体现小区特点，杜绝政绩工程、形象工程。

——坚持居民自愿，调动各方参与。广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

——坚持保护优先，注重历史传承。兼顾完善功能和传承历史，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区，在改善居住条件、提高环境品质的同时，展现城市特色，延续历史文脉。

——坚持建管并重，加强长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理能力建设融入改造过程，促进小区治理模式创新，推动社会治理和服务重心向基层下移，完善小区长效管理机制。

（三）工作目标。2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

二、明确改造任务

（一）明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

（二）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

1. 基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2. 完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3. 提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。

（三）编制专项改造规划和计划。各地要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区（包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）实施改造。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。

三、建立健全组织实施机制

（一）建立统筹协调机制。各地要建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制，明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和议事规程，形成工作合力，共同破解难题，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

（三）建立改造项目推进机制。区县人民政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。

（四）完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

四、建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制

（一）合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造，可通过直接出资、使用（补建、续筹）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。研究住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励居民通过捐资捐物、投工投劳等支持改造。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

（二）加大政府支持力度。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，中央给予资金补助，按照“保基本”的原则，重点支持基础类改造内容。中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的老旧小区，可以适当支持2000年后建成的老旧小区，但需要限定年限和比例。省级人民政府要相应做好资金支持。市县人民政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金使用范围；要统筹涉及住宅小区的各类资金用于城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

（三）持续提升金融服务力度和质效。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。国家开发银行、农业发展银行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法治化原则，依法合规加大对城镇老旧小区改造的信贷支持力度。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法合规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

（四）推动社会力量参与。鼓励原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。引导专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备的改造提升；改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

（五）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

五、完善配套政策

（一）加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由市县人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化相关审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

（二）完善适应改造需要的标准体系。各地要抓紧制定本地区城镇老旧小区改造技术规范，明确智能安防建设要求，鼓励综合运用物防、技防、人防等措施满足安全需要。及时推广应用新技术、新产品、新方法。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。

（三）建立存量资源整合利用机制。各地要合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造，加强服务设施、公共空间共建共享。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民等同意的前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有住房、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置锅炉房等存量房屋资源，增设各类服务设施，有条件的地方可通过租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的房屋发展社区服务。

（四）明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年期内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构应依法积极予以办理。

六、强化组织保障

（一）明确部门职责。住房城乡建设部要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。

（二）落实地方责任。省级人民政府对本地区城镇老旧小区改造工作负总责，要加强统筹指导，明确市县人民政府责任，确保工作有序推进。市县人民政府要落实主体责任，主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。

（三）做好宣传引导。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。

国务院办公厅

2020年7月10日

 

会议精神——李克强主持召开国务院常务会议 部署推进城镇老旧小区改造

国务院总理李克强6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件；确定提前完成农村电网改造升级任务的措施，助力乡村振兴；要求巩固提高农村饮水安全水平，支持脱贫攻坚、保障基本民生。

会议指出，按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署，积极做好“六稳”工作，稳投资是重要方面。要找准切入点，抓住既能满足群众期盼、有利于拓展内需促消费、又不会导致重复建设的重大项目，扩大有效投资，努力实现稳增长、调结构、惠民生的一举多得之效。

会议认为，加快改造城镇老旧小区，群众愿望强烈，是重大民生工程和发展工程。据各地初步摸查，目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人，量大面广，情况各异，任务繁重。

会议确定，一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。

二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费。

三要创新投融资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。

四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。推动建立小区后续长效管理机制。

会议精神——住建部 发改委 财政部联合召开全国城镇老旧小区改造工作推进会

7月23日，住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部召开全国城镇老旧小区改造工作推进会，贯彻落实党中央、国务院决策部署，学习宣传贯彻《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（以下简称《意见》），部署全面推进城镇老旧小区改造工作。会议采取电视电话会议形式，主会场设在住房和城乡建设部，在各省（自治区、直辖市）、各地级市（地区、自治州、盟）和部分有条件的县级市（县）设立了分会场。住房和城乡建设部副部长黄艳出席会议并就贯彻《意见》作动员部署。国家发展改革委、财政部相关工作负责同志发言，浙江、山东省住房和城乡建设厅负责同志，长沙、宜昌市人民政府分管负责同志交流发言。会议由城市建设司张小宏司长主持。

