假如中国实行美国的永久产权政策，你可能连房子都不敢买！

我个人绝对鄙视什么都不懂就乱说影响视听的人，希望大家能自行了解得到深入一点的理解再发表意见。我在这里说一下我了解的，不全面但是比这个视频的里的弱智准确的多。第一，在加州，房产税= 房产评估价值*1%，（根据Prop 13，所有房地产都有确定的基准年价值，评估价值增长的限制不得超过每年2%，并且房产税的限制为评估价值的1%）（在湾区绝大多数地区的房产税都高于1%，这是因为prop13规定如果选民同意，1%的上限可以被突破，也就是说，加州人民自愿得投票出了比prop13规定的下限更高的房产税率，这对大家来说可能无法理解但是我在这里生活一段时间后变得可以理解这种利他的理念，不多聊）。而根据过去30年加州房产均价升值情况来看，长期持有一套加州房子带给你的复合回报率大概是5-7%，有2个点左右的偏差主要是因为大家的入场时间不同，这个不过多废话。也就是说，在长期使用的前提下，持有一套房子本身资产的升值速度将会远远快过房产税升高的速度。在现实的例子里，一套我湾区10年前买的房假设是25万美金，现在价格大概是50万美金，我只需要按照30万美金左右的价值交1%的地产税即可。所以通过长期持有一套房子，可以有效的降低实际的房产税负担，持有的越久，房产税的负担越轻。重新装修只要不卖，房产的评估价值不会变依然是30万美金。大家可以轻松在zillow上找到一些在售的豪宅房产税评估价值只有标价的十分之一不到，房产税（都是公开信息可查）更是标价的千分之一。第二，房产过户的继承税可以通过挂信托解决，这个过程需要专业的税务律师帮忙，你只需要支付律师应该支付的费用即可，简单来说，在加州通过信托的方式可以几乎不交继承税。第三，在美国，租房和买房纯粹是市场行为，加州州政府可不靠卖地平衡收入和支出，在这一点下，美国的房地产市场相比中国更趋于理性，这也就是为什么有些人一辈子租房，因为按纯粹市场行为来看，买房租房存在一个笼统的5% rule，即只有租金到达买房价格的5%或以上时，买房才比租一辈子划算。以湾区举例，湾区的房子租售比通常都到不了5%，因为湾区的房子和美国比还是比较贵的，租售比越低则泡沫越大。当然，买房更看重的是房子本身的升值和房贷给你带来的10倍杠杆，所以5%rule 在现实里是一个很难抓住很抽象的规则，要具体市场具体分析。最后说一下湾区的房子到底有多贵，虽然我说湾区的房子泡沫比美国其他城市高，但是湾区南湾圣何塞房价中位数对比湾区个人收入中位数的比值大概是10：1，而在上海，这个比值是50：1，深圳是42：1。深圳上海的数据还包括一些相对不太贵的新区郊区，而整个圣何塞（大约上海1/5面积）可以认为是对标上海的张江或者静安。最后，美国每个州和每个州差别很大，我不懂所以不会乱说，也希望大家不要过渡想象。至于很多人可能会质疑湾区不能对标上海，要对比纽约上海，我只能说纽约nyc的房产税是公认的全美数一数二的低，因为nyc的房产是按照租金交税，而nyc房子尤其是豪宅的租金回报率其实很低 远低于5%。主要靠的是房子升值。