“减脂增肌”，融创服务的求变启示
美国作家斯宾塞·约翰逊在《谁动了我的奶酪？》一书中的一句名言曾风靡全世界：“这个世界上唯一不变的是变化本身”。经济大环境的变化，使得企业的经营面临着巨大的挑战，不能以来过往成功的路径，需要适时而变，从而适应外界的变化。
作为与房地产企业相关的物业管理行业，在房地产调控的背景下，行业加速分化，一边是部分物管企业因经营问题被并购，另一边是一些企业则谋新谋变，走出一条特有的发展节奏的路。
融创服务就是在这样的大环境下稳健发展的代表之一。
根据中报，融创服务上半年收入39.9亿元，毛利11.3亿元。其中，物业管理服务为主要收入来源，当期实现收入27.04亿元，同比增长32.2%，占总营收67.7%；
社区生活服务收入增长迅速，从数据上看，2022年上半年社区生活服务收入为2.94亿元，同比增长56%，主要得益于各项服务的高速增长，比如到家服务收入是去年同期的4.8倍，社区商业服务收入是同期的5.5倍，还有美居业务以及家装业务都取得了突破性的成绩；
商业运营管理业务同样保持较快增长，收入1.1亿元，增长率达到133.4%。
物业管理服务、社区生活服务、商业运营管理，这三个板块构成了融创服务的三大核心业务，整体看今年上半年增长依然强劲，增长36%。另外，同期非业主增值服务收入有所下滑，实现营收8.81亿元。
在管理规模上，截至2022年6月30日，融创服务实现合约建筑面积约为3.76亿平方米；在管建筑面积约为2.34亿平方米。
其中，来自融创集团及联合营公司开发的管理面积为1.41亿平方米，占总在管面积60.3%；来自独立第三方的在管面积则为9299.4万平方米，占比达到39.7%，较2021年底提升约3个百分点。
在数据的背后，可以看出融创服务近年来在业务结构和财务结构上的变化，也可以看出在新形势下，融创服务扎实做好服务品质基本功，不断强化核心能力，同时也积极“断舍离”，逐步降低边缘业务都比重。
如果用健身行业的话术来说，就是“减脂增肌”。
从营收数据中可以看出，融创服务物业管理服务、社区增值服务及商业运营服务这三大核心业务，上半年收入同比增值36.2%，并且在毛利结构中的占比提升至79.5%，而非业主增值收入下降、毛利占比下降。
前不久，任正非在一次内部信中也提到华为要逐步收缩边缘业务，关注核心业务的利润。而融创服务和华为一致，主动缩减市场并不稳定的非业主增值服务业务，优化业务结构，这是融创服务在“减脂”上的重要体现。
融创服务管理层表示：基础物管、生活服务、非业主增值服务，上半年这三块业务的占比是6：2：2的格局，可以看到地产业务（非业主增值服务）的比重是要比过往有了非常明显的下降，下一个阶段我们相信这个比例还会进一步下降。
而作为服务行业，服务品质是核心竞争力。一直以来，用服务品质构建护城河，再以护城河反哺业绩增长，是融创服务的战略核心。
根据财报，上半年融创服务的物业管理服务实现收入占总营收67.7%，同比增长32.2%，而这增长主要源自于在管面积的增长，尤其是来自第三方的管理面积，占总体比重接近四成，并保持着增长。
同时，融创服务在住宅业务已有基础优势，从2019年开始布局非住业务，2021年下半年开始布局商业运营服务。
目前，融创服务共计管理4211.9万平方米非住宅物业，而非住业务贡献业绩亦达到6.33亿元，分别较去年同期增长22.98%、7.84%。目前融创服务的优质非住项目有西安浐灞汽车文化中心、天津第二人民医院、枣庄双子星广场等。
值得关注的是，融创服务也是第19届杭州亚运会官方物业服务供应商，将为杭州奥体中心主体育馆、游泳馆和综合训练馆以及萧山体育中心等场馆提供各项物业服务
融创不断增强服务品质的核心竞争力，使得其不断拓展能力圈，实现外延拓展的高速增长。可以联想到的是，随着口碑的不断裂变与多业态场景的外拓能力，第三方以及非住业务将成为融创服务在未来规模增长的重要动力。
除开在管面积的不断增加，如何在存量基础中开发增量，同样也是融创服务在商业发展中需要摸索与完善的重要一环。
在这种逻辑之下，融创以优质服务实现规模增长的同时，进一步优化其收入结构。
据财报显示，融创服务的社区生活服务，包括到家服务、社区商业服务、美居业务等都实现不同程度的高速增长，随着融创服务业态场景与生活服务边际的不断拓宽，不难想象，在未来这些业务将为融创服务贡献更多的收入。
一边是缩减边缘业务；另一边是增强主业的核心服务能力，从而不断扩展能力圈，融创服务以此实现“减脂增肌”。
在新的外部环境下，物管行业想要获得稳定增长，一在于稳定服务的基本盘；二在于审时度势，适时而变，不断寻求新的增量。
以服务细化，质量驱动的服务体系，构成了融创服务的竞争底盘，而在这基础上，公司内外协作带来的资源扩张、精益化管理、渠道多元化、结构化的增值服务，给融创服务打开了更大的想象空间。
以融创服务为缩影，可以看到物管行业已经从过去房地产商的附属行业变成了增长新故事，在物管服务这个规模超万亿的赛道中，融创服务将进一步提升服务质量、挖掘增长空间。