会议强调，要以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，认真学习宣传贯彻《意见》，深刻认识全面推进城镇老旧小区改造工作的重要意义，提高政治站位，进一步增强责任感、使命感、荣誉感，在改造中从实际出发，坚持居民自愿，真正解决群众所思所盼，不搞一刀切，办实办好这项民生工程、发展工程。

会议要求，各地要抓紧明确本地区城镇老旧小区改造任务。要在前期摸查的基础上，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，特别是摸清建成于2000年年底前的老旧小区的数量，建立项目储备库。在此基础上，对照《意见》提出的工作目标，区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制本地区“十四五”城镇老旧小区改造规划，按照居民自愿的原则，及早明确2021年改造计划，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区实施改造。要合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年年底前建成的老旧小区。因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。

会议指出，各地要全面落实“省级人民政府负总责，市、县人民政府负主体责任”的责任制，加快建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的专门工作机制。要建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等，共同推进改造。要广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，激发居民参与改造的主动性、积极性，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。要做好宣传引导，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会支持、群众积极参与的浓厚氛围。

会议强调，各地要学习借鉴试点地区经验做法，立足当地实际，加快建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。要通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量，投资参与改造中各类设施的设计、改造、运营。要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。要抓紧制定本地区城镇老旧小区改造技术规范。要加快完善改造项目生成、改造项目推进、小区长效管理等体制机制，切实打通城镇老旧小区改造中的“堵点”难题。

住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部相关工作负责同志和部分专家在主会场参会。各省（自治区、直辖市）、各地级市（地区、自治州、盟）和部分有条件的县级市（县）相关部门负责同志在分会场参会。

部门解读——住建部副部长黄艳：2019年全面推进城镇老旧小区改造工作

国务院新闻办公室于2019年7月1日上午10时举行国务院政策例行吹风会，请住房和城乡建设部副部长黄艳介绍城镇老旧小区改造工作情况，并答记者问。

各位媒体的朋友们，大家上午好！首先，我代表住房和城乡建设部对大家长期以来对住房和城乡建设工作的关心和支持表示衷心的感谢！下面，我先简要介绍一下城镇老旧小区改造工作有关情况。党中央、国务院高度重视城镇老旧小区改造工作。习近平总书记指出，要加快老旧小区改造；不断完善城市管理和服务，彻底改变粗放型管理方式，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。李克强总理在今年《政府工作报告》中对城镇老旧小区改造工作作出部署，又在6月19日主持召开国务院常务会议，部署推进城镇老旧小区改造工作，顺应群众期盼改善居住条件。住房和城乡建设部会同有关部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，扎实推进城镇老旧小区改造工作。2017年底，住房和城乡建设部在厦门、广州等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2018年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经验。试点城市的实践证明，城镇老旧小区改造花钱不多，惠及面广，不仅帮助居民改善了基本居住条件，切实增强了人民群众的幸福感、获得感、安全感，也是扩大投资激发内需的重要举措。

2019年以来，我部会同发展改革委、财政部认真研究城镇老旧小区改造支持政策，印发了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。主要开展的工作：一是摸排全国城镇老旧小区基本情况；二是指导地方因地制宜提出当地城镇老旧小区改造的内容和标准；三是部署各地自下而上，既尽力而为、又量力而行，合理确定2019年改造计划；四是推动地方创新改造方式和资金筹措机制等。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。从试点及各地反馈的情况看，城镇老旧小区改造涉及面广，是一项系统工程，做好这项工作，需要破解三个难题：一是建立多元化融资机制，加大改造资金筹集力度；二是地方加强统筹协调，强化基层组织建设，发动小区居民通过协商形成共识，积极参与老旧小区改造。三是在改造中因势利导，同步确定小区管理模式、管理规约及居民议事规则，同步建立小区后续管理机制。

下一步，我部将会同有关部门认真贯彻落实党中央、国务院的决策部署，按照6月19国务院常务会议有关要求，指导各地今年扎实开展试点探索，为进一步全面推进城镇老旧小区改造工作积累经验。重点做好以下5项工作：一是抓紧摸清当地城镇老旧小区的类型、居民改造愿望等需求，在此基础上明确城镇老旧小区改造的标准和对象范围。二是按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的原则，在城镇老旧小区改造中积极开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与，保证改造工作顺利推进、确保改造取得预期效果。三是积极创新城镇老旧小区改造投融资机制，包括探索金融以可持续方式加大支持力度，运用市场化方式吸引社会力量参与等。四是在城镇老旧小区改造基础上，顺应群众意愿，积极发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务。五是推动建立小区后续长效管理机制。这些工作缺一不可。我们觉得尽管工作困难还是挺大，但我们信心满满。因为推进这项工作是群众的期盼。

