How Japan does city planning by not doing city planning?

A look at how Japan’s zoning laws and geography have contributed to what Japan’s urban landscape is today

BY SANDRA

译文来源：https://hapasjapan.com/zoning/

沿着东京的一个街区走下去，你可以看到100米以内的寺庙、医生办公室、公寓楼，甚至是小型商业企业。许多道路如此狭窄和蜿蜒，以至于行人、自行车和汽车共享同一空间。

为什么日本——尤其是东京——看起来像这样？我将强调三个关键特征，它们促成了日本今天的样子。

特征1：土地使用法受国家法律管辖

日本的土地使用受国家法律管辖，而不是受地区或地方法令管辖。尽管如此，地方市政当局在法律方面通过申请拥有使用权。

由于国家区划（zoning）制度，地区和地方政府的权力较小，这意味着法律不太可能变得反复无常，将偏向某些社会经济阶层。另一方面，如果一个地方出现土地使用问题，在地方一级管理这些问题就变得困难。

例如，为了将“法律不太可能变得反复无常和偏向某些社会经济阶层”纳入背景，美国将土地使用监管的权力赋予了市政府。仅在纽约州，就有1600多个村庄、城镇和城市能够通过自己的土地使用法。这造成的诸多后果之一是，区划法的制定，符合种族主义和阶级主义的意图和影响，例如住房负担能力问题和隔离社区。

一条宽阔的购物街的尽头

这通常是由于房主希望保护他们的财产和社区的价值。有一个新词：“不在我家后院”或“NIMBY”（邻避效应）。

NIMBY用于描述为自己的利益而行动的社区，并反对附近的发展，如果这些发展不发生在他们的区域附近，他们将支持并从中受益。-公司金融研究所

为了帮助您理解NIMBY的基本概念，这里有一个邻里X的简单示例。由于该镇严重缺乏住房，建议在该社区建造一个新的公寓综合体。X街坊的居民担心这间新公寓会造成视线受阻，带来更多噪音和交通。出于这些原因，他们反对并反击，结果公寓要么建在其他地方，要么根本不建。其他常见的例子是机场、废物处理设施和经济适用住房项目。

NIMBY主义在美国是一个大问题，日本也仍然面临着NIMBY问题（最近，由于噪音投诉，人们强烈反对儿童日托。）也就是说，如上所述，日本的法律不太可能像美国那样破裂。在日本，如果你的隔壁邻居决定拆除他们的房子，建造一套复式公寓，并开始出租，你对此无能为力。

特征2：日本基本上只有混合用途分区

所以现在我们明白了日本的土地使用法，是由国家政府管理的，但这到底是怎样运作的呢？

日本只有12种类型的区域（见下图），它们基本上都是混合使用的。对于那些不熟悉的人来说，就像“混合用途”这个名字一样，这意味着该区域可以用于多种用途。因此，日本几乎没有任何地区只有一种建筑类型。例如，东京几乎每一个主要地区都是多样化的，到处都是独户住宅、多户住宅、小企业、工业企业和宗教机构。重点强调的是单户和多户住宅，两者之间没有区别。（我将在文章中进一步探讨。）

为了给那些没有去过日本的人提供一些视角，在我住的约4800平方米（约51667平方英尺）的街区里，有一座神社、牙医办公室、面包店、金属车间（生产铁制品），但大部分是公寓和一些房子。

由于政府允许这样的包容性区划法，它允许市场供应对需求变化做出反应。换言之，如果住房、学校或企业的需求突然激增，就会有很大的灵活性。

例如，过去30年，东京的住房存量（住宅）一直高于家庭。

虽然东京的空置住宅数量在增加，但过去30年的空置率一直徘徊在11%左右。东京通过增加更多的供应量，保持了充足的供应量来跟上人口增长的步伐。

东京都住宅和家庭总数与空置率的差异

伦敦、旧金山和纽约等大城市因住房短缺和租金飙升而闻名。你听说过东京的住房短缺吗？

特点3：蜿蜒狭窄的道路

日本以蜿蜒狭窄的道路而闻名。这并非单一因素导致的，其背后的影响因素被认为是多种多样的。

第一个假设是，日本从来没有真正的马车文化，街道主要由行人使用，这意味着不一定需要宽阔的道路。人们认为，由于日本在历史上缺乏这段时间，道路仍然狭窄。

由于丘陵地形的缘故，某些地方还有很多单行道

第二个促成因素是明治维新（明治1868-1912年），当时日本经历了重大的现代化和西方化。在这一时期，日本政府选择将重点放在建设铁路基础设施上，而不是建设以汽车为中心的交通系统。

最后，日本只是一个多山的国家，大约80%以上的土地被山地占据。由于地形的原因，没有太多的空间可以建造房屋。由于街道狭窄，交通面积只能最小化，并为建筑区域创造空间。