地方落实——吴晓军在老旧小区改造工作推进座谈会上强调改造与整治并举

（五点措施要重点记忆）

省委常委、市委书记吴晓军出席老旧小区改造工作推进座谈会并讲话。他强调，各级各部门要始终坚持以人民为中心，以问题为导向，创新思路，迎难而上，坚持改造与整治并举、建设与管理同步，提速三季度、大干下半年，确保既定目标任务按照时间节点高标准高质量完成，确保人民群众通过老旧小区改造更有获得感幸福感。

就进一步做好老旧小区改造工作，吴晓军强调——

要因地制宜，做好科学规划。进一步明确改造的原则、内容、标准等，坚持以“微改造”普惠性改造为主。要研究制定有关支持政策，逐步使市政公用设施、公共服务设施以及其他城市基础设施覆盖老旧小区，带动老旧小区商业、服务业振兴繁荣。

要强化统筹，健全推进机制。政府部门要相互协调，建立联动机制，及时研究解决改造工作中遇到的困难和问题。相关单位要共振合拍，统筹抓好水、气、电、热、通信等管网整治。社会各界要积极参与，推动老旧小区建设的社会化、专业化、市场化发展。

要多元投入，完善资金保障。切实发挥政府的主导作用，采取多种方式，广辟渠道筹措改造资金。加强资金使用管理，提高资金使用效益，根据社区改造轻重缓急和资金筹措进度，对老旧小区改造排出计划，分步实施，陆续推进。

要顺应民意，加强群众协商。提前做好群众思想工作，充分听取群众意见建议，积极争取居民理解、支持、参与，推动“共商、共建、共治、共享”。要充分发挥党组织在社区治理和服务中的领导核心作用和“桥梁”“纽带”作用，在老旧小区改造过程中更加密切与群众的联系。

要规范运作，注重长效管理。将老旧小区改造和物业管理提升到推进基层社会治理的高度，纳入我市市域社会治理现代化体系中总体谋划，采取多样化的物业模式做好小区管理。

会前，吴晓军实地察看了朝阳小区、江纸社区综合改造推进情况和马家池社区微改造情况，并专门督导阳明社区深化文明城市创建工作。

地方落实——山东住建厅厅长谈如何推进老旧小区改造

一是要进一步健全完善工作推进机制。“建议国家层面加强顶层设计，尽快出台推动老旧小区改造的指导性意见，成立强有力老旧小区改造工作领导小组，确定牵头部门和参与部门，细化各部门在推进老旧小区改造中应负的职责以及应出台的配套政策措施，协同推进，形成工作合力。”

二是进一步加大财政金融支持力度。将城镇老旧小区改造作为重要民生工程和发展工程，进一步加大专项资金支持额度，维持户均支持力度相对稳定。出台银行机构支持老旧小区改造的政策文件，引导政策性银行、商业银行加大产品和服务创新力度，对实施老旧小区改造的企业提供信贷支持，适当给予利率优惠。

三是创新老旧小区改造模式。王玉志具体表示，支持把一个或多个老旧小区与相邻或附近的旧城区、棚户区、旧厂区、城中村改造等项目捆绑统筹，生成大片区老旧片区改造项目，作为实施平台，吸引社会资金投入，实现投入产出平衡。
    四是完善老旧小区改造政策体系。出台老旧小区改造技术标准，明确改造内容、分类和标准，提升改造质量。出台规划、用地、不动产登记等政策，允许适当调整小区原用地性质、建筑密度、容积率等指标，鼓励在老旧小区及周边空地、低效用地上增设物业、养老、托幼、医疗、商业等设施，完善小区功能。出台优惠政策，鼓励电力、通信、燃气、供水、热力等专营机构参与老旧小区改造。
     五是构建老旧小区管理长效机制。王玉志建议，应推动改造后小区物业管理全覆盖，引导利用现代化识别系统和视频监控、互联网、大数据等信息化手段，提高智能化管理水平，打造一批“智慧住区”。加强老旧小区出入口人员、车辆管理，推动与公安等部门数据共享，提升老旧小区应对突发事件的能力。

地方落实——从“改房子”到“改生活”浙江老旧小区这样改造

去年我省被列为全国城镇老旧小区改造试点省后，相关工作就紧锣密鼓地展开。今年，全省将改造不少于500个城镇老旧小区，总投资超过75.8亿元，受益居民28.5万户。怎么改？由谁来改？钱从哪里来？近日，省建设厅编制出台《浙江省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》（下称《导则》）。

既重“面子”也重“里子”

近日，建于上世纪80年代的杭州市上城区紫阳街道新工社区正经历“微更新”，到6月底将实现“逆生长”，变身为一个功能齐全的现代化小区。

“本轮改造内涵丰富，主要围绕设施改造、环境优化、服务提升三个方面，完善老旧小区功能。”省建设厅城市建设处一级调研员郎利民介绍，《导则》提出“六个有”的目标：有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的小区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系。

具体来说，设施改造方面，除了给小区“美颜”，还要为小区增加一批“新基建”：加装电梯、无障碍设施、智慧安防改造、停车设施、充电桩、污水零直排、通讯设施“三网融合”、养老托幼设施等。

在环境优化方面，改造要深度挖掘小区特色文化，尊重及利用具有历史文化价值的街巷和景观。

服务提升，也是改造的重中之重。《导则》提出“同步改造提升、同步服务提升”的基本原则，小区改造完成后提供配套物业管理服务，并将落实长效物业服务。《导则》“鼓励进行局部改扩建老旧小区的公共活动用房”，以提升小区的服务能力。

居民由“配角”变“主角”

据介绍，本轮城镇老旧小区改造，总体上以2000年前建成的、群众改造意愿强烈的老旧小区为重点，不包括已纳入棚户区改造计划的小区，但也允许“破例”。在时间上，还可将2000年后建成、符合改造条件的一并纳入；在地域上，由县城城关镇拓展至建制镇；在小区类型上，不局限于房改房、公房，将商品房、自建房也纳入改造范围。

小区怎么改？《导则》提出，按“政府引导、多方参与”的原则，积极开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，加强政府引导和统筹协调，动员群众广泛参与。

“坚持政府引导、多方参与，能改则改、愿改尽改，政府不大包大揽、不大拆大建，不下指标、不下任务。”郎利民说，居民是本轮改造的主角。

《导则》提出，由各地根据小区实际和居民意愿自由组合确定改造清单，并对施工验收、全周期管理等提出要求。

从民生工程到发展工程

新一轮的城镇老旧小区改造，更强调站在拉动内需、推进制造业和服务业发展，稳定投资、加快推进基础设施建设的高度来推进，不仅是民生工程，更是一项“发展工程”。

这一轮城镇老旧小区改造，坚决避免房地产化，坚决守住两条“红线”：一不拆居民住房，二不动迁居民。两条“红线”一划，老旧小区改造的资金筹措，其实比以前更难。那么，本轮改造的钱，从哪里来？

《导则》要求，创新老旧小区改造投资融资机制，探索多元化融资，运用市场化方式吸引社会力量参与。在这方面，浙江已有不少成功实践。舟山市定海区以固定资产向中国工商银行定海支行申请了3.5亿元的银行贷款，用于城区老旧小区改造。金华市浦江县中山路区块老旧小区环境综合整治工程，由政府和居民共同出资，居民出资比例达到25%。

根据《导则》，老旧小区改造中应当通过整合存量房产或建设增量房产，为物业服务企业提供必要的管理办公和经营场所，并形成小区后续服务自我“造血能力”。

地方落实——全市城镇老旧小区改造工作推进会召开

9月8日，全市城镇老旧小区改造工作推进会召开。市委副书记、市长邹自景出席会议并讲话。副市长彭洪主持会议。

会议传达学习了国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》和全国城镇老旧小区改造工作推进会议精神。

会议指出，城镇老旧小区改造是一项重大的民生工程，是提升城市品质、满足人民群众美好生活需要的发展工程，也是今年全市确定的30件民生实事之一，对稳投资、惠民生和推进城市更新具有重要意义。

要严格改造标准，科学制定推进计划。要严格界定改造对象，把群众急需和民生痛点摆在突出位置，优先将建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、公共服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区纳入改造范围，完善小区配套和市政基础设施，提升公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。要科学制定改造计划，对2000年底以前建成的老旧小区进行全面摸底调查，建立项目储备库，实行台账管理，确保应改尽改。要充分用好老旧小区改造政策，加快对零散小区的改造。各县区要合理编制城镇老旧小区改造年度计划。改造提升方案要切合实际，体现小区特点，绝不能搞政绩工程、形象工程。