目前，我列出了三个因素。日本道路狭窄的原因不只是一个原因或简单的答案，但我的研究证实了上述原因。

这一切意味着什么？

有趣的城市

“……频繁使用的街道和短街区是很有价值的，因为它们允许城市居民之间进行复杂的交叉使用。”——简·雅各布斯，《美国大城市的死与生》

简·雅各布斯认为，街上走的人越多，街道就越丰富多彩。街上走的人越多，街道就越有趣。短街道迫使行人走交替的路线，这给了不在主要道路上的商家一个机会。

东京的雨夜

日本的区划法和狭窄的道路是解决这一问题的最佳方案。你可能正在经过一系列房屋，突然发现墙上的五星级餐厅有一个门洞。人们可以停留在附近邻里闲逛和办事。在我的社区里，我可以步行去医生办公室、杂货店、修鞋店、书店、电器店，你能想到的都有。当然，这并不是什么都有，但我相信这让日本的社区得以发展壮大。我没有一天不看到两个爷爷奶奶或爷爷奶奶在路边经过时交谈，或者看到面包师在放学回家的路上和孩子们说话。这真的很暖心。

此外，日本地形起伏很大。日本各地的山丘和河流增添了特色，也为街区增添了美丽的美感。建在山上的房子通常也有有趣的建筑。

经济适用住房

区划规定的12个区域中，有11个允许住宅开发，如上所述，这在独栋住宅和多户住宅之间没有区别。唯一一个没有住宅的区域是“专属工业区”，那里可以有“很有可能发生危险或环境退化”的工厂。无论如何，任何人都不应该住在这样的区域。这反过来又为日本提供了负担得起的住房，因为人们几乎可以住在任何地方，因为住房的产生不会受到阻碍。为了便于理解其背景，《金融时报》于2016年发布了下图。

1995-2015年房价和人口变化（房价和人口）

尽管人口增加，但东京的房价并未超过人口的增长。Minato-ku出现在这张图中有一个特殊的原因。它是东京市中心的一个区，是东京塔、奢华街区的所在地，当然租金也是最高的。即使是拥有顶级房地产的Minato-ku，房价也没有超过人口增长。这说明了一些事情。

一些问题

不可否认，分区法自然也会带来问题。某些地区很丑陋，私搭乱建的建筑行为不绝如缕，一些社区由于一些工业和商业企业而变得更加肮脏，而导致空间品质的降低。与此同时，保护历史遗迹也存在诸多挑战。当发生地震或火灾等自然灾害时，狭窄的道路是危险的，驾驶可能会困难并导致事故。

此外，东京缺乏公共绿地。

世界级城市的公共绿地（公园和花园）的百分比

尽管东京有很多公园，但这些公园通常只是砾石上的游乐场。东京确实有美丽的公园和绿地，但它们往往是集中的，而不是分散在城市周围。但这个问题远远超出了分区法和狭窄的街道的范畴。

东京的标准公园。缺乏绿植。

显然，这不是一个完美的系统，但有一些东西可以从日本学习。

最后的想法

日本是一个美丽的地方，在附近散步经常会有很多意想不到的发现。从A点到B点的不同路线组合数不胜数。区划制度（zoning）并不完善，狭窄的街道令人讨厌，也有自己的问题，但它们促成了日本今天的样子。下次当你在日本附近时，我鼓励你沿着那条小路走，走一条不同的路线，享受漫步的乐趣。

译后感

这篇文章写得并没有那么专业深刻，甚至有些标题党，即使是英语表达，也颇有些日式风格。

结合视频来看，有些制度塑形和景观风貌管理的一些关键要点和问题都提到了。

可以看到，在经历了西化和现代化过程后，日本并没有失掉自己的特色。

相比于中国大多数城市千篇一律的城市风貌来说，日本在保持街道地方性和场所感上做得确实很出色。

同时，项飚所一直强调的“附近”这个概念在日本并没有别消解掉，类似于美国和欧洲城市中邻避效应下的空间阶层异化和住宅的阶级分区也并没有产生。

这对于社区来说确实是很重要的，同时也是雅各布斯在《美国大城市的死与生》中一直批判和强调的事情——都市街道生活感、活力和功能多样化。

这些要素其实在中国大多数城市的老城区中，其社会网络和街道空间关系还保持的很好，只是代际变更后变为了老破小，街道景观衰败缺乏物业维持而品质下降，亟待更新和活化。

在中国城市更新建设的过程中，倘若能够借鉴日本的经验，尽可能多地保存地方的特色空间和场所感，对保持地方特色和促进地方观光来说，是很好的事情。

这还需要在更新制度上和经济财政与相关政策研究生上，多下功夫才行。

点击下方“阅读原文”，跳转阅读英文原文觉得文章还不错，请帮忙给个点赞和在看，谢谢您嘞！