要发挥群众主体地位，实现共谋共建。坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”的理念，积极建立政府统筹协调、群众积极参与、社会力量支持的体制机制。做好群众工作，广泛征求群众意见，充分调动小区群众参与改造的主动性、积极性，变“要我改”为“我要改”。注重搞好宣传引导，提升社会各界对改造工作的思想认识，调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造。抓好示范引领。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与、率先推动改造工作，结合实际推进试点改造，发挥示范带动作用。

要创新体制机制，加快项目建设进度。要优化简化项目审批流程。要结合优化政务服务、提升营商环境对涉及的审批环节深入调研，尽快出台我市的操作指南，指导县区建立老旧小区改造方案联合审查机制，借鉴学习先进经验，提高项目审批效率。要统筹整合各类项目。整合电力、通讯、供排水、燃气等项目优先纳入改造，同步推进实施养老托育、文化教育、公共卫生等方面涉及的各类设施增设或改造。要明确项目实施主体。创新项目实施方式，健全项目管理机制，加快项目推进实施。要注重历史传承。严格落实历史建筑、特色建筑保护修缮的相关要求，注重保护历史文化街区，打造城市特色，延续历史文脉。

要坚持常态长效，推动共建共管共享。充分发挥社区组织的作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会等共同推进改造。要建立健全长效管理机制。发动居民参与改造后的运维管理，实现从“政府一管到底”到“共谋共建共管”转变，共同维护改造成果。积极引入物业服务，提高老旧小区管理和服务的综合水平。

要强化组织保障，确保工作落地落实。要加强组织领导。各县区作为城镇老旧小区实施主体，主要领导要亲自研究部署，分管领导要全力抓好工作落实。市级相关部门要协同联动，增强工作合力，提升改造实效。要拓宽资金渠道，积极争取补助项目资金，大力探索老旧小区市场化和其他社会资本融合模式，挖掘盘活小区闲置资源，吸引专业机构和社会资本参与。引导居民出资参与城镇老旧小区改造和维护管理。要加强督导检查，推动层层压紧压实责任。

会上，市住房和城乡建设局汇报我市老旧小区改造工作推进情况。苍溪县、利州区、市发改委、市经信局、市自然资源局、州区上西街道则天南路社区发言。

调研报告——榆林市老旧小区改造调研报告

老旧小区改造作为一项重大民生工程，群众热切期盼，改造意愿非常强烈。2019年国家住建部等三部门联合出台文件将其列为保障性安居工程，给予中央资金补助。我省住建厅等三部门也联合出台文件，对我省老旧小区改造工作提出具体实施意见。我市也在2019年政府工作报告中，将老旧小区改造列为“民生十件实事”之一试点实施。据了解，目前我市此项工作推进困难重重、进展缓慢。为深入查找原因并向市政府提出工作建议，市政研督查办成立调研组，先后召集住建、发改、财政等部门和榆阳区、高新区相关工作人员及部分老旧小区的居民代表进行座谈交流，并赴山东省淄博市、福建省厦门市和我省西安市开展专题调研，形成如下调研报告。

一、老旧小区改造的重大意义

在国家棚户区改造政策渐趋收紧的大背景下，通过改造让老旧小区“旧貌换新颜”，在改善群众居住环境、平抑城市房价、稳投资和稳就业、提升城市基层治理水平等方面具有重要意义，是顺民意、得民心的重大民生工程。

（一）大幅改善居民生活环境，提升城市整体形象。根据在淄博、厦门等地调研了解，通过老旧小区改造，小区设施设备陈旧、功能配套不全、物业管理缺失、小区环境脏乱差等群众反映强烈的城市管理“顽疾”得以解决，居民生活环境和设施都得到根本提升，生活质量显著改善，群众的满意率达到90%以上，都衷心地对党和政府的惠民政策点赞。

（二）有利于平抑房价过快增长，促进房地产市场健康发展。与棚改不同，老旧小区改造并不会产生短期购房需求大量激增现象。相反，小区生活设施和整体环境改造提升后可降低房屋空置率，促进存量住房的交易和周转，释放居民改善型住房需求。根据淄博市统计，改造后的老旧小区房价和租金平均上涨约15%到20%左右，房屋空置率大幅下降。

（三）是当前稳投资、促消费的重要途径。与其它重大基础设施项目、工业投资项目相比，城镇老旧小区改造项目投资周期短，一般为半年左右即可完成，资金周转很快，同时边际效益明显，能迅速转化为消费能力。另外也可激活居民更新房屋内部装修、购买家具等消费。可以说老旧小区改造是一项既能保民生，又能稳投资稳就业，还能拉动消费的多赢工程。

（四）有利于提升城市基层社会治理水平。老旧小区改造的是环境，凝聚的是人心。根据淄博、厦门、西安等地经验，通过发动群众共同缔造美丽家园的历练，群众精神面貌大幅提升，主动维护小区环境，自觉参与社区管理的主人翁意识得到很大提升，许多人成为了老旧小区改造的义务宣传员、讲解员，基层社会治理能力和治理水平也相应提高。

二、我市工作现状及主要困难

据统计，我市仅中心城区在2000年前建成交付的老旧小区就有176个（榆阳区162个，高新区有14个），7层以下（以6层、5层居多）无电梯住宅楼868栋，总建筑面积132.61万平方米，涉及群众约1.1万户、4万多人。这些小区普遍存在困难群众相对集中、房屋建筑老化、基础设施缺失、外观立面破损、生活环境脏乱差、治安和消防隐患突出、管理力量薄弱等问题，居民改善居住环境、提升生活质量的愿望非常强烈。

（一）工作现状。根据调研组调查了解，截止2019年10月底，我市老旧小区改造工作目前刚刚起步，面临很多问题和困难，整体工作推进缓慢。

1.改造试点推进缓慢。因灵秀街、保龄球馆片区居民意见征求难以统一等原因，市政府第53次专题会议决定重新选定改造小区。市住建局和榆阳区政府经摸底调研，先后2次变更改造对象，最终选定大有当巷、桃园小区、市建设局质监站家属院3个小区作为改造试点项目，截止2019年9月底，大有当巷改造工程已经开工，其它2个小区正在办理前期手续，预计2020年春季开工。

2.亟需启动中省补助项目。2019年4月国家三部委《通知》文件发出后，为争取中省补助资金，市发改委在全市范围内遴选了33个（其中中心城区15个）住宅小区，编制上报了《榆林市2019年老旧小区改造配套基础设施建设中央预算内投资建设计划》，9月初省发改委已下达我市15个小区的改造资金3267万元，其中榆阳区10个、子洲县4个、佳县1个，这些项目亟需市区两级财政配套资金，尽快启动实施。

（二）我市工作中存在的难点。根据调研情况，调研组认为我市老旧小区改造工作中存在的难点有以下四个方面：

1.部门间协调机制不顺。由于老旧小区改造在我市刚刚推行，各部门之间缺乏配合协作机制。一是在项目申报上，上下级政府、相关部门之间没有明确的申报流程，存在相互推诿现象，造成项目申报无所适从。二是项目审批手续繁杂，涉及发改、规划、消防、住建、执法、质检等多个部门，尤其是电梯加装审批手续更为复杂。三是施工过程中需要协调电力、供水、供暖、通讯等管道线路设施运营单位同步实施，各管道（管线）经营单位之间协调难度很大。

2.居民自治力量薄弱。大部分老旧小区缺乏能力强又不怕麻烦的“牵头人”或自治组织，小区改造面临无人组织实施的局面。一是我市住宅小区没有业主委员会或业主委员会不发挥作用的现象较为普遍，全市496个老旧小区中无物业管理或物业管理不健全的小区有434个，占87.5%。二是社区居委会因职能和人员等方面的制约，对老旧小区改造的推进上心有余而力不足，没有能力充分发动群众，更没有能力组织实施。

3.居民意见统一困难。据调查，我市老旧小区改造前居民意见统一难度普遍较大。主要原因:一是大部分居民参与公众事务的意识不强，对小区改造工程不参与也不关心，坐等政府推动；二是由于小区居民之间自身思想素质、文化差异、个体需求差异等原因，对改造的内容、标准等方面众口难调；三是部分居民担心改造影响自身利益而强烈反对，比如担心改造会拆除违章建筑，一楼和二楼居民担心电梯加装影响采光和通风等。

4.资金筹集渠道单一。我市老旧小区改造资金来源目前主要靠政府财政投入，居民出资难度较大，引入企业进行市场化改造还无从谈起。一是争取中省资金补助比例过少，2019年国家向陕西省下达老旧小区补助资金13.4亿，其中下达我市仅3267万元，仅占2.4%，主要原因就是我市相当一部分老旧小区因各类审批手续缺失而无法申报。二是部分居民存在等、靠思想，过分依赖政府财政投入，自己不愿出资。尤其是电梯加装费用财政相对补助较少，个人出资比例大，高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。

三、工作推进建议

针对我市老旧小区改造工作中存在的难点问题，借鉴其它地市先进经验做法，调研组认为推进我市老旧小区改造工作必须要坚持问题导向，先保民生、后做提升，政府在尽力而为的同时要量力而行，具体做好以下四个方面工作。

（一）建立协调推进机制。一是在市级成立老旧小区改造领导小组，由政府主要领导或分管领导任组长，住建、发改、财政、资源规划、城管执法、水务、电力等部门为成员单位，建立项目快速申报审批通道。二是明确各部门工作职责，由住建部门负责老旧小区改造的总体规划和协调推进；发改部门负责建立改造项目“储备池”，积极争取中省补助资金；财政部门负责市级补助资金拨付；其它部门在职责范围内各负其责；三是明确各县市区政府和开发区管委会老旧小区改造的属地工作责任，参照市级领导小组成立专门机构，统筹协调各部门和单位工作职责，整合归集各类小区改造资金。四是明确街道办事处和社区居委会为老旧小区改造申报和实施主体，开展小区改造的宣传、全面摸排小区居民改造意愿，并具体实施小区改造项目。五是建立电梯加装绿色审批通道，在原建设项目用地范围内加装电梯的，建议不再办理土地占用等相关手续，免收土地价款、城市基础设施配套费等行政事业性收费。在业主意见统一的前提下，不考虑加装电梯后住宅采光、日照间距等问题，同时简化规划、设计、施工、消防等审批流程、缩短审批时限。

（二）发动群众主动参与。一是在改造前由社区居委会指导小区选举产生业主委员会，由业委会负责与居民充分沟通，提前做好群众思想工作，充分发挥社区党员干部、社会贤达和其它热心群众的带动引领作用，争取居民理解和支持。二是改造时组织业主全程参与，由居民就改造内容和小区后续管理充分讨论，由街道办事处作为主体开展项目申报、方案设计和改造施工。三是在既有住宅加装电梯上，借鉴西安、厦门经验，即在社区居委会或业主委员会组织下，本单元三分之二以上业主同意即可批准实施，由业主自行协商确定资金分担办法和低层住户利益补偿办法，财政给予适当奖补。

（三）合理划分政府和业主责任。在老旧小区改造中，政府的角色应该是推进者和引导者，财政资金应更多发挥正向激励和兜底作用，而不是大包大揽。一是合理划分改造内容。将改造内容分为环境整治、民生基础设施、综合提升类三个类别，制定老旧小区改造内容“菜单”和改造标准，根据小区现状确定改造的“必选项”和居民“自选项”。二是明确政府和居民资金负担比例。对于小区环境整治和水、电、气、暖等楼体外的民生基础设施，根据现行政策，由各级财政负担；对于居民自选类的小区综合提升类和住宅楼本体的改造内容，由居民自行决定是否改造，资金主要由居民承担，市、区财政给予适当奖补（详见附表）。小区改造项目的前期设计、评审等手续办理费用建议由财政承担。

（四）探索市场化改造模式。探索以市场化方式引入社会资本参与小区改造，切实减轻财政支出压力。一是对具备市场化运作条件的老旧小区，采取小区业主利益捆绑开发(包括赋予小区特许经营权、建设停车位、加层改造)、商业捆绑开发(与城市其他优质项目打捆)等政策激励方式，引导有实力的企业参与投资改造。二是探索政府和物业服务企业按照一定比例出资联合改造，物业服务企业通过获得特许经营和政府物业补助等方式，逐步回收改造成本。三是探索物业服务企业和其他企业按照一定比例出资联合改造，通过加装电梯和建设停车场等设施设备的出售、租赁收益，逐步回收改造成本。四是探索多方共建，通过制定优惠政策，引导水、电、气、暖等经营单位更新维护相关管道、线路设施。

（五）建立小区管理长效机制。老旧小区改造不仅仅改造的是硬件设施和小区生活环境，更重要的是做好改造小区的后续管理，避免“前改后乱”现象。要充分发挥社区居委会或基层社区党组织作用，一是对于已有物业管理的小区，加大对物业服务企业的管理力度，切实提升物业服务水平。二是对于物业管理不健全的小区，在健全居民自治的基础上，引导业主根据小区情况，灵活自主选择专业物业公司、社区准物业管理、自我管理等物业管理模式。三是对未建立住宅专项维修基金的机制老旧小区，引导业主补交住宅专项维修基金，为后续小区设施维修维护提供资金保障。

关于进一步加强老旧小区改造的建议

一、基本情况

老旧小区的提升改造一直是城市建设中的一项重点、难点问题，一直受到各级政府的高度重视。近年来，我区对城区部分老旧小区进行不同程度的改造，今年计划改造27个小区，涉及西江新村、滨江新村、海棠新村、锦江区、永宁区等2000 年前建成的小区，总建筑面积超107万平方米，将惠及10826个住户，分二期实施，目前项目处于前期方案设计阶段。经过改造提升，城市面貌将得到大幅度提升，人民生活环境将明显改善，但距离目标任务还有差距，存在着房屋老化严重、配套设施不全、物业管理缺位等现状。

2020年4月14日，李克强总理在主持召开的国务院常务会议时提出，要加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。会议明确，今年要重点改造2000 年前建成的小区，并要求各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。近日，浙江省建设厅编制出台了《浙江省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，为浙江城镇老旧小区改造提供了技术支持。《导则》提出老旧小区改造“六个有”的理念，即有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的小区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系，从而实现不仅仅是“改房子”，还要“改生活”的目标，并形成小区后续服务自我“造血能力”，改善提升住宅小区的文化氛围和文化气息。

二、建议意见

鉴于目前黄岩老旧小区实际情况，并结合外地先进经验，特提出几点建议：

一是摸清家底,科学规划,全面部署城区老旧小区改造。建议尽快委托有资质的单位、部门，对我区老旧小区的总体存量、类型、面积、居民人数、基础设施情况等进行调查摸底,建立相应的项目库。同时，做好规划部署。建议尽快制定《黄岩区老旧小区改造总体规划》，系统规范老旧小区改造工作。要明确改造的原则、内容、标准及投入保障、责任分工、组织实施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。

二是积极拓展筹资渠道。李克强总理在国务院常务会议上指出，“建立政府与居民、社会力量合体共担改造资金的机制，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营”。财政部在国务院联防联控机制举办的发布会上表示，将增加地方政府专项债券提前下达限额，重点用于七大领域，其中增加了城镇老旧小区改造领域。因此，建议在坚持政府投入为主体的基础上，积极搭建投融资平台，全力向上争取专项债推进老旧小区改造，拓宽融资渠道。建议住建部门加强风险评估，在充分论证项目预期和融资期限及还本付息匹配度的基础上,合理编制项目预期收益与融资平衡方案。同时，充分利用小区的既有资源吸引社会资金，形成“政府扶持带动，企业融资共建，居民参与受益”的共赢模式，减轻政府财政投入的压力，增加社会投资渠道。

三是因地制宜，突出重点，突出个性化小区改造方案。 在加强对小区调查摸底的基础上，坚持因地制宜，将老旧小区改造根据改造需求的轻重缓急分为“基础设施改造”、“小区环境优化”、“服务功能提升”三部分，为不同地域、不同条件的小区制定适宜的改造方案及内容。在进行老旧小区改造设计时，要站在全区的角度来统筹规划安排，在结合小区实际的基础上，聘请专家智囊团，结合当地人文历史背景，深度挖掘老旧小区在文明创建方面的亮点，确定改造小区和改造方案。并广泛征求群众意见，充分论证方案，科学规划设计，分别制定改造方案并组织实施，充分应用垃圾分类、海绵城市、智能停车、通讯设施“三网融合”等建设理念，打造改造亮点品牌。

四是做好软硬件设施改造，补齐城镇老旧小区防疫短板。深入贯彻习近平总书记在统筹推进新冠肺炎疫情防控和经济社会发展工作部署会议上的重要讲话精神，通过改善小区基础配套服务设施，实施智慧安防系统升级，完善老旧小区应急管理配套设置，切实补齐城镇老旧小区防疫短板、提升城镇老旧小区防疫能力。同时，加强监督管控,确保改造效果。要建立规范化、市场化运作的工程管理机制，强化施工过程管控;要充分发挥群众的监督作用，吸收业主代表参与改造工程现场监督及验收复核工作，打造群众放心工程。

五是加强后续监管跟进，引导老旧小区成立业主代表协调委员会或社区事务管理委员会，鼓励居民主动参与小区日常管理，探索居民自治模式，从而提高老旧小区的自我管理能力和“造血”功能。